多层次REITs市场：定义万亿资产新时代.pdf

多层次REITs市场：定义万亿资产新时代。

报告核心观点

当前，我国多层次 REITs 生态已初步成型，主要涵盖 Pre-REITs、类 REITs、 机构间 REITs 及公募 REITs 四大类别，基本实现对底层资产的全生命周期 覆盖。多层次 REITs 市场健康发展，各类 REITs 产品定位互补。从类 REITs 到机构间 REITs 再到公募 REITs，产品的权益属性逐步增强。我国庞大的 存量资产规模是发展多层次 REITs 市场的基石，C-REITs 市场增量空间较 大，中长期市值规模或达万亿级。建设多层次 REITs 市场符合发行人、投 资人、政府等多方利益。多层次 REITs 市场大有可为，将开启万亿资产投 资新时代。

多层次 REITs 市场：定义万亿资产新时代

我国多层次 REITs 涵盖 Pre-REITs、类 REITs、机构间 REITs 及公募 REITs 四大类别。其中，Pre-REITs 是不动产项目的前端价值孵化器，专注于早期 资产孵化合规培育；类 REITs 属于债性产品，可以起到扩大融资规模、降 低融资成本的作用，并为衔接公募 REITs 奠定基础；机构间 REITs 作为衔 接 Pre-REITs 与公募 REITs 的桥梁，聚焦成长期资产培育，不设主体增信， 产品权益属性增强；公募 REITs 是资本循环的终点，旨在实现成熟资产价 值退出，形成资产退出及收并购的上市平台，2025 年公募 REITs 实现常态 化发行，正式步入“基础设施+商业不动产”全品类发展时代。

建设多层次 REITs 市场的天时地利人和

融资端：多层次 REITs 体系为原始权益人提供了全周期、差异化的资本运 作平台，通过证券化手段将大量沉淀在资产负债表上的固定资产转化为流动 资本，实现存量盘活与新增投资的良性循环，庞大的存量资产规模是多层次 REITs 市场的基石。投资端：低利率环境下，传统非标资产供给萎缩、收益 率持续走低，多元化策略具备必要性，多层次 REITs 市场灵活适配不同投 资主体的收益风险需求。政府端：多层次 REITs 助力地方政府盘活存量资 产，拓宽权益融资渠道，是服务国家战略与优化金融结构的关键制度创新。

机构间 REITs：盘活存量资产的新工具

机构间 REITs 是以持有型不动产为基础资产，在交易所挂牌交易，其法定 载体为资产支持专项计划。平层结构设计聚焦资产信用，而非主体信用，不 设券端增信，可设置资产端增信。基于其权益型产品定位，机构间 REITs 在条款设计上兼具创新性与灵活性，如在资产端设置业绩对赌机制、倾斜分 配机制和流动性支持机制等，同时还具有如做市机制、激励机制、开放退出 机制等市场制度。我们依据增信主体、条款设计与收益率特征三大维度，将 产品风险收益属性划分为偏债性、偏股性及介于二者之间的偏夹层属性。

公募 REITs：多元资产配置的重要工具

低利率环境下，公募 REITs 作为较高分红、风险适中、与其他各类资产相 关性均较低的资产，具备一定配置性价比，同时 REITs 作为多元化配置的 重要工具，其在大类资产配置中的价值将进一步凸显。项目基本面预期、基 准利率、供求与机构行为等是影响价格走势的核心因素。基本面预期和基准 利率是关键，这与 REITs 的估值方法息息相关，机构行为、供求、流动性 起到辅助效果。政策全方位支持 REITs 高质量发展，目前公募 REITs 市场 已进入“基础设施+商业不动产”全面发展的新时期。