2026年第9周房地产行业周报：上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现

二手房周度跟踪

挂牌价：一线城市周环比小幅下降

节后首周，全国 85 城及一线城市挂牌价周环比转负，上海新政及时出台为楼市注入信心。全国 85 城、一线城市挂牌价周环比小幅下降，降幅分别为 0.04%、0.11%；2 月 25 日，上海五部门联 合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》主要内容为调减住房限购政策、优化住房 公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策，及时为楼市注入信心，我们认为上海新政的出台将 有利于一线等高能级城市楼市企稳，后续可持续关注一线城市挂牌价表现。在 50 个重点样本城市 中，挂牌价触底反弹的城市数量小幅降低至 37 个。

挂牌量：节后回升符合季节性规律

节后挂牌量回升符合季节性规律，一线挂牌量周环比+0.36%。上周 50 城挂牌量周环比+0.23%， 节后一线城市挂牌量涨幅明显，周环比+0.36%。

成交量：春节假期至今一线城市二手房成交回暖明显

春节至今（除夕至初十一）一线城市二手房成交回暖明显，京、广、深二手房成交同比去年农历 同期增加 104%。春节至今（除夕至初十一）我们跟踪的 16 个样本城市日均成交同比去年农历年 同期增加 46%，京、广、深同比增加 104%。

议价率：买卖双方趋于理性，一线城市整体议价率月环 比下降

2026年1月一线城市整体议价率月环比下降，后续买卖双方有望进一步趋于理性。2026年1月， 北京、上海、深圳议价率月环比下降 0.4pct、1.0pct、0.4pct。

新房周度跟踪

成交：北京、上海、广州新房成交农历年同比增加

春节假期至节后首周，新房成交整体回暖，北京、上海、广州新房成交农历年同比增加。我们跟 踪的十个样本城市 2026 年节后首周日均成交农历年同比增加 41.35%，其中北京、广州同比增加 24.0%、39.2%，上海、深圳同比下降 3.2%、40.0%；年内一线城市中上海新房成交回暖明显， 年初至今新房累计成交同比+8%，北京、广州、深圳则同比下降 24%、20%、61%。

库存及去化：一线周环比下降 0.4%，周环比降幅扩大

库存总量微降，一线城市周环比下降 0.4%、周环比降幅扩大约 0.2pct。我们跟踪的 10 个样本城 市新房库存面积 7751.17 万㎡，周环比-0.2%，周环比降幅扩大 0.1pct；一线城市新房库存周环比 -0.4%，周环比降幅扩大约 0.2pct。

重点事件点评：“沪七条”适时推出，看好上海 小阳春表现

重点事件：2 月 25 日，上海五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》主要 内容为调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策： （1）优化非沪籍限购：外环内购房社保及个税要求由 3 年下调至 1 年，社保及个税缴纳满 3 年后 可增购 1 套，持居住证满 5 年后购房无需社保及个税证明； （2）提高公积金贷款额度并优化认定：首套最高贷款额度由 160 万提升至 240 万，多子女家庭 最高可达 324 万；二套房贷款额度有所提升，多子女家庭可在最高额基础上上浮 20%；此外无房 或仅有 1 套房且结清原公积金贷款后可再次公积金贷款； （3）房产税方面，沪籍家庭子女成年后，对成年子女家庭唯一住房免征房产税。

点评：本次上海新政调整符合我们年初以来对政策思路的判断，即下一阶段的政策中心在全国层 面或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如 社保年限宽松等，我们认为后续在上海的示范效应下，其他一线城市也会跟进放松。 新政大幅降低非沪籍购房门槛、提高需求端购买力，助力上海楼市企稳。新政将非沪籍购房门槛 降低，外环内购房需求得到进一步释放，同时公积金贷款额度上调实质降低了购房成本。新政从 “资格松绑”到“购买力加持”的组合，将有效激发市场活力，助力上海楼市企稳。 从“去库存”到“扩需求”，政策连续性出现闭环，后续政策空间值得进一步期待。从 2 月 2 日 上海“内环收储”试点落地到 2 月 25 日“沪七条”新政重磅发布，政策的连续性完成了从“去库 存”到“扩需求”的闭环，后续若楼市回暖不及预期，上海也仍有较大的政策空间，如将收储试 点扩大、进一步放松全域限购政策等；此外，北京、上海、深圳后续政策有望深化差异化调控政 策，在非核心区不限购的同时继续降低特定区域购房社保/个税要求。 新政支持下，楼市“小阳春”的确定性进一步加强。目前上海二手房挂牌价已触底反弹约 0.5% （截至 3 月 1 日），新房成交回暖明显（年初至今累计成交同比+8%），上海楼市在新政出现前 已现改善迹象；在“政策红利+季节性旺季”的双重共振下，我们看好 2026 年上海楼市“小阳春” 的表现。值得一提的是，二季度开始上海将迎来首批限售房的集中解禁，规模或超三万套，届时 将对二手房市场形成冲击，我们认为此次新政的适时出台一定程度上也是为提前应对该冲击做好 准备。

投资建议方面，考虑到今年一线城市预计将持续推进政策宽松，上海楼市亦有止跌回稳迹象，建 议大家持续关注深耕上海及其他一线城市的本地国企和产品力强的全国性房企。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）