2026年公募REITs市场2月报：商业不动产集中问询，四大关注方向解析.pdf

2026年公募REITs市场2月报：商业不动产集中问询，四大关注方向解析。节后市场调整加剧，交易情绪出现修复。2026年2月，中证REITs全收益收跌1.6%，节后首周收跌1.1%，主要 因前期获利盘集中了结、部分品种面临解禁压力等影响，回调进一步加剧。分板块看，产园/消费/公用/保租房 类收益回吐最为明显，且该四类资产2月均呈现“缩量下跌”特征。个券方面，华泰江苏交控REIT领涨 （+3.41%），或受益于近期披露的1月经营数据同比显著上升；而华泰南京建邺REIT跌幅较大（-8.11%）。 流动性层面，2月沪深REITs日均换手率为0.38%，为最近半年的单月最低水平，但春节后交易情绪有所回暖。

估值普遍下降，产权类相较国债息差走阔。派息率方面，产权类REITs为4.58%，经营权类为8.56%；其中，产 权类与10Y国债收益率息差相比于1月底走阔至2.76%，达到70%分位水平，而保租房板块息差分位数也修复至 历史23%分位。估值方面，产权类P/NAV为1.25X（处于75%分位），经营权类P/FFO为13.24X（处于50%分 位），估值普遍出现回落，保租房及公用事业回调最多；产权/经营权类IRR分别较1月底提升0.17/0.04pcts。

REITs市场2月无新增发行，华夏中核清洁能源REIT上市。2026年至今，1000万元、3000万元、1亿元网下现 金申购收益分别为0.83万元、2.48万元、8.27万元，1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.08%。

基础设施新添2单，首现港口类；另有2单回复材料挂网。2月下半月，国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港发 展REIT申报交易所，后者为国内首单港口公募REIT，目前基础设施REITs首发在排13单、扩募2单；东方红隧 道智能运维高速REIT（首发）、中金厦门安居REIT（扩募）已回复第一轮问询，并挂网反馈回复稿材料。

商业不动产新添2单，发出6份问询函。2月下半月，嘉实首开REIT、广发新城吾悦REIT申报，目前已有14单商 业不动产REITs首发在排；6单商业不动产REITs问询函，体现监管四大关注方向：1）合规为底线：聚焦是否影 响资产转让与稳定运营，而非技术性瑕疵，手续缺失要求补办或说明，非关键问题须披露风险并设缓释措施； 2）现金流穿透更细致：关注联营保底可持续性、竞品分流等事项，甚至占比不高的外摆收入归属、写字楼国 资长租也被要求风险提示；3）估值参数趋审慎：4单的100%收缴率假设被质疑，出租率须结合历史与市场双 因素，租金增长率不得脱离基本面；4）治理机制受重视：基础管理费低于历史人工成本被追问，绩效激励有 效性受检，2单混装项目的复杂管理费安排亦被关注。此外，基础设施+商业不动产REITs双平台主体（唯品会、凯德商业）也被问询产品定位差异及同业竞争风险相关内容。