2025年物管+REITs行业中期投资策略：物管发展节奏更沉稳，Reits迎来新机遇

物管规模增速放缓，第三方拓展解局

物管行业进入存量市场，管理规模增速放缓

根据中指研究院数据，2022年以来物管行业管理规模增速有所放缓，截至2024年末，中国物管行业在管规模达314.1亿平，同 比增长4%，2020-2024年复合增长率达4.9%；中指百强物企平均在管规模0.69亿平，增速降至2%。在物管行业进入存量市场 的背景下，百强物企在管面积增速连续三年回落。

新拓项目更重质量，第三方占比提升

我们选取了行业头部18家物企进行对比，在管面积规模仍保持增长趋势，其中雅生活服务、世茂服务、金科服务在管面积同 比下降，碧桂园服务在管面积突破10亿平，保持在管规模第一。2024年，头部物企整体拓展进度放缓，已披露新拓数据的头 部物企中，仅世茂服务和新希望服务实现同比增长。同时2024年由于关联方交付规模下降，新拓规模中第三方项目占比有所 提升。

物企退出低毛利风险项目，聚焦存量住宅

全国层面住宅物业费相对房价而言涨幅不高，截至2024年3月为1.19元/平/月。2024年以来，重庆、武汉、青岛等城市明确了 物业费指导价，引发降价舆情，在此影响下，2024年百余个项目物业费下调，降幅在20%-35%之间。

受物业费下调、亏损项目治理等影响，物企2024年普遍退出存在交付风险和低质低效的项目，聚焦高能级城市的优质产业和 客户。同时企业更加注重存量住宅的拓展，拥有良好口碑、提供优质服务的物企将更受市场青睐。

关联方交付普遍下降，三方及非住占比提升

根据中指数据，2024年百强物企第三方在管面积占比和非住业态占比均有所提升，一方面来自关联方交付面积正在减少，另 一方面存量住宅拓展和非住业态等第三方受房地产市场下行压力更小。

从头部18家物企情况看，由于非住业态拓展加剧，同时退出低效项目，以及关联方项目正常交付，部分企业2024年三方占比 和非住业态占比有所下降。

收缴率续约率下降，应收账款回收周期拉长

2021年以来，百强物企物业费收缴率和项目续约率逐年下降，市场竞争加剧的形势下业主可选择范围更大。与之相对应多数 头部物企2023-2024年贸易应收款同比增长，应收账款周转天数增长。

业绩表现整体稳健，增值业务结构调整优化

收入仍保持增长，盈利能力边际承压

2021年以来，百强物企收入增速和在管面积增速趋势一致，虽然收入保持稳健增长，但增速降至个位数。盈利能力来看，在 房地产销售下行、行业竞争加剧等影响下，毛利率和净利率均呈下降趋势。

样本物企2020-2024年收入CAGR均为正值，2024年收入增速均小于近五年CAGR，仅滨江服务增速超30%。样本物企2024年 归母净利润表现差异较大，18家样本物企中11家同比增长或亏损减少，业绩表现符合预期。

样本物企盈利能力表现看，2024年毛利率和净利率基本为近三年低值，华润万象、新希望服务和金茂服务盈利能力较强。近 年物企降本提效战略效果显著，2024年管理费率基本为近三年较低，滨江服务和招商积余管理成本控制能力较强。

在手现金较充裕，派息比例维持高位

2024年，18家样本物企银行存款及现金总额同比下降1.4%，在手现金依然较充裕。从已公布经营性净现金流的7家物企情况 看，2024年现金流保持相对稳健水平。

物企作为现金奶牛行业，在手现金充裕，历年分红比例均保持高位。2024年样本物企派息比例维持稳健水平，整体万物云和 华润万象生活派息比例较高，同时由于物业股价大幅回撤，2024年整体股息率维持较高水平。

物管收入保持增长，毛利率总体呈现下降趋势

收入结构来看，2024年百强物企基础物管收入均值为13.43亿元，同比+5.6%，占比约84%，同比提升1.6pct。从物企物管收入 来看，伴随在管面积提升，样本物企均实现增长，物管收入平均占比66%，融创服务收入占比最高，为92%。

样本物企近三年基础物管毛利率总体延续下降趋势，其中毛利率排名前三的新希望服务、融创服务和碧桂园服务2024年毛利 率明显下降，中海物业、绿城服务和招商积余毛利率逆势提升。

社区增值收入微降，业务结构优化调整

收入结构来看，百强物企增值服务收入均值1.60亿元，同比下降4%，占比13.8%，同比下降1.4pct。从社区增值收入来看，样 本物企在消费需求降低、优化业务结构、低毛利项目退出影响下，2024年收入整体下降，仅碧桂园服务、越秀服务、滨江服 务和新希望服务实现增长。

物管行业2025年发展机遇

好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力

2024年，住建部部长倪虹在两会民生主题记者会上首提“好房子、好服务”，2025年3月收入写入政府工作报告。中央政策 引领下，服务品质更优质的企业市占率或将进一步提升。

物管行业从规模扩张导向转成服务品质导向的过程中，逐渐回归品质，质价相符、服务品质突出、能够提供优质增值服务的 企业或将得到更好的支持与发展。

AI时代下物企管理效率的提升

AI在物管行业的运用从硬件到软件均迎来全面升级，科技工具的规模化应用正在重塑行业服务标准，数据资产的价值挖掘推 动企业从单一物业服务商向社区生活服务平台转型，科技助力构建画像和消费行为数据库，能够精准匹配家政、养老、教育 等高附加值服务。

房屋养老金政策下，城市更新机遇

为了解决城镇超过30年房龄老旧房屋的维修问题，2022年住建部提出建立房屋养老金制度，2024年8月住建部提出将引入房 屋养老金制度。 并在上海、北京、广州等22个城市率先展开试点。对于物企而言，以更多转向房屋全生命周期管理，参与到 房屋建设、维修、改造、保险等过程中，物企在老旧小区中低盈利现状或将得到改善。

报告节选：

编辑：火腿肠