2025年房地产行业新发展模式展望系列专题报告：物管数智化方兴未艾，行业迎发展新动能

1. 行业发展增速放缓，物企表现出现分化

1.1 经历高速增长后，板块投资回归理性

物管行业具备辉煌的过去，无论是基本面还是市场表现。过去十年物管板块的表现很好地反映了行业基本 面及资本市场对行业的看法变化。我们以 2014 年彩生活登陆港交所划分，以此作为物业管理行业快速发展的开 始，2014 年至今可大致划分为三个阶段： 发展初期（2014 年-2018 年中）：2014 年彩生活登陆港交所，成为首家赴港上市的物业管理公司，此后几 年中海物业、绿城服务、雅生活服务等陆续上市。这一阶段行业上市公司较少，定价建立在对公司基本面的分 析上。 高速增长期（2018 年中-2021 年中）：2018 年 6 月，碧桂园服务上市并逐步吸引了资本市场的关注，物管 企业开始扎堆上市，板块上市公司数量迅速增长至 50 余家。随着标的的增加，资本市场对行业的认知也在不断 加深。同时，这一阶段由于房地产开发规模快速增长、行业收并购活跃，板块内物企业绩不断超预期，板块表 现强劲，部分企业估值水平一度超过 100x，物管行业相对房地产开发行业走出独立行情。 调整修复期（2021 年中至今）：2021 年中，由于部分开发企业出现信用风险，作为地产后周期的物业管理 行业受到波及。同时，前期盲目扩张隐藏的风险逐渐暴露，物管企业业绩增速放缓，部分企业甚至出现下滑， 物管企业业绩增长的确定性受到质疑，资本市场投资回归理性，板块估值大幅回调。随着行业的调整以及行业 认知的加深，物业管理行业回归服务本质，开始探索高质量发展道路。板块内企业表现出现较为明显的分化， 虽然板块整体表现未明显修复，但部分优质企业表现相对良好。

1.2 整体规模稳健增长，行业步入平稳发展阶段

物管行业市场规模保持稳健增长，行业步入平稳发展阶段。根据中指研究院数据统计，物业管理市场规模 从 2020 年的 259.1 亿平方米增加至 2024 年的 314.1 亿平方米，年复合增速为 4.9%，规模增长较为稳健。上市 物企作为行业头部力量，其总合约及在管面积均显著扩张。根据克而瑞物管统计数据，上市物企合约面积从 2020 年的 46.8 亿平米增长至 2024 年的 72.3 亿平米，在管面积从 2020 年的 38.5 亿平米增长至 2024 年的 76.6 亿平 米；但增速均放缓，2024 年合约面积增速下滑至 2.0%，在管面积增速下滑至 6.3%，行业已步入平稳发展阶段。

行业收缴率下滑，经营效率仍有提升空间。根据中指研究院统计的二十大城市数据，物业服务均价从 2020 年的 2.33 元/平方米/月稳步提升至 2024 年的 2.72 元/平方米/月，年复合增速为 3.9%，物业费单价增速较为平 缓。从收缴率来看，500 强物企和上市物企的收缴率均有所下滑，分别从 2021 年的 89%和 92%降至 2024 年的74%和 80%。在规模增速和单价增速均较为平缓的背景下，提升经营效率成为物企提升收入的有效手段。

1.3 行业经营情况改善，物企表现持续分化

我们选取板块内 23 家主流上市企业作为研究样本（样本清单请见文末附表）。 营收同比缓慢增长，业绩增速由负转正。板块收入增速自 2021 年后迅速下滑，2024 年 23 家重点物管及商 管公司合计实现营业收入 2273.2 亿元，同比增长 5.0%，增速较 2023 年下降 4.8 个百分点；2025 年上半年实现 营业收入 1158.4 亿元，同比增长 5.0%，增速与 2024 年全年持平。2024 年实现归母净利润 90.0 亿元，同比下降 18.8%；2025 年上半年实现归母净利润 81.9 亿元，同比增长 34.9%，业绩增速由负转正。同时归母净利润率由 2024 年的 4.0%提升至 2025 年上半年的 7.1%，物企整体经营情况有所改善。

区分企业性质来看，在收入端，央国企背景的物企营收增速高于民企背景的物企，但增速均较为缓慢。2025 年上半年 23 家重点物管及商管公司中的 10 家央国企背景的物企合计实现营业收入 674.9 亿元，同比增长 6.6%，增速较上年同期下降 3.4 个百分点；13 家民营物企合计实现营业收入 483.4 亿元，同比增长 2.8%，增速较上年 同期下降 0.6 个百分点。民企物企营收增速仍低于央国企背景的物企，且两者增速均较为缓慢。 在利润端，央国企背景的物企归母净利润同比基本持平，民企背景的物企波动较大。2025 年上半年 23 家 重点物管及商管公司中的 10 家央国企背景的物企合计实现归母净利润 58.9 亿元，同比微跌 0.1%，增速较上年 同期下滑 10.1 个百分点；13 家民营物企合计实现归母净利润 22.9 亿元，同比大幅增长 1238.0%，而去年同期归 母净利润同比下跌 96.2%，归母净利润的大幅增长主因：1）2025 年上半年部分民营物企，如：雅生活服务、融 创服务、金科服务实现扭亏为盈；2）2025 年上半年南都物业投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动收益， 公司归母净利润同比增长 532.9%。如我们剔除南都物业，且仅保留 2024 年上半年及 2025 年上半年均保持盈利 的 8 家民营物企，其 2025 年上半年实现归母净利润为 18.9 亿元，同比下滑 20.9%。

从具体企业来看， 2024 年上半年、2024 年全年及 2025 年上半年三个报告期，绿城服务归母净利润同比增 速均保持在 20%以上，滨江服务均保持在 10%以上；华润万象生活、保利物业、中海物业、金茂服务同比均保 持正增长。物企表现分化较为明显。

2. 行业发展动能转换，由外延式扩张转向内生型增长

2.1 行业逐渐回归主业，由规模扩张转向精细经营

物业管理企业的商业模式较为简单，其收入主要来源于两大类：向住宅小区或是写字楼、园区等非住宅项 目提供基础物业管理服务赚取的物业管理费，以及提供增值服务赚取的服务费；成本主要由项目本身运营产生 的园区成本，及企业管理产生的成本两部分构成。

随着行业的发展与调整，行业业态也在经历重塑。从当前行业的收入结构来看，由于受到房地产行业调整 的影响，直接面向开发商收取的非业主增值服务收入下滑明显；社区增值服务中部分业务与房地产市场关联度 较高，如二手房买卖、租赁等，收入也受到较大影响。相较而言，基础物管服务收入增速虽然也在放缓，但同 比仍能保持正增长，这也使得基础物管服务在物管企业营收中的占比持续提升，行业逐渐回归到物业管理服务 主业。

2.1.1 物业费单价提升存在一定难度

对于基础物管服务而言，收入的提升主要依赖于三个方面：规模增长、单价提升以及收缴率的提升。

物业费单价基本持平。从部分披露单位物业费的样本企业来看，物业费单价增速最高的保利物业 2025 年上 半年的物业费单价较 2020 年仅上涨 10.8%，2020-2024 年的年复合增速仅 2.0%。

从政策层面看，各地政府普遍对住宅物业费设置指导价上限。各城市普遍采取政府指导价、分等级限价、 设定浮动幅度等方式，严格约束物业服务收费的上限。在多数地区，前期物业费仍需执行固定或基准指导价， 而即便实行市场调节的城市，也对服务等级、住宅类型、电梯配置等因素进行分类限制，限制了物企自由提价 的空间。

2.1.2 步入存量时代，高质量化、多元化成为主流发展方向

物管企业合约面积增长主要来自于三大部分：来自房地产企业开发销售的新房、存量市场第三方项目的外 拓、以及对行业内其他物管企业的收并购。 房企销售规模增速持续放缓，2024 年全国商品房销售面积降至 9.7 亿平米，同比下降 12.9%；商品住宅销 售面积降至 8.1 亿平米，同比下降 14.1%。2025 年前 6 月，全国商品房销售面积为 4.5 亿平米，商品住宅销售面 积为 3.8 亿平米，同比分别下降 3.5%和 3.7%。销售面积已连续三年负增长，且目前仍然暂未止跌。

并购市场遇冷。根据克而瑞物管统计数据，2024 年全年上市物企披露的收并购交易总金额仅 36.4 亿元，且 其中 82.9%为关联方资产的收购，相较于 2021 及 2022 年，并购市场明显降温。

外拓节奏放缓。我们统计的 5 家披露市拓数据的样本公司 2024 年市场化外拓面积均出现下降。在物管行业 整体盈利水平下降的背景下，物管公司更加侧重存量项目的安全性，对于市场化外拓机会更加谨慎。

在摒弃了此前盲目扩张和收购的策略后，物管行业实质上进入到存量时代，物企开始更多的审视存量项目 的价值，将精力放在提升存量业务的运营效率上，主动清退低效或亏损项目，以优化项目结构提升毛利率。从 利润率表现来看，部分物管企业基础物管服务毛利率已经开始企稳回升。

此外，物企也在加速布局非住业态，2024 年上市物企非住宅业态占比达到 42.51%，目前几乎所有上市物企 都已涉足非住领域。非住业态空间广阔，业态种类丰富，过去物业服务企业的非住宅业务主要集中在商业综合 体和写字楼领域，但近年来，医院、学校以及政务公共空间等新的业态方向逐渐成为物企重点拓展的方向。例 如碧桂园服务面向医疗机构提供运营支持，面向高校开展校园后勤管理；中海物业的非住宅标杆项目包括北京 协和医院（医疗物业）、中国人民大学（高校物业）、张家口市经济开发区（产业园区物业）等。

2.2 非业主增值服务收缩，计提减值卸载资产包袱

非业主增值服务收入负增长，但利润率已有所企稳。自 2023 年开始非业主增值服务收入同比持续双位数下 跌，由于非业主增值服务与开发商关联度高，受到房地产开发行业调整的影响，行业非业主增值服务收入短期 仍然存在下行压力。但从利润率来看，目前非业主增值服务的毛利率已开始逐步提升。

物企逐步通过减值卸载包袱，率先释放业绩压力，打开未来盈利空间。自 2022 年开始样本企业减值比例开 始提升，关联开发商及前期部分收并购带来的影响已逐步释放。以碧桂园服务为例，2024 年其归母净利润同比 大幅增长 518.7%，主要原因为商誉及其他资产的减值规模大幅降低，2024 年其商誉及其他无形资产减值规模为 9.9 亿元（2023 年同期为 14.8 亿元），可供出售金融资产减值为 6.6 亿元（2023 年同期为 25.9 亿元）。雅生活 服务 2025 年上半年归母净利润同比大幅增长 121.4%，2025 年上半年其金融投资减值亏损为 1.04 亿元（2024 年 同期为 28.83 亿元）。

2.3 剥离非核心业务，社区增值服务转向刚需场景

社区增值服务收入呈现出持续性的特征，且由于社区存在封闭性，场所限制使得同一社区内很难出现多家 物管企业竞争，物企可以自由试验更多的业务价值点；另一方面，其毛利率也显著高于基础物管服务和非业主 增值服务。在行业高速发展时期，大部分物企积极尝试各类增值业务，以探索新的业绩增长点。 社区增值服务中部分业务与房地产行业关联度较高，例如房屋经纪、房屋租赁、美居装修等，其收入降幅 更加明显。而其他类型的业务如居家生活服务、便民服务（各物管公司业务命名方式或存在差异）等 To C 的业 务表现则相对平稳。整体而言，18 家样本企业 2024 年全年社区增值服务实现收入 210.8 亿元，同比下跌 5.0%， 社区增值服务收入增速首次出现负增长；2025 年上半年社区增值服务实现营收 96.2 亿元，同比下跌 5.5%。

此外，部分物企率先剥离低利润率的非核心业务，聚焦主航道，例如绿城服务在 2024 年出售旗下澳洲幼儿 教育公司 MAG 股权。绿城服务在 2019 年收购 MAG 股权，MAG 业务规模虽增长，但利润下滑明显，2022 年 该公司除税后溢利仅 117 万澳元，2023 年同比下滑 75.4%至 28.86 万澳元，不仅拖累其业绩表现，由于绿城服 务以自持形式运营 MAG，重资产运营也给公司造成资金的沉淀。 社区增值服务业态转向刚需社区服务类场景，如社区零售、到家服务等，力图回归到有温度的社区服务。 例如万象商业推出“社区餐饮”平台服务，建业新生活创新推出团餐业务。滨江服务的“优享生活”到家业务 收入达 5.38 亿元，同比增长 9.3%，通过优化流程与丰富商品提升业主黏性；保利物业在社区家政领域推出员 工制与无人托管模式的自营产品，客户满意度达 97%，并升级“和市集”品牌打造多个百万级与千万元级核心 爆品，体现到家服务收入的持续增长与服务模式的不断创新。

3.技术渗透深化，AI+机器人赋能驱动效率提升

3.1 政策红利及技术升级为物企科技化发展提供沃土

物企的成本主要来源于管理项目本身运营产生的园区成本，及企业管理成本两部分，本质上物企可通过提 升管理项目的质量以及经营效率，达到成本端的优化，提升利润率。

传统物业管理行业为劳动密集型的服务行业，人工成本存在刚性上涨的问题，而物业费单价的提升很难跟 上用工成本的提升。此外，过度依赖人工的管理方式容易造成客户体验不佳，影响物业费收缴率。为提升经营 效率和服务质量，物管企业开始尝试进行科技化建设降低成本。 政策红利及技术升级为物企科技化发展提供沃土。随着行业发展和科技的不断进步，在居民层面，其对居 住品质的需求不断升级；在政策层面，一方面提出“好房子”标准，要求物业匹配“好服务”；另一方面明确提 出持续推进“人工智能+”行动，将数字技术与制造优势、市场优势更好结合起来，支持智能机器人等新一代智 能终端以及智能制造装备发展。政策红利和技术升级为行业科技化发展提供了肥沃的土壤，其科技化主要通过 软件和硬件两部分进行。

从全球领先物管企业的经验来看，垂直领域 AI 应用企业已在高端社区服务、空间优化、养老监测等场景 形成差异化优势。如日本积水住宅的养老社区系统实现 99.2%独居老人异常行为识别准确率，阿联酋 Emaa r 的 沙漠环境管理系统开创干旱地区智慧物业先河，香港领展的热力图系统直接推动租金增长 18%。这些案例验证 了 AI 在提升服务精度和商业价值上的核心作用。

3.2AI 应用场景爆发式增长，从单点突破走向系统重构

在软件端的建设上，最早物企主要通过引入一些基础信息化的工具，如简单的管理软件等，用于替代人工 记录项目信息、项目维修记录等，在一定程度上提升了员工的工作效率，在这个阶段数据和系统之间存在割裂。 此后物企开始进行数字化技术的集成应用，接入各类系统采集数据并构建数据中台，通过系统化方式接入并整 合来自智能物联网设备、机器人、工单系统及外部供应商的全方位数据，构建起的企业级的数据资源池。当前 随着 AI 算法引擎的持续进化，物企管理能力进一步升级，通过深度学习与实时数据分析，将“事后处置”提前 至“事前预防”，实现全局资源的智能调配。

专业 AI技术服务商正通过底层技术赋能行业变革。IBM Watson 的预测性维护平台整合多维环境数据，西 门子工业级设备诊断系统实现 98%故障预测准确率，BrainBox AI 的自主决策系统已实现 35%碳排放降低，新兴 技术供应商如 Facilio 的即插即用中台、Mapped 的 50 倍速 3D 建模平台，专业 AI 技术服务商的成熟技术大幅降 低了物业企业智能化改造成本与周期。

在硬件端，通过机器人替代简单人工，以相对稳定的机器投入置换人工成本成为物企发力的主要方向之一。 目前机器人在物管行业中落地场景主要为清洁、安防巡检、客服导览、配送、设备维护、特种作业六大方向。

3.3 AI+科技赋能下，物企经营效率仍有提升空间

在 AI+及科技赋能下，物企通过其精细化经营，可通过提升毛利率和优化费用管控能力，进一步提升盈利 能力。2025 年上半年 23 家重点物管及商管公司综合毛利率为 19.0%，较去年同期略微下降 1.0 个百分点，但与 2024 年全年综合毛利率（18.3%）相比，已有所提升。除毛利率提升、减值对业绩的侵蚀减少外，费用率的下降 也是净利润率提升的重要原因之一，23 家物管及商管公司 2025 年上半年管理费用率为 5.8%，销售费用率为 0.7%，分别较去年同期下降 0.3 和 0.1 个百分点。

作为劳动密集型行业，物企成本构成中占比最大的是人工成本，其中大部分的人工从事的都是基础体力劳 动，最典型的就是保安保洁，而机器人动作重复化、标准化，与上述岗位所需技能匹配度高。相较于刚性上涨 的人工成本，机器设备的成本相对稳定，主要为购置成本的摊销和维护成本。若能通过机器大规模替代人工， 物企利润率仍有较大提升空间。 据我们测算，数智化应用可提升单项目约 4-5%的毛利率水平，毛利润预计也可提升 25%左右。我们以一 个简单的单项目模型来测算数智化应用对毛利率提升的影响。我们假设一个 20 万方的中型住宅社区，根据中指 研究院开展的“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，二十城物业服务均 价为 2.72 元/平米/月，以此作为项目物业费单价。在无智能化应用的场景下，上述项目的毛利率测算值约为 13. 1% 。

我们假设在项目中引入安防巡检机器人和清洁消毒机器人，同时配置 AI 客服系统。

按照上述假设我们再次对项目进行测算，其毛利率可提升至 17.7%。

3.4 稳定现金流支撑物企持续科技投入，物管数智化方兴未艾

作为“现金牛”行业，物管企业经营性现金流净额持续保持净流入，货币资金充裕。截至 2024 年末，23 家 样本物企现金及现金流等价物余额为 885 亿元，虽较 2023 年末有所下降，但整体规模依然可观。充裕的资金使物企具备长期投入科技升级的能力，也成为其从“劳力密集型”向“科技密集型”转型的底层支撑。

部分物企率先投资布局 AI 及机器人行业，与产业的深度融合使得这些企业数智化推进速度会更快，同时 有望获取相关 AI和机器人公司的投资收益。2025 年 4 月，南都物业以 1500 万元增资云象机器人，增资后持有 其 8.6%股权，探索“算法+硬件+场景”的闭环模式，围绕物业服务生态进行“AI+、机器人+”科技转型，启动 “生态+科技·Nacity Robotics”战略布局。2025 年 5 月，南都物业参与投资设立杭州赛智助龙创业投资合伙企 业（有限合伙），认缴出资 3300 万元，占认缴出资总额的 33%。该基金的投资方向主要为人工智能、机器人、 具身智能等领域。首个投资项目为杭州“六小龙”之一的杭州云深处科技有限公司。2025 年 7 月，绿城服务、 卓世科技与浙大双创院有限公司于 2025 中国国际物业管理产业博览会上正式签署战略合作协议，三方将围绕人 工智能技术在物业服务领域的创新应用展开深度协作，共同构建“物业服务+AI”的开放生态，推动行业智能化 转型与产学研深度融合。2025 年 8 月，滨江服务与宇泛智能签订战略合作协议，双方将在物业 AI 智能化领域 的方案研发、产品试用及市场商用推广开展全方面合作。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）