房地产行业专题：用科技，重塑永续生意的现金曲线.pdf

房地产行业专题：用科技，重塑永续生意的现金曲线。物业永续经营生意的背后，是成本、收入曲线调整的估值故事。市场长久 以来的共识是，物业是一门永续经营的生意，以 DCF 估值，其中盈利的 稳定性是一切假设的前提，在盈利之下的永续才能实现价值增长，亏损状 态下的永续只会走向价值减损。因此，我们认为，物企的估值故事围绕利 润展开，也即，围绕收入曲线与成本曲线展开。

过去物企致力于做收入曲线上移的尝试，但效果不佳，且后续开展空间受 限。物企希望通过推动收入上行从而提振利润，主要手段包括新拓展高价 项目、开展社区增值服务和非业主增值服务、收并购等，但 2022 年后效 果快速走弱，物企呈现出“增收不增利”的现象，与房地产开发端规模下 行、增值服务毛利率下滑、资产减值规模大幅提升等因素相关。

当前成本曲线下移成为新机遇，机器人替代人的科技引入，有望实现以更 低、更稳定的机器成本代替更高、不断上涨的人工成本。物业行业成本呈 现刚性上涨的特征，其中人工成本占比最高，是物企成本端的攻克重点， 2023 年上市物企中有 62%的人工成本占比超过 40%。我们认为，在科技 浪潮下，以“机器人”大规模替代“人”，是有效且难度较低的一种切入方 式。机器人更擅长 TO B 端固定化的场景，并执行重复性、标准化的工作， 与物业服务中“四保一服”工作的特点相互匹配，目前已有部分物企在以 上领域使用，如碧桂园服务的零号机器人在保洁业务上已实现服务效率和 服务质量的双重优化。另外，从可行性上，物业机器人技术门槛低，只需 要具备固定场景、限制区域完成指定动作的能力即可，大规模替代难度小， 能够进行展望。

AI 打开了物业行业新的想象空间，例如 AI 管家，有望开拓物业新模式。 物业管家作为物业服务的升级，更强调个性化、社交化与智能化，与 AI 的 能力相匹配。可以联想：AI 管家落地后“人人有管家”可以实现；AI 管 家的 7*24 小时全天候的无休服务将节约业主的等待时间；AI 管家强大的 思考能力能够带来服务质量的突破性提升；AI 管家通过 API 接入外部服 务，如维修、家政、零售等，可以构建“平台+生态”模式，形成物业服务 的价值裂变等等。预期存量物业占比高、人工成本占比高、住宅业态占比 高、愿意为科技付费的物企在本轮有望获得更大的重估空间。