房地产行业资产证券化系列专题报告：我国资产支持证券存量规模超3万亿元；公募REITs从破冰到常态化发行，未来空间可期.pdf

房地产行业资产证券化系列专题报告：我国资产支持证券存量规模超3万亿元；公募REITs从破冰到常态化发行，未来空间可期。我国资产证券化产品存量规模超过 3 万亿元，是资本市场融资工具的重要组成部分之一。资产证券化是将缺乏流动性、但能产生可预见的稳定现金流的资产，通过特定目的载体的 方式进行结构性重组增信，转换成市场上可以交易的证券，以此进行融资，打包成的证券 通常被称为资产支持证券。24 年我国资产证券化产品发行规模达 1.98 万亿元；截至 25 年 5 月末，存量规模为 3.09 万亿元，占债券市场总规模的 6.2%。从到期规模来看，25、26 年资产证券化产品到期规模较大，分别为 8577、8857 亿元，大于 24 年的 7383 亿元。从 收益率水平来看，截至 25 年 5 月，1 年、3 年、5 年 AAA 级资产支持证券的到期收益率分 别为 1.78%、1.74%、1.96%，略高于可比信用债。

从行业分布来看，房地产行业资产证券化产品存量占比排在所有行业的第三名。21 年以 来，由于监管加严、房地产调控的影响下，房地产行业 ABS 发行规模占比呈下降趋势。 24 年房地产行业资产证券化产品发行规模 372 亿元，同比-35.4%，占全行业发行规模的 1.9%。截至 25 年 5 月末，房地产行业存量规模为 2634 亿元（其中企业 ABS 2458 亿元， ABN 176 亿元），占房地产行业债券市场总存量规模的比重为 14.1%，占全行业存量规模 的 8.5%。

标准化资产证券化产品：根据发起机构和监管部门的不同，可将标准化资产证券化产品分 为央行和银监会主管的信贷 ABS、证监会主管的企业 ABS、交易商协会主管的资产支持 票据（ABN）。其中，企业 ABS 已成为最主要的产品类别（截至 25 年 5 月末，存量规模 占比 67%），信贷 ABS 存量规模占比 13%，ABN 占比 20%。1）信贷 ABS：于 05 年首次 发行，是我国启动最早的资产证券化项目。受美国次贷危机影响，09 年后一度处于停滞状 态。12 年 5 月试点重启。22 年以来信贷 ABS 发行规模大幅减少，24 年发行 2704 亿元， 25 年 5 月末存量规模为 3962 亿元。信贷 ABS 基础资产较为集中，余额集中于个人住房抵 押贷款，但 22 年以来个人汽车贷款 ABS 成为最大发行品种。2）企业 ABS：自 14 年协会 备案制和负面清单管理的实施以来，进入了快速发展期，近年来规模已反超信贷 ABS。24 年企业 ABS 发行规模 1.18 万亿元，25 年 5 月末存量余额达 2.06 万亿元。企业 ABS 基础 资产类型丰富多元，企业应收账款 ABS 是存量规模最大的品种，融资租赁债权 ABS 是近 年来最大发行规模的品种。3）ABN：起步较晚，由银行间市场交易商协会在 12 年推出。 24 年 ABN 发行规模 5243 亿元，同比涨幅超过六成；25 年 5 月末存量余额为 6299 亿元。 ABN 的基础资产的内容与企业 ABS 接近，其中银行/互联网消费贷款、企业应收账款 ABN 是主要存量品种。

REITs：除了标准化资产证券化产品外，从定义、作用、产品结构等多方面来看，REITs 也可以视为是广义资产证券化产品的一种。从最初的探索，到类 REITs 产品发行，再到如 今的公募 REITs 试点和扩容，我国正逐步形成多层次的 REITs 体系，未来发展空间较大。