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房地产行业分析：现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王”。

制度变革：预售制支撑高速发展，现房销售应对风险挑战

我国住房制度演变经历“福利分房—商品房预售—现房销售试点”三阶段。预售制 度作为住房市场化改革的重要抓手，有效解决了住房短缺与开发融资难题，支撑 房地产行业长期高速发展，人均居住面积从 1978 年的 6.7 平方米提升至 2020 年 的 41.8 平方米。然而，随着行业债务高企、交付风险暴露，政策转向“保交楼、 防风险”，现房销售制度逐步试点推广。2024 年以来，已有 6 省 32 市发布相关细 则，住房制度正进入从“高周转”向“高安全”转型的新阶段。

他山之石：低首付+强监管机制共同保障购房者利益

海外普遍采用“低首付+强监管+风险共担”机制，以法律制度、金融工具和第三方 托管保障购房者权益。美国、日本、英国、德国等地普遍要求开发商竣工或按工程 进度进行回款，房款由律师、信托或金融机构托管。多数国家购房者仅支付 5%-20% 定金或首付款，按揭贷款在房屋交付后发放。开发商需接受多重监管，违约将面临 担保赔付与法律追责，有效遏制烂尾和挪用风险，购房者的利益得到有效保护。

国内现状：各地政策鼓励现房销售，现售占比持续提升

2021 年以来，现房销售占商品住宅销售面积比例呈上升趋势，2025Q1 占比为 32.7%，较 2020 年低点提升 22.5 个百分点，海南等 4 个省市 2025Q1 商品住宅中 现房销售面积占比已超 5 成。现房销售是推动房地产新发展模式的重要一环，要 有力有序推进，同时在供需两端配套支持措施，目前各地已有融资支持、税费减 免、简化审批流程等六类措施出台，我们预计未来提高开发贷覆盖比例、土地相关 税收优惠等措施亦有出台的可能性，以鼓励现房销售。

现房影响：促进房企改革提升经营能力，推进房地产发展新模式

对行业，①现房销售延缓土地到住房的转换，降低新房供给，对房价有稳定作用， 我们预计库存去化周期较长的低能级城市推行现房销售政策较快，市场表现良好 库存相对健康的高能级城市（如杭州去化周期小于 1 年）或将逐步试点推行；② 现房销售或使土拍热度下降，土地价格下滑，房企拿地对利润率或考虑更厚安全 垫；③现房销售所见即所得，有效防范交付风险。对房企，①现房销售拉长房企项 目经营性现金流回正周期（延后 2 年），高周转模式难以延续；②现房销售增加开 发商资金成本，影响项目净利率约 2 个点（不同项目有差异），IRR 受影响或更大； ③现房销售对房企产品品质、运营效率和融资能力要求更高，或加速行业出清。