2025年REITs行业不动产资产证券化系列专题报告：独具优势的持有型不动产ABS，构筑多层次REITs市场的关键一环

1 持有型不动产 ABS：与公募 REITs 共同构成盘活存量不动产的两大 核心手段

1.1 持有型不动产 ABS 是快速发展的新型权益型资产证券化产品

持有型不动产 ABS 是以持有型不动产为基础资产，通过资产支持专项计划发行的标准化权益型产品。在其 创新结构下，私募投资人实际上可以成为了底层资产的所有者，其收益主要来源于物业的租金收入和价值增长， 这与购买债券类资产获取固定利息有根本不同。

新工具受到交易所等的监管重视，两年内完成框架搭建，政策推动产品体系快速成型。持有型不动产 ABS 在两年时间内实现了从政策创设、首单落地、框架规范最后到机制完善的快速发展历程，逐步构建起完整的产 品体系和市场生态。2023 年 9 月持有型不动产 ABS 概念被首次提出；2023 年 11 月 13 日，首单产品落地；2025 年 9 月扩募机制落地实施。截至 2025 年 10 月 28 日，已有 21 个项目获批，合计规模 536.20 亿元（含一单扩募 产品，金额 6 亿元）；2025 年上交所受理、反馈、通过的持有型不动产 ABS 产品达 39 只，涉及规模 916 亿元。

1.2 持有型不动产 ABS 是多层次 REITs 生态的关键拼图

衔接 Pre-REITs 与公募 REITs 的桥梁

公募 REITs 与持有型不动产 ABS 出台前，主流资产证券化产品盘活手段偏债性。在公募 REITs（2021 年 首批发行）出台前，我国不动产相关资产证券化产品主要包括以不动产未来收益为回款来源的 CMBS（不动产 抵押贷款资产证券化）和类 REITs 产品。这些产品通过股债结构设计实现存量不动产盘活和发行规模扩大，但 本质仍属于固定收益类产品。 创新产品定位：持有型不动产 ABS 是衔接 Pre-REITs 与公募 REITs 的桥梁。 Pre-REITs 是不动产项目在 达到公募 REITs 发行标准之前，进行并购、整合、培育和运营提升的阶段性安排。而持有型不动产 ABS 在产品 结构（权益型、平层设计）、运营管理和信息披露要求上，都与公募 REITs 更为接近，为未来登陆公募 REITs 市 场进行了一次全真的“预演”，使得转板上市更加顺畅。根据上交所债券业务中心于 2025 年 6 月对于持有型不 动产 ABS 的集中解答，“持有型不动产 ABS 是在资产证券化产品框架下推出的创新产品，可以衔接 Pre-REI Ts 和公募 REITs，也可以作为公募 REITs 储备资产，为企业提供新的权益融资选择，是构建多层次 REITs 市场的 重要一环”。 持有型不动产 ABS 加入后，多层次 REITs 市场由此得以构建为一个立体化的体系。包括 Pre-REITs 的准备 阶段、持有型不动产 ABS 的过渡桥梁，以及公募 REITs 的成熟流通层。其中，持有型不动产 ABS 的核心定位 在于衔接前后端：它作为资产孵化器，提供权益融资路径，并为公募 REITs 储备优质资源。这不仅优化了市场 风险分层，还增强了整体生态的可持续性，推动中国不动产投资向更高效的方向演进。

公募 REITs 发行的常态化为持有型不动产 ABS 创造条件

公募 REITs 门槛高、合规要求严格，而更为灵活的持有型不动产 ABS 与之形成互补。2021 年后，公募 REITs 以权益类属性、公募发行、高分红比例和大发行规模等特征，成为盘活存量不动产、促进经济高质量发 展的工具，2024 进入常态化发行以来，激发了底层资产上市活力。然而，其发行门槛高、资产合规性要求严 格、审批流程长，导致市场储备了大量潜在资产。在此背景下，更加灵活的持有型不动产 ABS 顺势诞生。 灵活孵化优质资产，助力向公募 REITs 平稳过渡。与公募 REITs 相比，持有型不动产 ABS 在资产审查标 准和发行流程上更为简化和灵活，能够吸引原本计划发行公募 REITs 的资产。一旦这些资产的运营指标达到要 求，便可顺利转向公募 REITs 平台，实现资金退出并开启后续再投资的良性循环。

1.3 持有型不动产 ABS 是 ABS 框架下的权益化工具：发行效率与可塑机制并重

持有型不动产 ABS 沿用 ABS 监管框架，六大核心机制强化规范运作

简化了“公募层”的公募 REITs 架构。持有型不动产 ABS"专项计划+项目公司"的基本交易结构，是公募 REITs 三层架构（公募基金+专项计划+项目公司）的简化版本，预留了与公募 REITs 衔接的空间。具体流程 为：原始权益人将项目公司 100%股权出售给特殊目的载体（SPV），计划管理人向合格机构投资者发行资产 支持证券募集资金完成股权收购，原始权益人或其关联方通常继续作为运营管理机构负责资产日常运营，底层 不动产产生的租金等运营净现金流在覆盖成本和税费后，由项目公司向 SPV 分红，再由 SPV 按约定周期向 ABS 份额持有人分配。 监管沿用 ABS 框架，与类 REITs 标准一致。从监管体系来看，类 REITs 与持有型不动产 ABS 均归类为 私募性质的 ABS 品种，二者均依循资产证券化领域已趋完备的既有规范框架，即持有型不动产 ABS 的监管架 构与类 REITs 高度一致。

六大机制护航，强化规范与保护。为保障持有型不动产 ABS 稳健有序发展，确保其体现权益特征，上交 所为持有型不动产 ABS 构建了六大核心机制以强化市场规范与投资者保护。这六大机制共同构成了持有型不 动产 ABS 市场的监管框架和运作范式，既为市场参与者提供灵活创新空间，又确保了与公募 REITs 市场的有 效衔接与投资者权益保障。

突出权益属性，保留市场化空间

平层设计凸显权益属性，弱化主体信用。持有型不动产 ABS 核心特征在于坚持实质重于形式，强调资产 信用而弱化主体信用：通过采用平层结构设计，摒弃了传统 ABS 的优先劣后分层增信机制，完全依赖底层资 产的运营现金流来为投资者提供持续分红。这种设计让持有型不动产 ABS 成为真正意义上的权益型工具，与偏向债务属性的类 REITs 产品形成了本质上的区分。在产品制度安排上，整体借鉴公募 REITs 政策导向和产 品要求，基于融资人、投资人的需求设置更灵活的制度，激发市场活力。 持有型不动产 ABS 与公募 REITs 虽同属不动产证券化产品，但前者权益属性更加突出，且两者在监管要 求和运作机制上也存在差异。持有型不动产 ABS 的机制特征明显： 1）资产类别方面，两者准入标准具有衔接性。准入公募 REITs 的不动产和无法发行公募 REITs 的资产都 可以使用持有型不动产 ABS。 2）持股比例更灵活。公募 REITs 要求 100%持股 SPV，而持有型不动产 ABS 允许专项计划不持有项目公 司全部股权，控制权安排更为灵活。 3）可依项目调杠杆。杠杆比例方面，持有型不动产 ABS 允许根据项目实际调整杠杆（超 50%需专项论 证），公募 REITs 则要求基金总资产不得超过基金净资产的 140%（对应杠杆率 28.57%）。 4）自持比例可协商。自持比例上，持有型不动产 ABS 无强制性自持比例要求，公募 REITs 要求不低于 20%。 5）募资用途无严限且可收益法估值。资金用途与估值方法层面，持有型不动产 ABS 募集资金用途无严格 限制且可采用收益法估值，而公募 REITs 受严格管控（2024 年 7 月新规允许 15%用于补充流动资金）并有明 确估值规范。 本质上，持有型不动产 ABS 在合规框架内保留更多操作弹性和市场化空间，公募 REITs 则强调更严格的 投资者保护和标准化要求。

优势：发行高效，资产丰富，实现多方受益

简洁的审核流程助力持有型不动产 ABS 高效发行。与公募 REITs 需经历省级发改委申报—国家发改委推 荐—交易所审核—证监会基金注册的完整链条不同，持有型不动产 ABS 主要经交易所审核与中基协备案；今 年样本显示“受理”到“通过”多在 1.5–2 个月内，典型案例如无锡经开项目交易所审核时间为 43 天，为 2025 年上半年审核时间最短的持有型不动产 ABS。 2025 年以来持有型不动产 ABS 拟发行数量追平公募 REITs。发行规模方面，前三季度持有型不动产 ABS 通过审批的拟发行规模合计达到 260.6 亿元，公募 REITs 为 309.3 亿元，其中三季度实现反超；发行数量方 面，前三季度两类产品通过审批的拟发行数量实现持平，均为 14 只。 在资产要求上，持有型不动产 ABS 较公募 REITs 拓展了写字楼等领域。公募 REITs 主要覆盖物流产业 园、购物中心、保障房、IDC、工业厂房等基础设施及经营性不动产，而持有型不动产 ABS 原则上并不限制业 态种类，相较于公募 REITs 额外涵盖了写字楼（已有在审项目）、酒店等公募未放开的品类。

持有型不动产 ABS 作为一种灵活高效的融资工具，使多方参与者受益。 1）原始权益人视角：高效盘活多类型资产，优化报表。私募 REITs 在优化财务报表、降低资产负债率方 面成效显著，同时还可作为公募 REITs 的过渡通道，贯穿资产全生命周期的不同阶段。与公募 REITs 相比， 其准入门槛更低、审核效率更高，交易价格锚定账面成本或净资产价值，存续期管理压力和市值波动风险相对 较小，为原始权益人提供稳健融资选择。 2）投资者视角：提供了相对个性化且可参与治理的另类投资品。持有型不动产 ABS 凭借高收益率、长存 续期、运营稳定等特性，满足机构投资者共性与个性化需求，成为长期限、高收益权益性资金等资方在不动产 和基础设施领域的重要配置工具，还能满足部分机构投资者深度参与项目管理的需求，有利于发挥资深投资人 的专业能力。 3）发行人视角：更多管理可控和专业价值提升的业务机会。与公募 REITs 相比，持有型不动产 ABS 的投 资者结构相对简单，信息披露和市值管理压力相对较小，允许运营管理机构更专注于资产本身的运营提升。成 功运营持有型不动产 ABS 的底层资产，能够显著展示运营管理机构的专业能力，有助于其打造行业品牌，吸 引更多资产管理委托，实现轻资产输出。

2 持有型不动产 ABS 扩容显著提速，当前申报项目规模已超千亿元

2.1 ABS 市场进入复苏阶段，不动产持有型 ABS 持续增长

逐步走出房地产及信贷市场影响，ABS 整体市场规模进入复苏阶段。2021 年开始，传统的涉房类 ABS 产 品大幅萎缩，整个行业进入波动调整期。2025 年开始，这一下降趋势开始反转，主要系受政策支持的消费贷 ABS、不良贷 ABS 及不动产持有型 ABS（含类 REITs 及持有型不动产 ABS）迎来大幅增长。2025 年 9 月， ABS 市场存续数量 2560 只，同比增长 12.2%；存续规模 21825.0 亿元，同比增长 12.7%。2025 年 1-9 月新增 备案数量 1023 只，同比增长 11.9%；新增备案规模 8981.5 亿元，同比增长 4.5%。 不动产持有型 ABS（统计口径含类 REITs 及本文聚焦的持有型不动产 ABS）数量与规模增长。2025 年 9 月，不动产持有型 ABS 存续数量为 178 只，存续规模达 3621.5 亿元，同比增长 46.4%；单月新增备案数量 3 只，新增备案规模 66.4 亿元。 从类型来看，不动产持有型 ABS 占总 ABS 比例上升。截至 2025 年 9 月底，不动产持有型 ABS 占总 ABS 产品的比例为 16.6%；基础设施公募 REITs 所投 ABS 存续规模 1968.5 亿元，占比 9.3%；基础资产为应收账 款、小额贷款债权、融资租赁债权、CMBS 的 ABS 存续规模合计 13620.6 亿元，占总存续规模的 62.4%；其余 基础资产的 ABS 存续规模合计 2557.9 亿元，占总存续规模的 11.7%。

2.2 持有型不动产 ABS 快速扩容，底层资产类型丰富

2025 年以来持有型不动产 ABS 受理审批持续提速，当前申报项目规模已超千亿元。截至 2025 年 10 月 28 日，持有型不动产 ABS 共计申报 49 个（含一单扩募），合计总规模 1095.7 亿元。其中，上交所 44 个（含扩 募 1 个），深交所 5 个。目前有 21 个项目已获批，合计规模 536.2 亿元（含一单建信住房租赁扩募产品，金 额 6 亿元）；17 个项目已反馈，拟发行规模 343.8 亿元；5 个项目已受理，拟发行规模 215.6 亿元。 持有型不动产 ABS 目前已有九大类底层资产受理。从已获批的持有型不动产 ABS 产品来看，底层资产呈 现出多元化特征，具体涵盖市政环保、数据中心、产业园区、仓储物流、消费、写字楼、保租房、高速公路以 及能源等九大类，目前过审及审批中项目共计 48 单（扩募不另计）。 大型国有企业、央企或其关联子公司是发行持有型不动产 ABS 的主体，合计占比达 66.7%。他们通常是基 础设施、能源、产业园等重资产领域的核心运营方，手中持有大量能够产生稳定现金流的成熟不动产，通过发 行 ABS 可将沉淀在资产负债表上的固定资产转化为流动资本，从而实现融资渠道创新、优化负债结构乃至实现 资产出表的战略目标。与此同时，民营企业的数量也因其存量资产盘活需求大而逐步增多。

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