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香港房地产行业跟踪报告：如何看待本轮香港楼市复苏的本质？

如何看待本轮香港楼市复苏的本质？

租金上涨及净租售比提升，房产持有回报率具备吸引力。本轮香港楼市的复苏起始于 2022 年 底人才吸引计划加码后，高净值人口回流，带动租金自 2023 年 2 月开始迈入上涨通道，当然 租金上涨也离不开相对平稳的宏观环境、紧平衡的供需基本面。租金上涨为本轮复苏的核心因 素，长期维度房租是房价的锚，构建指标【房产持有回报率=静态净租售比+租金预期涨幅-年化 交易税费率-年化房屋折损率】来看，静态净租售比叠加租金预期涨幅，即使考虑交易税费和房 屋折旧率，仍能带来逾 4%的持有回报率，低利率预期下房产投资的吸引力增加。

宏观环境稳健，撤辣政策活跃楼市成交

宏观环境稳健，撤辣政策活跃楼市成交。2022 年底人才引进计划加码以来，香港人口小幅提 升，2025 年底香港总人口 751 万(+0.1%)。虽失业率小幅提升，但收入稳健增长，月收入中位 数 2.05 万(+2.5%)，人口与收入平稳，为楼市复苏提供良好的宏观环境。政策方面，2024 年香 港政府“撤辣”，在置业税与贷款环节支持楼市发展,充分释放楼市活跃度，2025 年香港一二手 住宅楼宇合计成交 62832 套(+18.3%)，连续 2 年成交量持续回升，其中一手住宅占比微增至 33%。随着成交量提升，新房库存虽仍处高位，但去化周期回落至 5.1 年的合理水平。

租金趋势性改善，持有回报率提升驱动房价上涨

租金与租售比改善，持有回报率提升驱动房价上涨。2023 年以来高净值人口加速流入，租金 自 2023 年 2 月重拾上涨通道，底部至今累计涨幅 15.8%。租售比自 2023Q2 跟随租金上涨开 始逐步提升，2025Q2 房价开启上涨后，回报率涨幅放缓，维持震荡，A 类私人住宅约 3.6%。 静态租售比改善，叠加租金上涨预期，持有房产的综合回报率明显改善，降息预期仍在，驱动 房价自 2025 年 4 月后稳步回升，2026 年以来延续涨势，截至今年 1 月自低点累计涨幅 5.8%。

香港商业市场：仍在寻底，依旧承压

写字楼与零售商业仍在寻底，依旧承压。写字楼行业供需过剩，混合办公模式常态化下企业持 续缩减办公面积，部分跨国企业调整在港布局导致需求承压，写字楼物业售价自 2018 年高点 下跌 51%，租金自 2019 年高点下跌 21%。零售物业售价仍在探底，相对 2018 年高点下跌 45%；租金自高点累计跌幅 20%，租金跌幅小于售价，使得近年租金/售价稳步提升。2025 年 港岛/九龙/新界零售租金(MA12)同比-1.6%、-1.2%、-4.6%，跌幅有所收敛，但依旧承压。