2026年公募REITs行业2025年四季报业绩综述：顺周期板块边际改善，总体表现超预期

综述：四季度次新 REITs 达成率表现超预期，存量项目边际改善

1.1 业绩达成率：四季度 42 只次新 REITs 项目业绩达成率超预期，整体完成收入及可供分配 金额目标

截至 2025 年底全市场共 78 只上市 REITs，77 只 REITs 披露 2025 年四季报（华夏安博仓储 REIT 因上市时 间较短无需披露）。 次新项目达成率表现分化明显，消费等达成率较高业态拉动次新 REITs 整体实现收入及可供分配金额达成 率超 100%。42只拥有可比数据的REITs2025年四季度收入、EBITDA、可供分配金额平均达成率分别为 103.7%、 92.4%、104.1%，仅 EBITDA 未达成目标。 分业态看，消费和保租房板块表现优异，市政环保板块因季节因素波动较大，交通基础设施板块表现不及 预期，能源、产业园区、仓储物流板块表现分化。其中，消费板块（9 只有达成率数据）业绩表现多数达标，三 大指标达成率分别为 109.5%、110.5%、100.2%；保租房板块 EBITDA 达成率数据亮眼（3 只有达成率数据）， 三大指标达成率分别为 102.7%、116.0%、91.6%；市政环保板块下滑较大（2 只有达成率数据）,三大指标达成 率分别为 145.1%、65.5%、125.9%（数据异常主要系样本量较少且供热等业务季度波动较大）；交通基础设施 板块表现承压（4 只有达成率数据），三大指标达成率分别为 94.9%、84.4%、78.5%；能源板块表现分化较大（4 只有达成率数据）,三大指标达成率分别为 105.6%、80.2%、66.0%；产业园区（11 只）、仓储物流（7 只）板块 总体可供分配金额达成率较好，但板块内表现分化，其中产业园区板块三大指标达成率为 92.7%、94.9%、119. 0% ， 仓储物流板块三大指标达成率分别为 95.3%、96.2%、120.6%。

1.2 四季度同环比：存量 REITs 总体业绩边际改善，同比有所回升

存量 REITs 总体业绩提升，三大指标同比平均变幅分别为 5.2%、6.2%、17.2%，较前几个季度同比下降的 趋势有所改善。 分板块来看，保租房、市政环保 REIT 业态同环比表现较好，保租房三大指标平均同比变幅分别为 13. 9%、 13.0%、11.0%，市政环保（2 只）三大指标平均同比变幅分别为 15.1%、12.8%、12.4%；产业园、仓储物流等顺 周期业态则是收入规模环比有所改善，三大指标环比变幅分别为 2.6%、-1.3%、8.3%和 0.6%、-1.5%、-4.3%。

业态：消费和保租房表现优异，市政环保波动较大，交通表现不及 预期，能源、产业园区和仓储物流表现分化

2.1 产业园区：同比继续承压，环比出租率改善，行业整体供需压力仍存，厂房 REITs 较研发办公 REITs 量价表现更优，展现出客户粘性和业绩韧性

写字楼租赁市场延续调整态势，一、二线城市租金普遍承压，空置率仍处高位。2025 年 Q3，一线城市中， 北京、上海、深圳写字楼平均租金环比下降 1%至 8%；二线城市如南京、杭州、武汉、成都租金环比降幅介于 2%至 6%，且降幅呈扩大趋势。空置率方面，北京表现相对稳健，Q3 空置率为 19.7%，同比及环比分别下降 1. 3 个百分点和 0.5 个百分点；上海、深圳空置率仍处于 22.4%和 23.1%的较高水平，环比分别上升 0.1 和 0.8 个百 分点。二线城市整体空置率普遍位于 25%至 40%区间，其中杭州、南京通过租金调整策略，在一定程度上实现 了空置率的环比稳定。

产业园板块业绩边际改善，多数项目同比下滑，仅少数项目实现逆势增长。产业园板块 2025 年 Q4 收入、 EBITDA、可供分配金额同比为-4.7%、-2.6%、3.8%，继续承压，环比为 2.6%、-1.3%、8.3%，较第三季度边际 改善。具体来看，国泰海通临港创新产业园 REIT、国泰海通东久新经济 REIT 受扩募影响，指标同比增长显著。 非扩募项目中，仅建信中关村 REIT 实现三大指标全部正增长，收入、EBITDA、可供分配金额分别同比增长 3.1%、20.5%、59.2%，阶段性“以价换量”策略成效显著。全年达成率来看，个券表现分化明显，博时津开产 园 REIT 与中金联东科创 REIT 超额完成年度业绩目标，易方达广开产园 REIT 受区域市场环境拖累，收入及盈 利指标全年累计同比降幅均超 30%，达成率不足 80%。 业态层面表现分化，厂房类资产较研发办公类量价表现更优，业绩韧性凸显。办公类 REITs 面临租金下行 压力，月均租金环比微升 0.1%，同比下降 5.0%，具体而言，华夏和达高科 REIT、建信中关村 REIT 等通过“以 价换量”策略推动去化，华夏合肥高新 REIT 实施优惠促销，以致租金水平整体下滑；出租率环比微降 0. 1 个百 分点，同比下降 4.9 个百分点，其中东吴苏园产业 REIT、招商科创 REIT 等受租户退租、缩租及市场空置率攀 升拖累，仅少数项目通过策略调整实现出租率企稳。标准厂房 REITs 抗风险能力更强，剔除扩募项目后，月均 租金环比微升 0.2%，同比下降 3.8%；出租率环比微升 0.2 个百分点，同比下降 0.7 个百分点，整体租赁基本面 稳固，部分项目如华夏金隅智造工场 REIT 秉持“加速储备转化、深挖扩租增量”的招商策略，持续提升园区竞 争力，实现出租率逆势微升。

经营指标层面，多数项目出租率呈环比上升趋势，但租金价格呈环比下降趋势。 （1）量：多数项目出租率呈上升趋势。可获得 2025 年 Q4 环比数据的 19 只产业园 REITs 中，6 只出租率 下降，2 只维持平稳，出租率正增长的 11 只项目中，6 只为一线城市项目、5 只为新一线城市项目，其中国泰海 通东久新经济 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、广发成都高投产业园 REIT 涨幅居前，环比增长 2.9%、2.1%、 2.0%。出租率下降的项目中，华安张江产业园 REIT、东吴苏园产业 REIT、国泰海通临港创新产业园 REIT 环比 降幅居前，分别下降 4.8%、2.8%、2.5%。 （2）价：多数项目租金价格环比下降。可获得 2025 年 Q4 环比数据的 19 只产业园 REITs 中，仅博时津开 产园 REIT 租金环比上升，东吴苏园产业 REIT、中金亦庄产业园 REIT、创金合信首农 REIT 相对持平，其余项 目租金环比普遍下滑。华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT、中金联东科创 REIT 环比降幅居前，分别下降 13.5%、4.0%、3.9%。

2.2 仓储物流：量边际改善，价持续探底，整租及关联租约相对稳定

32 城仓储空置率仍处高位，租金仍下行，但物流业景气指数已趋平稳。32 重点城市仓储空置率在 2024 年 8 月达到峰值 16.1%后开始逐渐回落，2025 年 7 月以来又有恶化趋势，到 12 月份空置率达到 15.6%；32 重点城 市仓储平均租金 12 月份同比下降 1.8%，环比下降 0.4%，跌幅有扩大趋势。中国物流业景气度指数在 2025 年逐 渐回升，已连续十个月超过 50，在 12 月份景气指数为 52.4，物流业务需求保持扩张态势。

仓储物流板块四季度边际好转。从四季度业绩来看，共七单项目 Q4 收入环比转正，六单项目 Q4 EBITDA 环 比转正，八单项目 Q4 可供分配金额环比转正，其中华泰宝湾物流 REIT 收入、EBITDA、可供分配金额环比分 别大幅上升 14.2%、34.7%、31.8%。 2025 年业绩整体承压，收入和 EBITDA 达成率不及预期。拥有累计同比数据的 5 只 REITs 中，除中金普 洛斯 REIT 和红土创新盐田港 REIT 的 EBITDA 累计同比分别增长 50.3%、16.8%外，其余指标均同比下降，其 中华泰宝湾物流 REIT 因租赁市场波动，收入、EBITDA、可供分配金额累计同比分别大幅下降 26.0%、21.3%、 17.6%；达成率方面，拥有达成率数据的 7 只 REITs 中，多数 REITs 收入和 EBITDA 达成率不及预期，其中中 航易商仓储物流 REIT 为谋求优质租户的长期合作对存量租户和新租户的租金进行调整，收入和 EBITDA 达成 率仅有 85%左右；所有 REITs 可供分配金额达成率均接近或超过 100%，其中南方顺丰物流 REIT 表现突出，三 项指标达成率均超过 100%。

行业租金承压，核心区位资产凸显韧性。 量：出租率稳中有进，核心项目满租韧性凸显。（1）嘉实京东仓储物流 REIT、汇添富九州通医药 REIT 等 项目 Q4 均保持 100%满租，关联方或长租协议支撑作用显著；（2）中金普洛斯 REIT 出租率环比上升 0. 7 个百 分点至 89.5%，其中顺德物流园、重庆城市配送中心出租率环比大幅上升 11.8、8.2 个百分点；通州光机电物流 园、淀山湖物流园因租约到期换租，出租率环比大幅下降 19.5、11.8 个百分点，不同区域内的项目租赁表现加 速分化；（3）红土盐田港 REIT 现代物流中心项目因业务淡季，出租率环比下降 1.8 个百分点；（4）华夏深国 际 REIT 贵州项目出租率上升 2.3 个百分点至 93.4%，达到历史最高点，杭州项目及时把握短期扩租需求，对到 期面积进行了及时的衔接与去化，出租率环比大幅上升 12.3 个百分点；（5）华泰宝湾物流 REIT 出租率环比上 升 1.1 个百分点至 97.6%，嘉兴项目因周边市场新增供应量显著增加，竞争加剧导致出租率环比下降 3. 3 个百分 点；（6）中航易商仓储物流 REIT、中银中外运仓储物流 REIT 出租率环比上升 1.6、0.9 个百分点，周边无新增 竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，运营整体保持平稳。

价：多数项目租金延续下行，非核心区域面临较大租金调整压力。（1）中金普洛斯 REIT 租金环比下降 3.9%，多数项目租金环比下降，其中苏州望亭项目租金环比大幅下降 11.5%，面临较大租金调整压力；（2）华 夏深国际 REIT 租金环比下降 5.9%，其中杭州项目单边库和电梯库部分受同质化竞争影响，租金环比下降 3.5%， 贵州项目租金环比大幅下降 11.2%；（3）华泰宝湾物流 REIT 租金环比下降 1.2%，天津项目因受到新增供应扰 动租金环比下降 4.8%，南京项目和嘉兴项目租金相对稳定；为缓解租金承压而对分派率带来的潜在影响，运营 管理机构减免 2025 年度约 390.8 万元管理费；（4）华安外高桥 REIT 租金环比下降 1.3%，主要为 W5- 5 地块 12#、13#仓库租金环比大幅下降 6.3%，拖累整体表现，其他项目租金环比持平；（5）中银中外运仓储物流 REIT 租金环比略降 0.9%，主要为成都空港项目租金环比大幅下降 11.8%，拖累整体表现。

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