2026年公募REITs市场2月报：商业不动产集中问询，四大关注方向解析

节后市场调整加剧，交易情绪出现修复

无风险利率波动+红利分流，REITs板块节后调整加剧

春节后首周，无风险利率出现小幅波动，截至2026 年2月28日，10Y国债到期收益率收为1.79%。高股 息板块表现强势，中证红利全收益收涨2.3%。 

2026年2月，中证REITs全收益收跌1.6%，节后首周 收跌1.1%，主要因前期获利盘集中了结、部分品种 面临解禁压力等影响，回调进一步加剧。

部分品种前期收益回吐，IDC节后先高涨后微调

2026年2月，REITs市场在经历1月普涨后，部分板块 出现收益回吐，IDC板块节后先高涨再微调。

产业园（-2.94%）、消费（-2.15%）、公用事业（- 2.29%）指数跌幅相对较大。而保租房（-2.90%）虽前 期涨幅有限，但其长债属性强之下，2月无风险利率波动 影响大，同样出现较大回撤。

IDC（+1.94%）板块领涨，节后首周走势为先涨后跌； 能源（+0.47%）、交通（+0.32%）板块表现较为稳健。

产权类普遍回调，华泰江苏交控领涨

2026年2月，REITs个券涨、跌数量占比分别为 22%、78%。其中，IDC个券全部收涨，保租房 （88%）、仓储物流（91%）、消费（92%）、 产业园（100%）个券下跌数量占比较高。

个券来看，华泰江苏交控REIT领涨（+3.41%）， 2月26日披露的经营数据显示，沪苏浙高速公路1 月日均收费车流量同比+8%；南方润泽数据中心 REIT次之（+2.59%），扩募公告后的首个交易日 （2月24日）实现单日2.75%的上涨。华泰南京建 邺REIT领跌（-8.11%）。

产权类REITs与国债息差为2.76%，环比扩大0.11pcts

截至2026年2月28日，产权类REITs与10Y国债到期收益率的息差为2.76%（处于历史 70%分位），相比于1月底扩大0.11pcts。与中证红利股息率的息差为-0.27%（处于历 史67%分位）。

二月无新增发行，累计打新收益率0.08%

二月无新增发行，华夏中核清洁能源REIT上市

2026年2月，REITs市场无新增发行，华夏中核清洁能源REIT上市。

2026年网下累计申购收益率0.08%

2026年至今，累计有华夏中核清洁能源REIT一单发行。1000万元、3000万元、1亿元网下现金申购收益分别为0.83万元、2.48万元、8.27万元， 1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.08%。

六单商业不动产问询函关注方向盘点

基础设施：首单港口REIT申报，两单回复材料挂网

截至2月28日，基础设施REITs首发排队13单、扩募2单：国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港发展REIT申报交易所。其中，建信天津临港发展REIT为国内首单港口公募REIT，原始 权益人天津临港港务集团运营14个码头泊位，位于天津临港大沽口港区（我国北方重要的粮食进境口岸与仓储集群）。 东方红隧道股份智能运维高速REIT（首发）、中金厦门安居REIT（扩募）已回复第一轮问询，并挂网反馈回复稿材料。

商业不动产：新报两单，交易所发出六份问询函

截至2月28日，商业不动产REITs首发在排14单：嘉实首开REIT、广发新城吾悦REIT申报交易所。 交易所向汇添富上海地产REIT、中金唯品会商业REIT、华安锦江酒店REIT、华夏凯德商业REIT、华夏保利发展REIT、华 泰华住酒店REIT该六单商业不动产REITs发出问询函。

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