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公募REITs机构行为研究：谁在投资公募REITs？

报告核心观点

基本面预期和基准利率是影响价格走势的关键因素，机构行为、供求、流动 性起辅助作用。目前我国公募 REITs 市场的主要机构投资者包括券商自营、 保险、公募基金、信托、私募基金、银行理财、产业资本等。本报告将对公 募 REITs 投资者行为进行深入分析，梳理不同资金的风险偏好与投资约束， 内含 2024 年年报披露的最新持仓和一级发行投资者参与的详细数据。向后 看，社保基金和养老金 FOF 等资金入市，会继续为市场带来稳定增量资金， 配套制度、会计处理不断完善，REITs 纳入沪深港通也有助于流动性改善， 在低利率环境、固收资金明显欠配的背景下，REITs 仍具备长期配置价值。

最大的两类机构投资人：券商自营、保险资金

券商自营资金凭借负债端的稳定优势，公募 REITs 一二级市场参与均较多， 交易较为灵活，追求绝对收益，目前多数券商自营团队可以将 REITs 计入 FVOCI 账户，投资管理上属于非权益类基金中的一类。做市团队同样使用 券商自有资金，但其目标是为市场提供流动性。保险公司投资 REITs 应当 具备不动产投资管理能力，保险资金具备期限长、规模大、来源稳定、投资 有最低收益要求等特点，仍以长期配置为主，考核上具备权益和不动产属性。 重点参与 REITs 一级市场，通过战略配售或网下的方式参与打新，二级市 场交易也存在，仍以收盘价考核方式为主。

其余机构：公募基金、私募基金、银行理财、产业资本、券商资管等

公募基金参与 REITs 投资的方式包括基金专户、FOF 和自有资金。穿透来 看，专户资金多数来自于银行理财或中小保险。私募基金操作灵活，追求绝 对回报，实际配置情况和 REITs 市场表现关联度高。银行理财主要通过委 外方式配置 REITs，多为“固收+”类产品，以优化组合风险收益特征、把 握市场机会增厚收益为目的。产业资本可通过 REITs 实现产融结合、更好 进行产业布局和资源整合，投资具有针对性，一般仅对个别 REIT 配置比例 较高。券商资管主要分为集合、单一和定向资管计划三类，委托方以保险资 金和银行理财为主，既有相对收益要求，又有绝对收益要求。

二级市场持仓：2024 年报最新持仓情况，券商自营全面增持

整体来看，公募 REITs 持有人集中度提高，24 年年报披露的持有人户数相 较 24 年中报平均下降 14.4%，户均持有份额增加 17.9%，机构投资者占比 持续上升。券商自营活跃性显著提升，对各类资产全面增配，尤其是对于消 费、市政环保、高速公路增持较多。保险资金对基本面判断相对谨慎，继续 增持保租房、消费类，减仓有弱化风险的仓储物流和市政环保。券商资管、 基金专户、保险资管对各类 REITs 的配置均有减少，或与部分投资人卖出 兑现收益有关。产业园、仓储物流受地产周期影响较大，机构间增减持行为 有所差异，或反映出其对基本面修复预期的不同。

一级发售情况：保险资金相对谨慎，券商自营、理财积极参与

历史年份认购比例差异较大，与市场行情和 REITs 的稀缺性有关，当市场 行情较好，一级项目相对二级项目具备显著性价比时，REITs 处于供不应求 状态，战配份额竞争激烈，部分机构通过延长限售期获取战配额度，或也可 提供如市值管理、其他业务协同等合作方式。对比 24 和 25 年来穿透后数 据，券商自营平均占比从 10.25%提升至 12.65%，参与积极性进一步提升； 保险资金从 6.87%小幅下降至 6.45%，或反映保险资金参与战配相对谨慎， 对于限售期延长也较为敏感，更加关注底层资产的稳健性和估值的严谨性； 银行理财从 2.08%提升至 3.44%，更多银行理财开始参与公募 REITs 市场。