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香港房地产行业：住宅市场止跌回升趋势确立，商办市场现结构性改善。香港住宅成交自 2025 年 3 月起开始放量，2025 年全年一二手私宅成交 有望超过 6 万宗，达到近 13 年以来仅次于 2021 年的第二高水平；3-5 月 香港房价完成筑底，2025 年全年二手住宅价格有望增长 4.5%。我们认 为，美联储降息背景下资产配置需求的提升，是本轮住宅量价止跌回升 的主因，我们预计 2026 年香港私宅成交量将增长 7.9%至 6.5 万套、二 手住宅价格增长 4.0%，利好香港土储丰厚的开发商。香港商办市场则呈 现整体承压、结构性改善的局面，内资企业加强在港业务布局推升了写 字楼交易热度，写字楼改造为学生公寓也成为应对写字楼空置的新思路； 核心区域的零售物业出租情况出现改善。

香港住宅成交量价持续回升，近期成交结构中投资性需求提升。2025 年 前 11 个月香港一二手私宅成交总量 54669 宗，同比增长 17.0%，2025 年 全年有望超过 6 万宗，达到近 13 年以来仅次于 2021 年的第二高水平。 2025 年 3-5 月香港二手住宅价格完成底部确认，5 月底的低点至今房价 已回升 6.2%，12 月中旬房价较 2024 年年底增长 4.3%，2025 年全年有 望增长 4.5%。2025 年 3 月住宅成交放量以来，500 万港元以上的高总价 段房源成交占比出现自 2022 年以来的首次反弹；同时年初以来香港中 小型住宅单位的价格涨幅大于大型单位，反映出住宅市场中投资性需求 的提升。

美联储降息背景下的资产配置需求提升，是本轮住宅量价回升的主因。 资金对于香港住宅这一大类资产的配置需求提升，主要有三点原因：平 抑港币/美元对人民币汇率下行的影响、美元信用衰退背景下 的资金回 流、港股上行带来的较强财富效应。此外，积极的人才引入政策、留学 生数量增长带来的住房需求，住宅租售比的提升，港府克制的新增供应， 全面撤辣带动内地买家热情，香港本地居民稳固的基本盘等多重利好， 也为本轮住宅量价上行提供支撑。我们预期香港住宅量价增长势头将持 续，预计 2026 年香港私宅成交总量将增长 7.9%至 6.5 万套、二手住宅 价格将提升 4.0%，利好香港土储丰厚的开发商。

香港商办市场整体承压，现结构性改善，内地买家推升办公楼市场热度， 核心区域零售物业出租向好。香港写字楼的租金仍处于下降趋势中，空 置率维持在 17%左右的高位，未来一年新增供应量较多背景下租金和出 租率压力仍将持续；改造为学生公寓成为香港写字楼应对较高空置率的 新思路，同时内资企业加强在港业务布局，推升了 2025 年写字楼成交的 热度。港人北上次数增长、网购占比提升背景下，香港零售物业整体租 金与出租率承压；在入境旅客增长、零售业销货价值同比增幅扩大的带 动下，香港核心区域的零售物业出租情况结构性向好。