公募REITs系列研究报告：2025年我国REITs市场回顾与展望.pdf

公募REITs系列研究报告：2025年我国REITs市场回顾与展望。2025 年 REITs 市场仍保持较快发展，全年共发行 20 只，仅次于 2024 年，全年发行规模为 402 亿元，仅次于 2022 年和 2024 年，但如果加上扩 募规模的话，则 2025 年 REITs 总募资规模也仅次于 2024 年。2025 年发行 市场主要特点有：1）政策面持续推动 REITs 发展和创新，基础资产类型再 次扩容和常态化扩募；2）2025 年配售比例始终保持低位，但首日涨跌幅出 现较大波动；3）REITs 管理人继续增多，市场集中度较高。

2025 年产权 REITs 整体经营状况较平稳，保障房 REITs 和消费设施 REITs 是上市后经营状况较好，多数 REITs 在 2025 年经营业绩获得改善， 两者租金水平保持稳定，也是出租率最高的两类资产；仓储物流过去一年经 营状况相对较差，仅少数 REITs 经营状况提升，但仓储物流出租率则保持 相对稳定，最新季度经营状况有所改善；产业园过去一年经营状态也较差， 2025 年随着出租率和租金水平的下滑，营收和 EBITDA 也出现明显下滑，不 过最新季度经营状况略有改善；数据中心 REITs 上市时间较短，最近两个 季度出租率很高且保持稳定。

从特许经营权 REITs 经营状况来看，大多数呈现出较明显的周期变动 特征，2025 年整体经营状况相对平稳。其中生态环保 REITs 在 2025 年经营 状况改善，上市后基本上处于缓慢增长的趋势，富国首创水务增长趋势更明 显；清洁能源 REITs 在 2025 年经营状况出现明显分化，半数 REITs 经营改 善，而清洁能源上市以来的长期趋势也出现明显分化现象；收费公路 REITs 过去一年营收小幅下滑，而 EBITDA 表现略好，长期来看，收费公路经营状 况相对稳定，多数 REITs 上市后经营状况改善。

随着产品数量增加，2025 年 REITs 累计分红 175 次，较 2024 年大幅增 长，其中 2025 年上半年成立的大多数 REITs 也进行了年内分红。2025 年 REITs 总分红金额为 109 亿，占 2024 全年可供分配金额的比例为 88%。产 权 REITs 分红比例低于特许经营权 REITs，都明显高于股票指数。REITs 分 红收益率 2022 年到 2024 年连续三年增长，而 2025 年出现下滑，变化趋势 与股票指数类似。产权 REITs 各资产类型的分红收益率差异较小，2025 年 分红收益率最高的是消费设施和仓储物流，在 5%左右，最低的是保障房， 3.2%左右。特许经营权 REITs 各资产类型分红收益率变化较大，2025 年最 高的是收费公路，为 9.32%，其他资产类型都在 6.8%左右，其中清洁能源过 去两年分红收益率下降最为剧烈。