2026年第9周REITs行业周报：全国首单港口REIT正式申报，三单商业REITs获上交所反馈

本周关注：全国首单港口 REITs 正式申报，三单商业不动产 REITs 获反馈

2 月 25 日，建信天津临港发展集团港口 REIT 已申报至上交所。该项目是全国首单港口公募 REITs，标志 着我国港口行业资产证券化实现重要突破。原始权益人为天津临港港务集团有限公司，管理人为建信基金管理 有限责任公司。天津临港发展集团旗下公司运营 14 个码头泊位，码头类型涉及粮油码头、件杂货码头、液化码 头等，资产储备丰厚，持续经营能力坚实，将为 REITs 长期收益提供有力支撑。 2 月 26 日，国金嘉泽新能源 REIT 已申报至上交所。该项目属于基础设施类 REITs，原始权益人为嘉泽新 能源股份有限公司、宁夏嘉盈新能源控股有限公司，管理人为国金基金管理有限公司。根据嘉泽新能源股份有 限公司于 2025 年 12 月发布的公告，该项目底层资产为宁夏博疆新能源有限公司持有的宁夏国博新能源同心焦 家畔风电项目和宁夏国博新农村风电项目。

2 月 26 日，嘉实首开商业不动产 REIT 已申报至上交所。该项目原始权益人为北京首都开发股份有限公司， 管理人为嘉实基金管理有限公司。根据北京首都开发股份有限公司于 2 月 10 日发布的公告，该项目底层资产为 华侨村商街项目、璞瑅商街项目、宋家庄福茂项目三项资产。 2 月 26 日，上交所对华安锦江商业不动产 REIT 出具反馈意见。该项目底层资产为 21 家锦江都城酒店组 成的酒店资产组合。上交所要求管理人补充披露运营管理机构人员调整进展及过渡安排，围绕运营数据持续下 滑的原因、多渠道收入结构、同品牌利益冲突防范等经营问题进行说明，针对客房改造频率及对现金流的影响 开展分析，并在资产评估环节，对入住率、客房单价增长率、收缴率等收入参数，以及运营成本、品牌使用费 未纳入估值的合理性、资本性支出预测与历史水平的延续性、折现率取值依据等核心参数的审慎性开展全面核 查，同时对基础管理费费率低于历史水平的原因、绩效管理费激励约束机制、运营保障机制的有效性、现金流 归集路径的合规性等问题提出问询。

2 月 27 日，广发新城吾悦 REIT 已申报至上交所。该项目原始权益人为吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有 限公司，管理人为广发基金管理有限公司。2025 年末，新城控股旗下吾悦商管全年商业运营总收入增至 140. 9 亿元，已在全国 141 个城市布局 207 座吾悦广场，其中已开业及委托管理的在营项目共 178 座。 2 月 27 日，上交所对华夏凯德商业不动产 REIT 出具反馈意见。该项目底层资产为位于深圳和绵阳的商业 不动产组合，包含商业零售、办公及服务式公寓等多种业态。上交所要求管理人补充披露产品定位差异与同业 竞争防范措施，围绕消防合规手续、资产权属完整性、优先购买权影响等合规性问题进行说明，针对重要租户 集中换租风险、租金单价大幅波动、到期租约换租进展等经营问题开展量化分析，并在资产评估环节，对出租 率、租金增长率、入住率、收缴率、资本性支出及折现率等核心参数的取值合理性开展全面核查，同时对品牌 管理费未纳入估值、不同业态计费方式差异、激励约束机制有效性等问题提出问询，要求充分揭示风险并设置 缓释措施。

2 月 27 日，上交所对华夏保利发展商业不动产 REIT 出具反馈意见。该项目底层资产为广州保利中心及佛 山保利水城商业不动产项目。上交所要求管理人补充披露运营管理机构的设置必要性及职责分工，围绕整租模 式下的实际经营情况、关联交易公允性、主次力店分类依据等运营问题进行说明，针对项目竞争力、改造调整 对现金流的影响、可比项目竞争等开展分析，并在资产评估环节，对空置率高于区域水平的原因、租金增长率 与历史趋势的匹配性、抽成租金收入预测依据、成本费用递增假设、资本性支出延续性及折现率取值等核心参 数的审慎性开展全面核查，同时对基础管理费与浮动管理费的设定合理性、运营稳定性保障措施、回收资金使 用承诺等问题提出问询。

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