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房地产行业深度报告：REITs2025年四季度市场关注度下降，资产间运营分化明显。中央层面以扩围、提质、强监管、建市场为核心，密集出台 REITs 顶层政策。2025年12月，国家发改委与证监会接连出台REITs相关政策：发改委将商 业办公、城市更新列为独立资产类别，同时新增体育场馆、四星及以上酒店、储能、特高压、充电基础设施、停车场等资产范围，并细化仓储物流、数 据中心、文旅等领域；证监会则配套支持商业不动产REITs，完善扩募、收购、合并机制，丰富指数与ETF产品，引入保险、社保等中长期资金，推动纳 入沪深港通，并研究更灵活的收益率定价机制，全面拓宽REITs资产范围、推动市场高质量发展。2025年11月，北京证监局召开辖区公募REITs监管工作 会议，提出用活用好公募REITs、打造REITs“首都品牌”；12月，上交所修订公募REITs多项业务规则，优化审核、发售、扩募机制，将扩募间隔期缩短 至6个月，规范审核流程、简化监管环节，同日深交所亦发布商业不动产REITs试点相关通知，持续完善REITs制度体系、激发市场活力。

中证REITs下半年整体承压，换手率处于历史低位。中证REITs（收盘）指数收盘价截至2025年9月30日下滑至829，较6月30日下降5.57%，截至2025年12 月31日下滑至779，较9月30日下降6.09%，2025年12月31日的收盘价相较于年初的794下滑1.89%。流动性方面，截至2025年12月31日，中证REITs(收盘指 数)换手率为0.31%，处于历史低位。换手率的回调主要受到股票市场上涨、观望情绪加浓、二级市场交易趋稳及部分项目集中分红导致价格波动收敛等 因素影响。从收益表现来看，截至2026年2月13日的近一年内，中证REITs（收盘）指数总回报为-6.06%，不及中证1000指数同期30.55%的涨幅，并跑输 沪深300；债券市场方面，中证全债与国债指数分别上涨0.51%和0.69%。整体来看，中证REITs的收益显著跑输股票市场，与债券市场收益率甚至仍有较 大差距。在风险维度上，截至2026年2月13日的近250日年化波动率显示，中证REITs指数波动率为7.16%，低于中证1000和沪深300，高于中证全债与国债 指数体现其“中等波动、稳中有升”的风险特性。

四季度REITs不同资产间及同类资产内，分化与亮点并存。1）产业园：产业园类REITs整体运行呈现“收入分化”的结构性特征，一线城市部分产业园项 目呈现出租率回升趋势；2）保障性租赁住房：延续稳健运行态势，部分核心项目运营恢复与区域租赁需求的稳步释放；3）高速公路：营收和可供分配 资金整体呈现出“季节性回落”的运行特征，主要是车流量和总通行费普遍回落；4）能源：可比项目营收和可供分配资金同比下滑，从发电端数据来看， 除鹏华深圳能源REIT外，其余可比REITs的基础设施发电收入同比均为正增长，其中中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT和华夏特变电工 REIT受益于发电量同比提升，中信建投明阳智能REIT受益于电价水平同比提升；5）环保：除中航首钢绿能REIT外其余各只REITs营收和可供分配资金均 出现环比下降，主要是富国首创水务REIT下属污水处理厂处理总量均较三季度回落、中航首钢绿能REIT生活垃圾处理量较三季度增加4.71%、银华绍兴原 水水利REIT供应原水量较三季度下降15.92%；6）仓储物流：各仓储物流REIT可租赁面积和出租率保持稳定，其中华夏深国际REIT出租率在2025年三季度 下滑至81.26%后于四季度回升至89.54%，可比REITs租金水平同比均为负数，仓储物流租金承压明显；7）消费：消费类REITs整体经营保持韧性，但不同 项目间收入波动明显，整体营收季节性好转，营收和可供分配资金均实现同比正增，出租率依旧维持在90%以上，大部分核心资产保持在95%以上；8）新 型基础设施：2025年三季度新增上市的全新品类，截至四季度持有资产运行稳定。