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中国REITs指数之不动产资本化率调研报告第六期。不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国公募 REITs 试点产品自 2021 年正式发行，截至 2025 年 12 月底，沪深交易所上市的 REITs 产品共计 78 支，底层资产类型丰富，包括产业园区、仓储物流、工业厂房、 保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心以及交通、能源、环保等多个行业， 累计发行规模达到 2,100 亿元人民币。中国内地公募 REITs 的市场表现和资产定 价已成为市场关注的焦点。 2025 年，公募 REITs 市场扩容增类、稳步发展，市场价格机制的引导对激发不 动产投资市场活力、提升投资效率起到了积极作用，多层次的不动产金融市场正 在逐渐完善成熟。机构间 REITs 市场在这一年实现了跨越式的发展，产品申报单 数达 64 单，千亿市场规模蓄势待发。同时，多单标志性不动产私募基金项目落地， “基金收购 + 专业运营 +REITs 退出”的模式受到以险资为代表的机构投资人认可。 不动产投资市场正依托各类机构的广泛参与、多层次 REITs 产品的高效赋能，充 分实现行业交流与机会挖掘，在价值重塑的过程中焕发生机与活力。 在此背景下，戴德梁行、中联基金和瑞思不动产金融研究院，联合发起了 “中国 REITs 指数之不动产资本化率调查研究”， 并得到了北大光华张峥教授研究团队 的支持。通过问卷调查的方式，我们邀请了不动产投资领域的众多专业机构参与， 旨在通过分析受访者对不同城市不动产大宗交易市场的专业判断，并结合新加坡、 中国香港 REITs 以及中国内地公募 REITs 在收购内地物业时公开披露的交易信息， 为不动产大宗交易和公募 REITs 资产定价提供参考基准。 自 2019 年至 2024 年，我们连续发布了五期《中国 REITs 指数之不动产资本化 率调研报告》，受到了国内不动产投资行业、REITs 市场监管机构和参与机构的 广泛关注和认可。在公募 REITs 市场稳步迈入第五年之际，戴德梁行、中联基金 和瑞思不动产金融研究院联合发布 2025 年度不动产资本化率调查研究结果，旨 在为不动产及 REITs 市场的持续发展提供坚实的资产定价“锚”。 最后，诚挚感谢参与中国 REITs 指数之不动产资本化率调研的 112 家机构及行业 专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、 规范与进步。