2026年房地产行业春季投资策略：逆境磨砺，暗藏契机

2026展望：渐行渐近的行业底部

2026《求是》第1期 ：改善和稳定房地产市场预期

2026开年首期《求是》杂志重磅发声定调“改善和稳定房地产市场预期”，释放出政策转向、引导房地产行业改 善的清晰信号。该文作者钟庭军，现任住房和城乡建设部政策研究中心房地产处副处长、副研究员。

发达国家/地区房价历史下跌周期多在3年以上

从2025年行业数据看，本轮下行周期新开工面积回撤幅度（较高点回撤74.1%）高于销售面积（较高点回撤50.9%），新开工 呈现一定的“超调”，供给侧出清更加显著。

对比发达国家/地区房价历史周期，房价历史下跌周期多在3年以上。日本自1990年以来，房价整体下跌超18年；美国自次贷 危机后，房价下跌5.5年。

人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限

长期以来，市场普遍认为购房人口对房价的支撑作用不足，影响止跌回稳的进程。我们认为，房屋的价格由货币政策、供需关 系、经济预期、人口走势多方面因素共振影响，而非人口数据单个因素决定，房屋价格的边际变化情况受人口影响相对有限。 我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增 长率在一定时期内的变化，判断人口变化对房产价格的影响。

人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限

我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增 长率在一定时期内的变化，判断人口变化对房产价格的影响。

我们发现：房屋价格指数在中期与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，而是与适龄购房人口呈现一定相关性，整体对房 价的影响有限。我们认为，人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转化过程依赖经济发展与居民收入 的增长，因此各国房价与人口增长率常呈脱节状态。

我们认为，适龄购房人口虽然对房价会产生一定影响，而货币政策、供需关系、经济预期的影响远超适龄购房人口的影响。 从房屋价格指数与适龄购房人口相关性拟合结果来看，所有国家调整后的R 2都小于0.75，整体看P值大于0.05，大多数国家/地区 房屋价格指数与适龄购房人口相关性并不显著。

香港房地产案例：华丽的止跌回稳

中国香港2023年开启减辣

中国香港楼市自2021年下半年开始进入下行通道，2022年香港特区政府开始逐步放松楼市政策。

中原城市领先指数CCL于2025年二季度企稳

2023、2024年中国香港楼市撤辣后需求释放显著，有效补充了内地买家客户，但楼市量价均表现出脉冲回暖，并 未出现所谓“量在价先”的逻辑。

近十年香港总人口及常住人口整体增长

2014-2019年，香港总人口数以接近0.5-1%的增速持续增长，2019年香港总人口总人口数752万人，2020年，香港总人口数 跌至742.7万人，同比下降1.24%，2021年，总人口数延续跌势，下降0.34%，至740.2万人，2022年起，香港总人口数反弹 开始，2022、2023年同比增长0.96%、0.74%，2024年虽同比下降但2025年回升至751万人。

常住人口方面，趋势与总人口变化趋势略有不同，2014-2019年常住人口涨势0.5%-1.5%，至2019年达736.5万人，2020- 2022年持续下降至722.4万人，2023年略有回升，增长0.32%，达724.6万人，仅恢复至2018年左右水平。

香港当前按揭主要以H按为主

2025年12月，香港H按选用比例按月减少0.9个百分点至89.8%，较7月份95.7%大幅回落，而P按选用比例增加0.3个百分点至 4.1%，定息按揭选用比例则上升0.4个百分点至4.8%，创自2022年11月后37个月新高。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）