2026年招商积余公司研究报告：央企A股物管龙头，质效提升稳进向上

公司是背景深厚的综合性央企物管标杆

1.1 公司深耕物业管理行业近三十载

1998 年，招商局物业管理有限公司正式成立，开启专业化运营之路。2019 年， 招商蛇口收购中航善达并注入招商物业，实现“招商积余”重组复牌，进一步整 合优质资源。2025 年 11 月，公司拟出售衡阳中航 60%股权，盘活历史沉淀资 产，落实存量房地产开发项目处置相关承诺。

1.2 股东背景深厚，央企资源禀赋突出

公司具备央企背景。截至 2025 年三季度末，公司控股股东为招商蛇口 ，共持有公司约 51.16%股份。股权穿透后，公司实际控制人为 招商局集团有限公司，后者由国务院国资委控股。 公司的控股股东招商蛇口为行业头部开发商，能够为公司提供稳健的项目资源。 公司的实控人招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业 务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，有望为公司业务开拓提供新的 增量空间。

1.3 聚焦物管主业，收入稳健增长

公司总收入及物业管理收入维持增长。2025 年上半年，公司实现总收入 91.07 亿元，同比+16.2%，其中物业管理服务收入达 88.00 亿元，同比+16.8%。物业 管理收入占总收入比重高达 96.6%，2024 全年占比为 96.0%，1H2024 占比为 96.1%，是公司绝对核心的收入来源。 物业管理服务收入占比持续提高，是公司业绩的压舱石。自 2020 年以来，公司 物业管理服务收入占比始终稳定在 93%以上，且整体呈现稳步提升趋势，从 2020 年的 93.1%提升至 2025 年上半年的 96.6%。

1.4 物业管理贡献毛利润的核心

公司总毛利润及物业管理毛利维持增长。2025 年上半年，公司实现毛利总额 11.04 亿元，同比+15.9%，其中物业管理业务贡献毛利 9.55 亿元，占总毛利比 重达 86.5%，同比+12.0%。 物业管理服务毛利占比亦持续提高。自 2022 年以来，公司物业管理毛利占比始 终稳定在 80%以上，且整体呈现缓慢提升趋势。随着公司聚焦主业，物管毛利占 比逐步升至 2025 年上半年的 86.5%。

物管服务：规模扩张，结构优化

2.1 物管业务规模扩张

物业管理业务收入逐步增长，毛利率趋于稳定。公司物业管理业务主要包括：基 础物管业务（包含住宅及非住宅）、平台增值服务、专业增值服务。2022-2024 年物管业务收入复合增速15%。1H2025物管业务收入88亿元，同比增长17%， 其中专业增值服务收入增长是重要驱动因素。

基础物管业务占物管业务收入比例约 8 成左右，近年来占比呈逐步下降趋势，主 要由于专业增值服务收入占比逐步提升；公司物业管理业务毛利率具备韧性，已 逐步趋于稳定。

2.2 物业管理业务——基础物管

公司基础物管业务收入持续增长，盈利质量企稳回升。基础物管业务呈现缓慢增 长的态势，营收从 78.0 亿元逐步提升至 134.0 亿元，同时，业务增速持续放缓， 同比增长率从 28.89%逐步下降至 7.75%。同时，毛利率经历了一段下降后有所 回升，从早期 11.11%一度降至 8.76%，最终恢复至 11.56%，整体来看，该业 务在规模扩张阶段面临增长动力逐步减弱，近期虽营收收缩，但盈利质量呈现企 稳回升迹象。

在管规模具备韧性，住宅项目及关联方项目面积占比提升。2022-2024 年公司 在管面积复合增速为 8%。受行业持续下行影响，1H2025 公司在管面积为 3.7 亿平方米，同比小幅-4.3%，具备较强韧性。

在管项目中，住宅项目及关联方项目面积占比提升。1H2025 公司住宅项目在管 面积占比提升 3.9pct 至 38.3%，关联方项目在管面积占比提升 2.0pct 至 35.3%。

受地产行业持续深度调整，物业外拓市场竞争加剧，1H2025 公司新签年度合同 金额 17.6 亿元，同比下降 6.8%。

公司持续发力第三方外拓以及非住宅外拓，2021 年至 2025 年上半年公司第三 方新拓年度合同额占比由不足 80%稳步上升至 90%以上；公司非住宅新拓年度 合同额占比由 70%左右稳步上升至 80%以上。

2.3 物业管理业务——增值服务

公司物管业务中的增值业务包括平台增值服务和专业增值服务。平台增值服务： 承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运 营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业 集采等产品的多元增值服务。专业增值服务：为客户提供专业化配套与增值服务， 并通过设立专业子公司提供专业化服务。 平台增值服务蓬勃发展，毛利率迅速提升。以到家汇等平台为代表，通过持续深 化数字化升级，带动平台交易额突破 11 亿元。深耕家政服务赛道，广州区域市场渗透率突破 30%，客户复购率创历史新高。通过“千机行动”在全国范围内实现 智能设备运营业务规模化覆盖，加速数字化服务升级。

专业增值服务提质增效，收入水平稳步增长。持续推进业务创新和强化能力提升， 创新房产经纪服务模式，快速实现“余房网”平台经济规模突破。深化与关联方合 作，重点布局精装修与第三方维修两大核心赛道，精装修业务聚焦重点城市布局， 在成都、上海、长沙、武汉等区域成功落地多个标杆项目。

资产管理：业务结构优化，商业运营贡献提升

3.1 商业运营业务

资产管理业务由“商业运营业务”和“持有资产出租业务”构成，其中“商业运营业务” 的收入占比逐年提升，已由 2020 年的 5.1%提升至 2025 年上半年的 30.1%。 2024 年受宏观经济影响，“商业运营业务”收入同比略有下降，但 2025 年上半年 实现收入 0.9 亿元，同比+30.7%，复苏态势明显，其增速明显高于同期资产管 理业务整体增速，成为拉动该板块增长的主要动力。 商业运营业务整体维持较高毛利率水平，剔除异常年份基本维持在 40%以上的较 高水平。

截止至 2025 年上半年，公司在管项目 72 个，其中受托管理招商蛇口的项目为 60 个，自持项目 3 个，第三方品牌输出项目 9 个；合计在管面积为 397 万方。

3.2 持有资产出租业务

“持有物业出租及经营业务”收入规模相对稳定但增长承压。该板块收入在 2023 年恢复增长后，2024 年及 2025 年上半年均出现小幅同比下滑，显示其经营效益 面临一定的市场环境挑战。2025 年上半年，“持有物业出租及经营业务”实现 2.1 亿元收入，同比-2.2%。“持有物业出租及经营业务”毛利率虽有波动但整体维持 较高水平，除 2022 年外其毛利率基本维持在 50%以上水平。

从持有资产的业态结构看，公司较为依赖自持的 3 个商业项目及 1 个酒店项目， 商业+酒店项目面积占比合计达 89.7%，其他业态中写字楼和零星商业面积占比 约 10%。 从出租率看，由于酒店项目长租给深圳格兰云天酒店，故维持 100%出租率；购 物中心和写字楼项目的出租率受宏观经济影响波动较大，2025 年上半年两类业 态的出租率均有下降（购物中心由 94%下降至 92%；写字楼由 90%下降至 87%）， 拖累整体出租率下降 1 个百分点至 93%。 长期看，持有资产出租与经营业务对公司而言并非优质业务，重资产的模式会拖 累公司的资产负债表，预计自持项目未来将逐步出表。

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