2026年房地产行业深度报告：REITs2025年四季度市场关注度下降，资产间运营分化明显

提质扩围同步推动，央地协同完善市场规则

1.1 中央层面以扩围、提质、强监管、建市场为核心，密集出台 REITs 顶层政策

2025年12月1日，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将 商业办公设施、城市更新设施纳入独立资产类别；消费类基础设施REITs新增体育场馆、商旅文体健综合体、四星级及以上酒 店资产；能源领域新增储能、特高压、充电基础设施；市政环保覆盖停车场、污水垃圾处理；仓储物流、园区、数据中心、 租赁住房、文旅等范围进一步细化。 2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，配套沪深交易所、 中国结算等规则同步落地，核心要点：支持商业不动产REITs，明确覆盖百货商场、购物中心等，鼓励资产组合、提升规模效 应；完善扩募机制，支持优质上市 REITs 扩募、收购、合并；丰富REITs指数、探索REITs ETF，引导保险、社保、年金等中 长期资金入市，推动纳入沪深港通，扩大开放；研究更灵活的收益率定价机制。

1.2 地方政策积极响应，沪深交易所完善REITs业务规则

2025年11月，北京证监局召开首次辖区公募REITs监管工作会议，提出将公募REITs用活用好，持续为首都经济高质量发展注入 金融活水；携手打造REITs市场独具特色的“首都品牌”；将北京区位、资产优势转化为北京REITs市场独具特色的发展优势。 2025年12月，上交所修订发布公募REITs业务规则：1）修订《审核关注事项指引》，聚焦重大关键要求，优化资产合规、回收 资金用途及收益率规则，规范相关业态信息披露与核查，提升规则适配性；2）修订《发售业务指引》，细化询价定价等关键环 节规范，防范违规，保障发售公平公正，保护投资者权益；3）修订《扩募指引》，完善扩募及新购不动产机制，将扩募间隔期 缩短至6个月，增强市场内生动力；4）制定《审核程序指引》，规范REITs审核全流程，提升审核透明度与质效；5）简化配套 监管流程，删减冗余环节，提升监管效能，激发市场活力。同日深交所也发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的 通知》。

REITs市场行情及分析

2.1 中证REITs下半年整体承压，换手率处于历史低位

2025年上半年中证REITs指数稳定增长，进入下半年后承受较大下行压力。中证REITs（收盘）指数收盘价截至2025年9月30日 下滑至829，较6月30日下降5.57%，截至2025年12月31日下滑至779，较9月30日下降6.09%，2025年12月31日的收盘价相较于 年初的794下滑1.89%。 流动性方面，截至2025年12月31日，中证REITs(收盘指数)换手率为0.31%，处于历史低位。换手率的回调主要受到股票市场 上涨、观望情绪加浓、二级市场交易趋稳及部分项目集中分红导致价格波动收敛等因素影响。尽管如此，在当前低利率环境 下，REITs因其稳定现金流特性，依旧受到中长期资金的持续关注与配置偏好。

从收益表现来看，截至2026年2月13日的近一年内，中证REITs（收盘）指数总回报为-6.06%，不及中证1000指数同期30.55% 的涨幅，并跑输沪深300（18.89%）。债券市场方面，中证全债与国债指数分别上涨0.51%和0.69%。整体来看，中证REITs的 收益显著跑输股票市场，与债券市场收益率甚至仍有较大差距。 在风险维度上，截至2026年2月13日的近250日年化波动率显示，中证REITs指数波动率为7.16%，低于中证1000（14.97%）和 沪深300（22.00%），高于中证全债（1.54%）与国债指数（0.89%），体现其“中等波动、稳中有升”的风险特性。

2.2 各只REIT 近半年及上市以来的涨跌幅

截至2026年2月24日，公募REITs市场整体出现回撤，各类资产表现分化仍然存在，结构性行情特征显著。 保障房类REITs表现稳定，全部项目自上市以来均实现正收益。虽然近半年各只保障房REITs（自2026年2月24日前推）均出现下 跌，其中华润有巢REIT跌幅最大为11.53%，其余各只跌幅在2%-6%之间，但是自上市以来均实现正收益，其中中金厦门安居保障 性租赁住房REIT和华夏北京保障房中心租赁住房REIT累计收益率达82.11%和79.27%。该板块凭借保障房政策支持力度大、底层资 产稳定性强、现金流可预期性高等优势，持续获得资金青睐，成为当前REITs市场中配置热度最高的品种之一。 高速公路类REITs整体平稳，13只中仅4只近半年（自2026年2月24日前推）实现增长（涨幅均不超过2%），其余各只跌幅在3-15% 之间。绝大多数产品自上市以来录得正收益，但华夏中国交建高速公路REIT、中金安徽交控高速公路REIT、平安广州交投广河高 速公路REIT和华夏越秀高速公路REIT出现破发，跌幅分别是29.72%、15.68、12.02%%和1.97%。 能源类REITs除下半年新上市的华夏中核清洁能源REIT外，近半年（自2026年2月24日前推）均出现下跌，其中中航京能光伏REIT 下跌14.51%，其余各只跌幅在10%以内。各产品仍能实现上市以来（不含首日涨幅）大幅正增长，累计涨幅在15%以上，其中嘉实 中国电建清洁能源REIT累计涨幅是63.42%。该情况反映出板块对底层资产类型（如水电、新能源发电）及收益结构的依赖较大， 资产利用率波动对市场价格影响显著。 环保类REITs市场整体出现分化。近半年（自2026年2月24日前推）涨幅一般，仅中航首钢生物质REIT实现1.32%增长，其余两只 产品均处于下跌状态。各产品能实现上市以来（不含首日涨幅）大幅正增长，涨幅在30-56%之间。 仓储物流类REITs近半年（自2026年2月24日前推）涨跌不一，11只中仅有4只实现正增长，涨幅在4-10%，其余各只跌幅在1-10%。 华夏安博仓储物流REIT在2025年下半年上市，至2026年2月24日出现破发，其余产品自上市以来的累计涨幅大多处于6%至51%区间。 该板块底层资产租金锁定能力强、需求弹性好，在经济周期中具备良好的抗风险属性，配置价值持续体现。

2.3 各只REIT普遍分红，高速公路类及新能源类分红较多

截至2025年四季度末，公募REITs市场运行总体平稳，分红表现亮眼。全市场共纳入统计79只产品，其中66只在2025年至少完 成了一次分红，13只未进行分红，分红覆盖率达到83.54%，显示出较高的现金分配积极性与稳定性。 从分红金额来看，66只分红基金合计分红107.87亿元，其中高速公路类与能源类资产依旧占据主导地位。平安宁波交投REIT 以11.45亿元的累计分红总额位列榜首；中金安徽交控REIT紧随其后，单季分红金额达6.23亿元；平安广州广河REIT则以5.08 亿元位居第三。上述三只产品合计派发现金约22.76亿元，占全部分红金额21.10%，充分体现了优质基础设施资产在收益稳定 性上的优势。 在分红频次方面，66只分红基金合计分红173次，其中中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT、易方达深高速REIT、平安宁波 交投REIT、中金普洛斯REIT、工银河北高速REIT、华夏南京交通高速公路REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华夏金茂购物中 心REIT及华夏华润有巢租赁住房REIT等表现突出，累计完成4次分红，为本季度分配次数最多的产品。其分红节奏呈现“多次 分配、均衡派发”的特征，有助于提升投资者现金流的稳定性与持有体验。