房地产行业研究框架专题报告.pdf

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时间：2024/09/02
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房地产行业研究框架专题报告。宏观层面：行业中期主要受政策影响，包括调控政策、财政税收政策、货币政策，长期来看人口、经济发展增速、收入水平对房地产行业长周期需求有较大影响。

中观层面：以拿地、融资、开工、销售、竣工、库存、投资、需求等为主要观测维度。当前销售端二手房表现强于新房，但仍处于以价换量阶段，且边际有所走弱；融资端有所修复，但主要体现在供给侧的贷款及自筹资金，需求侧预收款及按揭贷款修复缓慢；受资金来源不充足及销售低迷影响，房企信心不足，拿地规模仍未修复；开工跌幅略有收窄，竣工在高基数下出现同比走弱，房地产投资则持续承压；库存绝对值回落，但去化周期仍处于高位；需求潜力仍存，但置业意愿不足。

微观层面：地产公司的核心竞争力包括以低价获取优质土地的拿地能力，获取低成本资金的融资能力，以及打造高溢价产品的产品力；从房企经营策略来看，主要包括高周转、高利润、多元化等维度，不同的策略在行业发展不同阶段各有优劣，在当下市场下行期，房价限制解除背景下，高利润产品打造策略或更胜一筹。

投资复盘：复盘行业历史周期，地产强势上涨周期均以政策放松为起点，以基本面兑现为延续，出现多轮行情，政策收紧后行情陆续进入尾声，政策力度强，基本面反响充分则行情延续性更强。本轮地产下行周期中，政策出台力度相对克制，释放节奏平稳，基本面修复力度偏弱或持续性不佳，因而板块始终未见持续性行情。