房地产行业专题报告：REITs三季度亮点与分化并存，政策扩容提质.pdf

房地产行业专题报告：REITs三季度亮点与分化并存，政策扩容提质。提质扩容同步推进，央地协同助力行业发展。2025年9月4日，国务院办公厅印发《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》，提 出引导金融机构优化投融资服务，加强信贷管理，丰富信贷产品，积极发展知识产权质押贷款等业务。支持符合条件的体育企业上市和再融资、发行债 券、资产证券化；2025年9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》， 从继续推动市场扩围扩容、扩募支持、项目把关等方面出台具体举措，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展；2025年三季度北京 市、黑龙江、河南和广西也分别印发文件，分别支持消费领域、冰雪领域、文化旅游、人工智能、数字、旅游及养老等领域项目发行不动产投资信托基 金（REITs）。

2025年三季度REITs市场跑输股市，分红表现相对稳定。中证REITs（收盘）指数收盘价在2025年6月底修复至最高894，三季度整体出现回调，2025年9月 30日为829，下降7.27%，主要是特许经营类REITs受季节性影响及产权类REITs受租金水平下降所致；从收益表现来看，截至2025年9月30日的近一年内， 中证REITs（收盘）指数总回报为5.69%，不及中证1000指数同期32.68%的涨幅，并跑输沪深300（15.50%）；债券市场方面，中证全债与国债指数分别上 涨3.05%和3.38%。整体来看，中证REITs的收益表现介于股债之间，依旧凸显其“类固收+增长弹性”的定位特征。分红方面，截至2025年三季度末，全 市场共纳入统计77只产品，其中66只在2025年至少完成了一次分红，11只未进行分红，分红覆盖率达到85.71%，显示出较高的现金分配积极性与稳定性； 66只分红基金合计分红102.37亿元，其中高速公路类与能源类资产依旧占据主导地位。

三季度REITs稳中有进，结构性亮点与分化并存。1）产业园：产业园类REITs整体运行呈现“收入利润双下探”的结构性特征，虽然一线城市出租率同比 有所提升，但难挡租金下滑趋势；2）保障性租赁住房：整体营收利润双增长，得益于较高水平的出租率维持（大多数项目稳定在90%以上），租金环比 波动普遍控制在±3.5%以内，相对平稳；3）高速公路：高速公路类REITs整体呈现出“季节性回升”的运行特征，随着国庆中秋节假日的到来，营收实 现季节性好转，但整体仍弱于去2024年同期；4）能源：可比项目营收利润同比下滑，从发电端数据来看，除华夏特变电工新能源REIT外，其余REITs的 基础设施发电收入同比均为负增长，主要系发电量同比有不同程度下降所致。5）环保：营收及可供分配资金同比提升，得益于富国首创水务REIT深圳项 目应收账款回收情况好于2024年同期，中航首钢绿能REIT上半年生活垃圾处理费回款、国补回款提升及生活垃圾处理量同比增加；6）仓储物流：出租率 大多环比下滑，其中华夏深国际REIT环比下滑12.90%，同比下滑8.34%，主要系大租户换租空档期所致，仓储物流租金承压明显，其中中金普洛斯REIT租 金同比下降8.26%，降幅度最大；7）消费：整体经营保持韧性，但不同项目间收入波动明显，整体营收季节性好转，整体资产出租率依旧维持在90%以上， 大部分核心资产保持在95%；8）新型基础设施：2025年三季度新增上市的全新品类，持有资产运行稳定。