2026年第5周房地产开发与服务行业：坚定看好地产行情，商业不动产REITs首批挂牌

上周地产政策：“三道红线”取消，“以旧换新”重现

（一）中央政策： “三道红线”政策取消，地产回到有序市场化发展轨道

上周中央层面，据每日经济新闻报道，“三道红线”政策取消。“三道红线”政 策20年8月提出，21年正式实行，过去四年一定程度上降低了地产行业、尤其是资质 不佳的红档房企负债及杠杆水平，出清了过剩产能，目前“三道红线”政策的退出意 味着地产行业供给产能已无需多余限制，地产行业回到有序市场化发展的轨道，对 房企融资渠道的拓宽意义重大。 12月下旬以来地产政策持续且频繁，中央集结各部委政策储备，做好对地产的 预期管理，积极稳定的政策环境有助于地产周期拐点的出现。

（二）地方政策：“去库存”为各地主要抓手，“以旧换新”重现

上周地方地产政策聚焦“去库存”核心任务，上海静安区试点“以旧换新”，海 口发布收储公告，南京将现有库存商品房均纳入房票超市。 1月23日，海口住建局公开征集存量商品住房用作保障房房源，征集范围覆盖中 心城区及自贸港重点产业园区新建成未出售商品房。 1月26日，南京在《关于加快培育新质生产力推动高质量发展的若干政策》中提 出，将既有库存商品房全部纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票”，有效 提升房票流通性和满足被征收群众安置需求。 上海静安区披露拟试点以旧换新，由区属公租公司收购居民存量老公房，以帮助其置换区内新房，并将收购房源纳入保障性租赁体系。此举可有效降低改善性需 求置换风险，缩短 "先卖后买" 的传统置换周期，助力新房库存去化，目前已进入客 户排摸阶段。

成交表现：新房、二手房成交表现

（一）新房网签：周同比+37.2%，受去年春节影响同比转正

根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期 为2026年1月29日，下同）： 2026年第5周（2026年1月23日-2026年1月29日，下同），我们监测的50城商品 房成交面积319.25万方，环比上升3.3%，阳历对齐同比上升37.2%，同比由负转正， 以春节对齐来看则同比下降18.6%。月度来看，2026年1月前29天50城新房成交面积 同比下降19.5%，降幅较上个月收窄6.7pct，以春节对齐来看同比下降51.4%。

分线城市看，1月前29天，4个一线城市商品房成交面积同比下降22.9%，同比 降幅收窄7.7pct；8个高均价二线城市成交同比下降30.4%，同比降幅扩张4.0pct；11 个中均价二三线城市成交同比下降27.7%，同比降幅扩张5.2pct；27个低均价三四线 样本城市成交同比上升2.9%，同比由负转正。

（二）二手房网签：周同比+154.9%，受去年春节基数影响增幅扩张

根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期 为2026年1月29日，下同）： 2026年第5周我们监测的11城二手房成交面积180.77万方，环比下降9.0%，同 比上升154.9%，增幅较前周扩张140.8pct，若以春节对齐则同比下降10.7%。月度 来看，2026年1月前29天11城二手房成交面积同比上升9.6%，同比由负转正，以春 节对齐同比下降16.0%。

分线城市看，1月前29天，3个一线城市二手房成交面积同比上升8.7%，同比由 负转正；4个二线城市成交同比上升0.3%，同比由负转正；4个三四线城市成交同比 上升26.7%，同比增幅扩张17.6pct。

（三）二手房认购：周同比+384.3%，春节对齐同比+28.2%

2026年第5周（2026年1月23日-2026年1月29日），我们监测的79城二手房成交 套数环比持平，同比上升384.3%，以春节对齐则同比上升28.2%。1月前29天79城二 手房成交套数同比上升62.5%，以春节对齐则同比上升12.4%。分线来看，1月前29天，3个一线城市成交同比+50.8%，同比由负转正；25个二线同比+60.0%，同比由 负转正；51个三四线同比+74.0%，增幅较上月扩张66.4pct。

市场景气度：推盘、去化、库存、价格

（一）新房推盘、去化表现及库存动态

推盘方面，26年第5周重点10城住宅口径推盘面积64.4万方，环比+34.5%，同 比+191.6%，1月前29天推盘面积同比-13.1%。 去化率方面，从销售面积/推盘面积（售批比）比例来看，26年第5周10城住宅 售批比（MA8）100%，环比持平，同比-38pct，26年以来售批比126%，同比-27pct。 从开盘去化率来看，26年第4周中指重点城市开盘去化率（MA8）45%，环比-3pct， 同比-20pct。 库存方面，26年第5周重点10城住宅口径库存面积4820万方，环比+0.2%，去化 周期15.9个月，环比+0.2个月。

（二）二手房景气度：来访边际增长，转化率维持高位

截至2026年第5周，我们监测的140城二手房挂牌套数环比前周上升0.4%，同比 上涨7.9%；重点12城二手房挂牌套数环比前周下降0.3%，同比上涨5.1%。 监测的70城二手房日均来访4.8万组，环比上升4.4%，同比上升780.0%，以春 节对齐，同比上升15.3%；月度来看，1月前29天同比上涨68.0%，春节对齐同比上 涨7.3%。监测的70城二手房来访转化率为5.5%，环比前周下降0.2pct；月度来看， 1月前29天来访转化率为5.2%，环比上月上升0.4pct，较25年全年下降0.1pct。

（三）二手房价周度表现

上周，33城高频二手房成交价格周均环比+1.7%，延续了年初以来的上涨趋势， 月均环比-0.5%，主要降幅来自25年12月，26年年初以来累计+3.3%。阳历日期对比 年初以来的成交价，26年初以来同比25年初以来-18.1%。 历年春节前成交均价均会因为市场交易结构的调整而发生一些变化，但今年成 交环比上涨时间较早，我们偏向于认为市场数据存在企稳迹象。 重点城市方面，成交均价有所上涨的城市包括南宁、柳州、厦门、深圳、南昌、 保定、青岛等，包括一些12月份下跌相对较多的城市，需要注意的是，1月份的“上 涨”存在结构性因素。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）