REITs行业不动产资产证券化系列（三）：酒店行业经营规模超前高，REITs模式差异或将显著影响估值水平.pdf

REITs行业不动产资产证券化系列（三）：酒店行业经营规模超前高，REITs模式差异或将显著影响估值水平。2025 年末酒店行业纳入公募 REITs 范围，酒店品牌集团及地方 文旅等国资平台有望率先成为 REITs 发行主体。当前住宿业酒 店门店数与客房数均已超过前高水平，酒店行业经营规模也超 过前高，呈现连锁化、高端化、龙头化、轻资产化四大趋势， 但供给持续扩张也导致行业量价承压。海外酒店 REITs 模式设 计各异，风险收益特征差异显著：其中美国主动管理模式风险 自担，日本模式风险相对隔离。作为强运营业态，酒店行业的 研究框架与资产价值评估体系应更聚焦于以 RevPAR 为核心的 微观层面。估值方面，酒店作为高经营波动的 B2C 业态，海外 酒店 REITs 的分派率普遍高达 6%上下；我们认为 C-REITs 的 模式设计差异或将显著影响其估值水平。

酒店行业纳入公募 REITs 范围，酒店品牌集团及地方文旅有望 率先成为发行主体。2025 年末发改委与证监会陆续将酒店行业 纳入基础设施 REITs 与商业不动产 REITs 范围，酒店品牌集团 及地方文旅等国资平台有望率先成为发行主体。

国内酒店行业经营规模超前高，呈现连锁化、高端化、龙头化、 轻资产化四大趋势。2024 年住宿业酒店门店数与客房数均已超 过前高水平，但酒店的供给持续扩张导致存量酒店入住率、房 价等指标承压，住宿业企业 2024 年亏损 320 亿。酒店行业连锁 化水平 2024 年已提升至 40%，中高档酒店扩张势头强劲；前十 大品牌市占率达 60.5%。加盟模式成为国内龙头酒店集团主流， 与 REITs 共同助力酒店行业轻资产化。

海外酒店 REITs 模式设计各异，风险收益特征差异显著。美国 和部分新加坡 REITs 以主动管理模式为主，承担经营风险的同 时享受行业高增时期的收益弹性；日本的 J-REITs 将资产整体 出租给发起人关联承租人（固定+浮动租金合约），实现资产持 有与商业经营的分离，将经营风险分摊至承租人端，或可成为 中国酒店 REITs 试点阶段的优选借鉴方向。

酒店行业的研究框架应聚焦微观层面，海外酒店 REITs 估值普 遍较低，C-REITs 模式设计差异或将显著影响其估值水平。作 为强运营业态，酒店行业的研究框架与资产价值评估体系应更 聚焦于以 RevPAR 为核心的微观层面。作为高经营波动的 B2C 业态，美、日、新等海外酒店 REITs 的分派率普遍高达 6% 上 下，P/FFO 估值倍数普遍较低。C-REITs 的模式设计差异或将 显著影响其估值水平：若酒店资产以被动收租模式发行 REITs （日本模式），因其稳定现金流可给予估值溢价，合理分派率 水平在 4-6%；若以主动管理模式发行 REITs（美国模式），则 投资人需承担较高的经营波动风险，合理分派率水平在 5-7% 。