2024年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机

1. 利润表：营收增长放缓，利润承压，央国企与 优质民企展现韧性

1.1 营收增速放缓，分化加剧，民企且未展期物企表现亮眼

2024 年，56 家上市物企营收总额 2816.2 亿元，同比+4.5%，增幅较 2023 年收 窄 3.7pct。主要原因包括：1）受房地产销售下行影响，在管面积及非业主增值服务 收入增速下降；2）物企重视高质量扩张，对收并购态度谨慎，主动收缩低效及亏损 的项目和业务；3）外拓竞争加剧，项目收入有所下滑。 从各类样本物企的营收同比增速来看，2024 年央国企物企为+9.9%，独立物企为 +15.0%，民企且未展期物企为+15.3%，混合所有制物企为+6.0%，民企且已展期物企 为- 0.1%。独立物企、民企且未展期物企营收增速较高，央国企物企营收增速较低， 主要是收入基数不同，民企且已展期物企受关联地产公司影响，营收同比基本持平。 56 家上市物企中，2024 年营收最高的三家分别是碧桂园服务、万物云、绿城服 务，营收分别为 439.9 亿元、362.2 亿元、178.9 亿元，同比分别+3.2%、+9.2%和+2.9%。 营收规模来看，碧桂园服务、万物云处于第一梯队，与其他物企保持较大差距。

1.2 归母净利润整体下滑，央国企与优质民企逆势增长

2024 年，56 家上市物企归母净利润总额 107.8 亿元，同比-20.0%，归母净利润 同比大幅下滑，主要原因包括：1）随着业务发展，人工成本刚性增长，同时物企积 极推进智能化管理，设备投入与运营成本加大，但收入端增速逐步放缓；2）受房地 产行业整体流动性影响，物企对应收账款等资产计提减值；3）物企调整经营策略， 高毛利率的社区增值服务增速放缓；4）历史收并购影响仍未出清，商誉计提影响整 体利润。 从各类样本物企的归母净利润同比增速来看，2024 年央国企物企为+9.8%，民企 且未展期物企为+5.0%，民企且已展期物企为-195.5%（受雅生活服务亏损较大影响）， 混合所有制物企为-24.5%（受万物云下降影响），独立物企由 2023 年的盈亏基本平衡增长至 2024 年的 15.0 亿元。央国企物企、民企且未展期物企盈利更具韧性，主要 得益于关联方经营较稳健，项目毛利率较高，应收账款质量较为优质，同时历史收并 购带来的商誉计提较少。 56 家上市物企中，2024 年归母净利润最高的三家分别是华润万象生活、碧桂园 服务、中海物业，归母净利润分别为 36.3 亿元、18.1 亿元、15.1 亿元，同比分别 +23.9%、+518.6%和+12.5%。华润万象生活凭借其商管业务的高毛利率保持归母净利 润行业第一，碧桂园服务 2024 年受应收账款及商誉减值的影响减小，实现了归母净 利润的大幅增长。

1.3 行业毛利率持续承压，央国企表现稳健

2024 年，56 家上市物企的整体毛利率为 19.0%，较 2023 年下降 1.4pct。行业 毛利率持续下行，主要原因包括： 1） 物业管理服务：受人工成本刚性增长、收缴率承压、智能化设备投入加大等 影响，毛利率持续下探，同时物企在第三方项目拓展方面发力，在管面积占 比持续提升，但第三方项目毛利率较低，整体毛利率结构性下调； 2） 社区增值服务：受上游房地产销售影响，家装美居、房屋经纪等强相关业务 盈利能力承压。物企对于社区增值服务的发展逐步理性，收缩和退出部分发 展不及预期的业务（如社区零售），聚焦符合公司资源协同共振的业务。 3） 非业主增值服务：房地产销售市场持续调整下行，物企主动压降关联方交易， 控制应收账款规模，毛利率相应下行。

从各类样本物企的毛利率来看，2024 年民企且未展期物企毛利率为 23.9%，同比 -1.8pct；民企且已展期物企毛利率为 19.7%，同比-2.1pct；央国企物企毛利率为 20.3%，同比-0.4pct；混合所有制物企毛利率为 14.4%，同比-1.1pct；独立物企毛 利率为 14.7%，同比+1.2pct。央国企物企毛利率降幅较小，近年来稳定在 20%附近， 其他类型的物企自 2021 年以来均有较大降幅。 56 家上市物企中，2024 年毛利率最高的三家分别是星盛商业、祈福生活服务、 华润万象生活，毛利率分别为 46.2%、46.1%、32.9%，同比分别-6.3pct、-1.3pct、 +1.1pct。毛利率较高的物企，主要得益于商业地产运营收入占比较高，商业地产运 营毛利率普遍高于住宅项目。

1.4 销管费用率连续两年下降，降本增效成效显现

部分物企将销售费用及管理费用合并披露或仅披露其中一项，为统一口径，本文 通过销管费用率来衡量各物企的费用管控能力。2024 年，56 家上市物企的整体销管 费用率为 8.0%，同比-0.7pct。物企持续降本增效，销管费用率连续 2 年下降。 从各类样本物企的销管费用率来看，2024 年央国企物企销管费用率为 6.0%，同 比-0.7pct；独立物企销管费用率为 11.4%，同比-0.8pct；混合所有制物企销管费用 率为 7.5%，同比-0.8pct；民企且未展期物企销管费用率 6.8%，同比-0.6pct；民企 且已展期物企销管费用率 9.2%，同比-0.7pct。

56 家上市物企中，2024 年销管费用率最低的三家分别是中海物业、滨江服务、 招商积余，销管费用率分别为 3.1%、3.5%、4.2%，同比分别+0.1pct、+0.1pct、-0.3pct。

2. 资产负债表：回款周期上升，物企聚焦回款， 现金较为充裕

2.1流动性承压及业务转型影响下，回款周期拉长

2024 年，56 家上市物企的整体应收账款周转天数约 106 天，较 2023 年增加约 1天，主要原因包括：1）受房地产行业整体流动性趋紧影响，来自关联方的回款周期 延长；2）物企陆续展开城市公建业务的拓展，回款周期较长。 从各类样本物企的应收账款周转天数来看，2024 年央国企物企约 62 天，同比增 加 2 天；独立物企约 119 天，同比增加 9 天；民企且未展期物企约 76 天，同比增加 3 天；混合所有制物企约 78 天，同比增加 1 天；民企且已展期物企约 147 天，同比 增加 3 天。央国企物企经营韧性更强，同时在项目拓展方面更谨慎，项目质量较高， 回款周期较短。 56 家上市物企中，2024 年应收账款周转天数最短的三家分别是星盛商业、祈福 生活服务、滨江服务，应收账款周转天数分别为 5 天、9 天、18 天。星盛商业和祈福 生活服务以商业地产运营为主，回款周期较短。滨江服务的在管项目多集中在杭州及 长三角地区，项目品质高，业主支付能力强，应收账款周转天数较短。

2.2物企聚焦回款提效与现金流稳健，净现金小幅下降

截至 2024 年末，56 家上市物企的净现金总额为 1081.5 亿元，同比-2.9%。在收 缴率承压、项目拓展放缓的行业环境下，物企普遍加强现金流管理，聚焦回款提效， 整体净现金水平仍保持相对充裕，为未来持续分红提供了有力支撑。 从各类样本物企的净现金来看，截至 2024 年末，央国企物企净现金约 375.6 亿 元，同比-4.4%；民企且已展期物企净现金约 447.9 亿元，同比+2.4%（主要是碧桂园 服务净现金增长较高）；混合所有制物企净现金约 189.6 亿元，同比-7.3%；民企且 未展期物企净现金约 34.5 亿元，同比-33.4%；独立物企净现金约 1.5 亿元，同比33.4%。 56家上市物企中，截至2024年末净现金最高的三家分别是碧桂园服务、万物云、 保利物业，净现金分别为 144.7 亿元、134.3 亿元、98.9 亿元，同比分别+30.7%、 -13.7%、-10.2%。

3. 业务结构：主业夯实增速放缓，央国企表现领 先行业

我们选取持续披露物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务收入数据的 34 家上市物企作为样本，讨论物企各业务板块的营收表现。

3.1物管主业稳健增长，在管面积温和扩张

2024 年，34 家物企的收入分业务板块来看： 1） 物业管理服务：2024 年样本物企物业管理服务收入同比+9.7%，2023 年同比 +12.8%，增速持续下降，但仍是三大业务中增速最高的板块。2024 年物业管 理服务收入占比为 70.6%，较 2023 年进一步提升 3.6pct。在物管行业“增 量+存量”的商业模式下，物企持续夯实主业，经营韧性更强。 2） 社区增值服务：2024 年样本物企社区增值服务收入同比-7.1%，2023 年同比 +4.2%。2024 年社区增值服务收入占比为 11.2%，较 2023 年下降 1.4pct。房 地产市场持续调整，社区增值服务中的家装美居、房屋经纪等业务收入有所 下滑，同时物企以利润为导向，主动收缩部分运营效率较低的业务。 3） 非业主增值服务：2024 年样本物企非业主增值服务收入同比-23.0%，2023 年 同比-18.4%，降幅走扩 4.6pct。2024 年非业主增值服务收入占比为 6.3%， 较 2023 年下降 2.2pct。受房地产市场销售下行影响，非业主增值服务的收 入规模自 2022 年以来持续收缩，收入占比持续下滑。

在房地产销售持续筑底的环境下，物管行业存量市场竞争逐步加剧，物企聚焦拓展质 量，主动退出低效项目。我们选取持续披露在管面积的 15 家物企，2024 年总在管面 积为 54.6 亿平方米，同比+5.7%，选取持续披露合约面积的 10 家物企，2024 年总合 约面积为 36.7 亿平方米，同比+0.9%。物企表现分化，滨江服务、建发物业关联房企 销售更具韧性，在管面积同比分别+23.9%、+22.9%。

3.2各业务板块分化加剧，央国企表现更优

2024 年，不同背景物企的各项业务板块表现持续分化： 1） 物业管理服务：2024 年营收同比来看，央国企物企+16.4%、混合所有制物企 +13.3%、民企且未展期物企+5.7%、民企且已展期物企+5.7%。央国企受益于关联地产公司销售韧性更强，物业管理服务收入增速较高，但较过去 4 年仍 有所放缓。 2） 社区增值服务：2024 年营收同比来看，央国企物企-5.4%、混合所有制物企 -6.5%、民企且未展期物企-31%、民企且已展期物企-2.9%。民企且未展期物 企降幅较大，主要是因为样本公司雅生活服务调整社区零售业务模式，注重 经营利润，收入规模大幅下降。 3） 非业主增值服务：2024 年营收同比来看，央国企物企-9.6%、混合所有制物 企-21.6%、民企且未展期物企-23.8%、民企且已展期物企-45.7%。非业主增 值服务收入与房地产销售密切相关，2024 年各类物企相关收入均同比下滑， 央国企降幅最小。 总体来看，央国企在各项业务板块表现更优，主要得益于关联方房企在销售、品 牌建设、资金等方面更具优势，在行业整体承压时能够维持较好的项目输送，保障物 企基础物管收入的稳步增长。

4. 回购积极，分红慷慨，物企红利属性凸显

4.1分红总额大幅增长，物企回报股东意愿增强

从分红的物企数量看，2024 年，56 家上市物企中共有 32 家进行分红，与 2023 年持平，新增润华服务、星悦康旅、鲁商服务，减少宝龙商业、荣万家、康桥悦生活。 从分红总额看，2024 年 32 家物企的分红总额约 132.7 亿元，同比+31.0%。 56 家上市物企中，2024 年分红总额最高的三家分别是华润万象生活、万物云、 碧桂园服务，分红总额分别为 48.2 亿元、22.2 亿元、9.9 亿元，同比分别+98.5%、 +72.9%、0.5%（华润万象生活、万物云均包含特别股息）。

从分红比例来看，2024 年分红比例最高的五家分别是华润万象生活、万物云、 星盛商业、润华服务、绿城服务，分红比例分别为 137.4%、99.7%、79.7%、79.0%、 74.7%（华润万象生活、万物云均包含特别股息，润华服务分红全部为特别股息，华 润万象生活、万物云分红比例为分红金额/核心净利润）。

4.2物企积极回购，提振市值与投资者信心

2024 年部分物企通过回购增厚股东收益，央国企物企（如招商积余）通过回购进行市值管理，持续提振投资者信心。2024 年物企回购比例最高的的三家分别是德 信服务集团、金科服务、万物云，回购比例分别为 5.84%、4.21%、1.55%。其中，金 科服务由于业绩亏损无法分红，通过回购积极回报股东。

4.3低估值+高分红，物企红利属性凸显

经历股价深度调整后，目前多数物企已步入估值低位区间。随着行业增速整体放 缓，物企经营策略趋于理性，对项目拓展及收并购保持谨慎态度，保障了充裕的现金 流，为分红提供支撑。在当前股价低位与分红率持续攀升的双重驱动下，头部物企股 息率可达 10%以上，红利属性凸显。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）