经营服务行业2025年半年报综述：物管行业喜迎高质量发展，中介及代建龙头地位稳固.pdf

经营服务行业2025年半年报综述：物管行业喜迎高质量发展，中介及代建龙头地位稳固。纵观 2025 年上半年物业管理及经营服务行业表现，物管及商管 行业整体营收保持稳健增长，业绩增速转正。伴随行业规模增长 放缓，企业转向追求高质量发展，部分物管公司在经营效率、服 务质量、业绩增长等方面均出现积极变化。头部交易中介商贝壳、 我爱我家规模持续扩张，同时积极培育第二增长曲线业务。代建 服务商龙头绿城管理控股新拓面积稳居行业第一，现金流和盈利 质量转好。扩内需背景下，房地产行业整体发展持续受政策支撑， 我们继续看好物管及经营服务赛道，推荐头部交易中介商与服务 质量、经营效率高的物企。

物管商管：经营回归主业，规模增长放缓，企业盈利能力提升， 部分优质物企持续保持业绩高增。2025 年上半年 23 家重点物管 及商管公司合计实现营业收入 1158.4 亿元，同比增长 5.0%，增 速与 2024 年全年基本持平；基础物管服务营收占比达到 70.9%， 较去年全年提升 1.7 个百分点，物企经营逐渐回归物业管理服务 主业。上半年实现归母净利润 81.9 亿元，同比增长 34.9%，去年 同期同比增速为 38.5%，2024 年全年同比增速为-18.8%，样本企 业整体业绩增速已由负转正。归母净利润率提升至 7.1%，较去年 同期提升 1.6 个百分点。截止 2025 年上半年末， 18 家披露在管 面积的物企在管面积共 54.5 亿方，同比增长 4.0%，增速较 2024 年全年下降 2.0 个百分点。企业分化明显，部分企业业绩增速保 持双位数增长。

交易及代建：头部效应明显。（1）交易中介商：代表性企业规 模持续扩张。业务规模上，贝壳与我爱我家交易规模均持续稳健 扩张，2025 年上半年贝壳实现 GTV 共 17224 亿元，同比增长 17.3%，我爱我家实现 GTV 共 1375 亿元，同比增长 9.9%。贝壳 营收双位数增长，但因业务结构变动致使利润承压。2025 年上半 年贝壳实现营收 493.4 亿 元，同比增长 24.1% ；经调整的 Non-GAAP 归母净利润 32.1 亿元，同比下降 21.3%。我爱我家盈 利能力提升，上半年实现营业收入 56.5 亿元，同比降低 2.7%； 实现归母净利润 3840.0 万元，同比增长 30.8%。二者在保持交易 服务业务稳健增长的同时，均积极培育第二增长曲线业务。（2） 代建服务商：新拓稳健增长，现金流和盈利质量转好。2025 年上 半年绿城管理控股营业收入、归母净利润分别为 13.7 亿元、2.6 亿元，同比下降 17.7%、48.9%，业绩降幅大于营收降幅主因行业竞争加剧、费率下行导致毛利率下降。上半年新拓代建总建面 1989 万方，同比增长 13.9%，根据中指研究院 统计，公司上半年的新拓代建面积稳居行业第一。上半年公司实现经营性现金流 1.12 亿元，同比增长 45%；截 至上半年末在手现金 16.4 亿元，较去年底增长 8%。代建费收款向好，截至上半年末的净合同资产（应收账款+ 合同资产-合同负债）共 11.9 亿元，较去年底下降 4.0%。