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物管+REITs行业2025年中期投资策略：物管发展节奏更沉稳，Reits迎来新机遇。根据中指研究院数据，截至2024年末，中国物管行业在管规模达314.1亿平，同比增长4%，2020-2024年复合增长率达4.9%，百强物企在管面积增速连续三年 回落，合管比降至1.27。受物业费下调、亏损项目治理等影响，物企2024年普遍退出存在交付风险和低质低效的项目，聚焦高能级城市的优质产业和客户， 同时百强物企第三方在管面积占比和非住业态占比均有所提升。2021年以来，百强物企收入增速和在管面积增速趋势一致，虽然收入保持稳健增长，但增速 降至个位数，毛利率和净利率均呈下降趋势。18家样本物企中，11家2024年收入同比增长或减亏，业绩表现符合预期；2024年毛利率和净利率基本为近三年 低值，管理费率基本为近三年较低，银行存款及现金总额同比下降1.4%，整体在手现金依然较充裕，派息比例依旧稳健，股息率维持较高水平。

物管行业2025年发展机遇

（1）好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，受此影响物企陆续推出新产品、好服务抢占市场。（2）AI时代下，物企通过对项目硬件和管理软 件进行升级改造，实现成本的解节约及管理效率的提升。（3）房屋养老金政策下，城市更新和老旧小区改造迎来机遇，物企通过布局新赛道有望改善低价 项目的盈利空间。

 REITs运行态势及发展趋势展望

2025年初至今，中国公募REITs市场呈现显著的结构性分化，抗周期板块表现强劲而顺周期板块承压。数据显示，截至4月中旬，中证REITs全收益指数年内 累计上涨8.5%，但细分板块差异明显。未来趋势上，短期内市场或继续受宏观波动影响，弱周期板块（如保障房、消费）若回调可能凸显配置价值，顺周期 板块（如仓储、产业园）需关注内需修复与估值错杀机会；长期来看，政策支持的扩容方向（如养老、新型基建REITs）及利率下行背景下高分红资产的吸 引力或推动市场结构性机会深化。未来REITs市场将延续扩容与分化的双重趋势。在政策常态化发行和资产类型多元化的推动下，市场规模预计持续扩张， 底层资产将进一步覆盖新基建、智慧城市、文旅等新兴领域，同时存量项目扩募提速（如华夏北京保障房REIT扩募案例）将强化市场流动性。