2026年公募REITs系列研究报告：2025年我国REITs市场回顾与展望

（一）市场概况

我国 REITs 经过 4 年多的发展，截止 2025 年底共有产品 79 只，市 场规模合计 2194.57 亿元，相比 2024 年底数量和规模分别增长 34%和 39%，可见 2025 年 REITs 市场仍保持较快增长。 分类型来看，2025 年底产权 REITs 和特许经营权 REITs 数量之比接 近 7:3，而规模之比为 6:4，也就是产权 REITs 数量和规模逐渐占据优 势，这与特许经营权 REIT 分红金额多于产权 REIT，以及 2025 年特许经 营权 REITs 发行数量和规模明显不及产权 REITs 等有关。相较而言， REITs 管理人可能更喜欢发行产权 REITs，其资产存续时间长，可以带来 更长久的管理费收入。 从资产类型来看，2025 年底存续数量超过 10 只的资产类型主要集 中在产业园、收费公路、消费基础设施和仓储物流等上面，数量合计占 比超过了 70%，而数据中心、生态环保、水利设施和供热设施，数量都不 超过 2 只。存续规模超 300 亿元的资产类型主要集中在收费公路、消费 基础设施和产业园等上面，规模合计占比为 60%，然后清洁能源、仓储 物流和保障房等规模在 200 亿元左右。REITs 产品平均规模为 28 亿元， 其中平均规模超过 40 亿元的资产类型有数据中心和收费公路等，而平 均规模小于 20 亿元的类型有生态环保和产业园等。

（二）发行市场

2025 年 REITs 发行市场仍延续较快发展势头，全年共发行 20 只， 仅次于 2024 年的 29 只，明显超过 2021 年到 2023 年。2025 全年发行规 模为 402 亿元，虽然较 2024 年有较大下滑，但仍处在相对高位。相比特 许经营权 REITs，2025 年产权 REITs 发行无论从数量上还是规模上都取 得了明显优势，产权 REITs 发行数量和规模占比在 86%左右。分时间段 来看，2025 年上半年和下半年各发行了 10 只，上、下半年的发行规模 占比分别为 38%：62%，下半年 REITs 平均发行规模明显增大。

分类型来看，目前 10 种资产类型中有 7 种在去年发行了 REITs，其 中供热设施和数据中心首次发行，而生态环保、水利设施和收费公路在 2025 年未发行 REITs，其中生态环保仅在 REITs 首年发行过，而水利设 施则是 2024 年新发行的资产类型。不同类型 REITs 发行情况也存在一 定差异性，集中度相对不太高，其中消费基础设施 REITs 保持领先，发 行数量为 5 只，发行规模为 104 亿元，市场占比为 25%，其次为仓储物 流和产业园 REITs，数量和规模占比在 20%左右，数据中心 REITs 虽然只 发行了两只，但总规模接近 70 亿，发行数量和规模最少的是供热设施 REITs，只发行了一只，发行规模为 15 亿。

总的来看，2025 年 REITs 发行市场呈现的主要特点有：

1） 政策面持续推动 REITs 发展和创新

REITs 作为创新型产品，涉及领域很多，其发展壮大离不开政策层 面的呵护。据不完全统计，2025 年国务院各部委出台了与 REITs 相关政 策法规共 23 条，与 2024 年基本持平，其中主要内容有： ①推动 REITs 持续扩容。政策重复涉及或新涉及的资产类型有文化 和旅游基础设施项目、人工智能和智慧城市等新型基础设施项目（2025 年新涉及）、数据中心项目（2025 年已发行）、养老设施项目、城市更新类项目（2025 年新涉及）、便民生活圈消费基础设施项目（部分类型已 发行）、体育产业项目、光热发电项目（已发行）。按照国家发改委 2025 年 12 月发布的 REITs 项目行业范围清单，共涉及了 14 大类资产类型， 目前未发行 REITs 产品的主要类型有文旅项目、商业办公设施、养老设 施以及城市更新设施等 4 大类型，当然有些大类又可分为很多细分类型， 有些细分资产类型也没有发行过 REITs 产品。 ②推动商业不动产 REITs 发展。2025 年 12 月底中国证监会发布推 出商业不动产 REITs 试点的公告。作为基础设施 REITs 之外的又一类重 要的 REITs 类型，商业不动产 REITs 将商业综合体、办公、酒店等纳入 资产范围，与国际成熟市场接轨，其推出有望更好发挥 REITs 功能作用， 推动 REITs 市场更具活力和规模更快速发展。 ③加快 REITs 扩募。2025 年 6 月，沪深交易所相继发布 REITs 扩募 业务指南，进一步明确 REITs 扩募业务。继 2023 年首批 4 只 REITs 扩募 落地后，2025 年共计有 5 只 REITs 完成扩募，扩募总金额为 71 亿元， 不仅数量和金额创历年新高，而且还有进一步创新：一是实现了 REITs 常态化扩募；二是扩募资产类型扩容。从 2023 年的产业园和仓储物流进 一步扩展到保障房和清洁能源，尤其是后者也是首次特许经营权 REITs 扩募落地实施。 总之，在政策的大力推动下，2025 年 REITs 市场继续较快发展，并 且基础资产类型再次扩容，2025 年新发供热 REITs 和数据中心 REITs。 而且基础资产大类里面也有一定创新，比如首单农贸市场 REIT、首单外 资消费 REIT、首单医药物流仓储 REIT。除了首发 REITs 外，还有首单保 障房 REIT 扩募和首单特许经营权 REIT 扩募等等。

2） 2025 年配售比例始终很低，首日涨跌幅出现较大波动

2021 年以来 REITs 发行的配售比例的变化情况可以明显分为三个阶 段。第一阶段 REITs 发行数量较少，导致其稀缺性较强，尤其是首批 REITs 上市后二级市场的较好表现，使得稀缺性加剧，2022 年连续一段时间 REITs 上市首日出现了大幅溢价交易的现象；第二阶段 REITs 配售比例 整体出现明显大幅提升，一个原因在于 2023 年二季度 REITs 加速下跌， 一直持续到 2024 年初，导致参与 REITs 投资的意愿降低；第二个原因是 REITs 上市首日涨幅下降，甚至出现破发，打新效应减弱使得投资者参 与后续 REITs 发行的意愿下降。 2025 年则是第三个阶段，随着 2025 年初 REITs 市场迅速上涨，2025 年开始 REITs 配售比例出现了断崖式下跌，并且伴随着 REITs 首日涨幅 明显提升，多只 REITs 上市首日甚至涨停，而下半年随着 REITs 二级市 场迎来自 2024 年初本轮反弹行情以来的最大调整行情，虽然在配售比 例仍然较低的情况下，RIETs 首日涨幅出现了明显回落，11 月份上市的 中信建投沈阳国际软件园 REIT 上市首日盘中出现破发，12 月上市的华 夏安博仓储 REIT 首日下跌超过-10%，创下了 REITs 上市以来首日最大 跌幅。不过 2025 年底成立的华夏中核清洁能源 REIT，在 2026 年初 REITs 市场反弹行情的加持下，于 2 月初上市时，其首日上涨 28.16%，一改过 去一段时间的颓势，实现了大幅反转。

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