2025年中海物业研究报告：央企物管底蕴深厚，砥砺深耕稳行求进

1 笃行不怠，深耕物管领域近四十载

1.1 优质标杆物企，深耕行业筑就丰厚底蕴

深耕物管领域近四十载，拥有不动产与客户全生命周期管理服务经验。公司隶属 于中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团,是国内首批获得一级资质的物业管 理品牌。公司拥有 39 年不动产与客户全生命周期管理服务经验，业务遍及港澳 及内地 163 个主要城市，位列物业服务百强企业 TOP10，第三方调查客户满意 度保持行业标杆水平。 笃行不怠，底蕴丰厚。1986 年，中海物业（香港）成立，在香港提供物业管理服 务，辅助并战略性配合中国海外发展在香港的房地产发展业务。1995 年，中海物 业相继成立深圳、广州、上海公司，开展在内地的物业管理业务。1996-2006 年， 公司业务快速扩张，在管建面增长强劲。2012 年，公司集团化运营，开启专业化 管理新道路。2015 年，公司在港交所主板上市，并于 2018 年纳入恒生港股通指 数系列。2021 年，公司入选香港恒生物业服务及管理指数。

1.2 央企背景，股权结构稳定集中

公司股权结构稳定集中，大股东实力强劲资源丰富。公司大股东为中海集团，其 直接持有公司 56.07%股权，并通过银乐间接持有公司 5.17%股权，合计持股比 例达 61.24%。中海集团成立于 1979 年，除中海物业外，还拥有中国海外发展 有限公司、中国建筑国际集团有限公司、中国海外宏洋集团有限公司和中国建筑兴业集团有限公司四家上市企业，涵盖不动产开发与运营、承建与基建投资、物 业服务等业务领域，实力强劲资源丰厚。

1.3 基础物管服务为公司最主要的收入来源

基础物管服务是公司最主要的收入来源，营收占比近八成。公司业务涵盖基础物 管服务、住户增值服务、非住户增值服务及停车位买卖服务四大板块。1H2025 公 司基础物管、住户增值服务、非住户增值服务及停车位服务营收占比分别为 78.9%、8.6%、12.1%、0.4%，毛利占比分别为 72.1%、17.8%、9.6%、0.6%， 基础物管服务是公司最主要的收入和毛利来源。

2 营收规模稳中有进，质效双升高质量发展

营收规模稳中有进，战略定力引领高质量发展。自上市以来，公司营业收入持续 增长，2020-2024 年复合增速达 24.6%。近年来房地产行业进入下行周期，公 司营收规模仍然稳中有进，1H2025公司实现营业收入 70.9 亿元，同比增长 3.7%， 实现归母净利润 7.7 亿元，同比增长 4.3%，利润增速高于营收增速，规模为基， 效益为先，战略定力引领公司高质量发展。

毛利率逐步提升，销管费用压降。1H2025 公司毛利率为 17.0%，同比提升 0.2pct， 销管费率进一步压降，同比减少 0.6pct 至 2.1%。公司毛利率处行业中等水平， 随公司退盘低效项目，优化业务结构及项目治理等举措，毛利率有望逐步提升。

3 物管规模稳健增长，强化多业态服务能力

3.1 内生外拓协同增效，构建可持续增长引擎

基础物管业务营收规模稳健增长，毛利率趋于稳定。近年来公司积极拓展基础物 管业务，在管面积持续增长，带动其收入稳步提升。2021-2024 年公司基础物管 业务收入复合增速达 25.0%，1H2025 实现收入 56.0 亿元，同比增长 8.3%。 毛利率稳中有升，1H2025 基础物管毛利率同比提升 0.1pct 至 15.5%。

在管面积持续增长，第三方在管面积占比近四成。公司凭借品牌价值、服务能力 和规模优势稳步进行基础物管业务拓展，逐步扩大客户资源及经营规模。截至 2025 年 6 月 30 日，公司基础物管在管面积达 4.4 亿平方米，其中第三方在管面 积占比近四成。

市场化拓展能力不断提升，构建可持续增长引擎。公司早在“十四五”战略初期 便明确提出“内生与外拓 1:1”的战略目标，不断提升市场化拓展能力。1H2025 公司新增订单面积 3180 万平方米，同比增长 50.0%，第三方占比 84.0%，新签 订单合约额 22.6 亿元，同比增长 38.1%，第三方占比 70.1%。公司已形成系统 化、专业化的市场拓展体系，内生外拓构建可持续增长引擎。

3.2 持续优化业务结构，深化城市空间综合运营服务商定位

强化一体化服务能力，致力成为城市空间综合运营服务商。公司致力于将基础物 管服务从传统住宅领域延伸至更广阔的城市空间，深化城市空间综合运营服务商 定位。战略成效体现在业务结构变化中，1H2025 公司非住宅在管面积占比 27.4%。公司首次在业绩报告中将非住宅项目细分为商写园区项目和城市运营项 目，体现公司致力于成为城市综合运营服务商。截至 2025 年 6 月 30 日，公司 城市运营项目在管面积占比为 16.8%。

新拓项目业态丰富，非住宅占比大幅提升。近年来住宅增量市场受房地产行业下 行影响，存量市场经营及价格竞争趋于激烈，公司积极推动非住宅业态项目拓展。 1H2025 公司新增非住宅面积 1880 万平方米，同比增长 154.1%，占新增项目 面积比例为 59.1%，同比提升 24.2pct，新增非住宅合约额 10.1 亿元，同比增 长 42.2%，占新增项目合约额比例为 44.7%。

4 整合产业链资源，构建多元化增值服务体系

4.1 住户增值服务毛利提升，打造一刻钟便民生活圈

住户增值服务产品多元化，社区资产经营业务是住户增值服务收入的重要支撑。 公司住户增值业务涵盖：1）社区资产经营，如租赁协助、房屋交易托管等；2)居 家生活服务，如家居家装、新零售等；3）商业服务运营。1H2025 公司实现住户 增值服务收入 6.1 亿元，同比下降 11.6%，主要由于经济转型期间，消费需求趋 于谨慎，对新零售、美居服务及商业服务运营业务造成一定影响，而社区资产经 营服务通过二手房产买卖、租赁中介服务等收入同比提升 6.3%至 3.3 亿元，支 撑住户增值服务收入。 社区资产经营业务占比提升，带动住户增值服务毛利增长。1H2025 公司住户增 值服务实现毛利 2.1 亿元，同比增长 2.9%，住户增值服务收入下滑而毛利增长 的主要原因为社区资产经营业务占比增加带动整体毛利率提升。1H2025 公司社 区资产经营业务收入占比 49.3%，同比提升 2.9pct，带动公司住户增值服务毛利 率同比提升 4.9pct 至 35.2%。

4.2 非住户增值服务收缩，业务结构调整

公司非业务增值服务规模收缩，毛利下滑。公司非住户增值服务涵盖为物业发展 商等提供的工程服务质量监控、顾问咨询、交付前服务、交付查验等板块。受近 年来房地产行业下行影响，公司非住户增值服务规模收缩。1H2025 公司实现营 收 8.6 亿元，同比下降 5.9%，毛利 1.2 亿元，同比下降 10.1%。 业务结构调整，工程服务占比提升。海博工程是公司旗下工程增值服务子品牌， 涵盖房产服务、智慧运维、能源管理、物资采购四大业务板块，提供建筑全周期 增值服务。1H2025 公司工程服务营收 5.6 亿元，同比增长 14.0%，占非住户增 值服务比例提升至 65.4%。公司通过海博工程开展工程服务，有望助力非住户增 值服务发展。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）