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公募REITs跟踪观察报告：经营分化扩大，估值回归理性。2025 年下半年公募 REITs 领域政策支持依然密集，中央及地方对 REITs 常态 化申报、项目储备扩容、商业不动产投资信托基金试点方面做出指示。一级发 行提速，新型基础设施 REITs 首次上市。二级市场价格较上季度有所回落， 一方面权益资产表现较好，资金流向权益市场压制 REITs 整体表现，另一方 面 REITs 底层资产基本面表现分化，估值向理性回归。 

政策方面：中央层面，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产 投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，推进 REITs 常态化申 报推荐；同时国务院、央行等部门分别在《关于释放体育消费潜力进一步推进 体育产业高质量发展的意见》、《关于金融支持新型工业化的指导意见》等文 件中，明确支持相关项目通过 REITs 设立发行拓宽资金来源。地方层面，多地 政府明确支持在城市更新、文旅消费、人工智能等领域发行相关 REITs。

经营业绩方面：（1）营业收入、经营活动净现金流及 EBITDA 三大经营业绩 指标方面：各类型 REITs 经营业绩分化，经营权类 REITs 表现相对较好，产权 类 REITs 经营指标普遍同比下降。具体来看，市政环保、保租房类 REITs 经营 业绩表现最好，消费、交通、能源类 REITs 经营业绩整体持平，产业园、仓储 物流类 REIT 经营业绩承压。（2）可供分配现金方面：园区基础设施类、仓储 物流类 REITs 调整幅度偏大，交通基础设施类、能源基础设施类 REITs 趋势 分化，其他类别 REITs 可供分配现金同比多数上涨，与较稳定的项目经营基本 面情况吻合。

底层资产运营情况方面：（1）园区基础设施类 REITs：去化率整体承压，租 金持续普降，以价换量、延长租期成为重要策略。（2）仓储物流类 REITs： 出租率下行压力减缓，关联租赁方提供一定稳定性，但租金承压趋势延续，以 价换量仍是主要策略。（3）保障性租赁住房类 REITs：经营稳定性持续，出 租率及租金维持较高水平，或保持良好抗周期性。（4）消费基础设施 REITs： 出租率普遍保持高位，租金水平分化，整体来看经营情况普遍较好，同时积极 推动转型升级，关注区域市场竞争压力。（5）新型基础设施（数据中心）类 REITs：资产项目整体运营平稳，符合招募说明书预期。（6）交通基础设施类 REITs：受区域经济承压与路网变化分流影响，整体通行费收入同比下降，积 极因素可持续性有限。（7）生态环保、市政及水利类 REITs：运营业绩普遍 稳定上升。（8）能源基础设施 REITs：运营整体承压，受自然资源禀赋差异、 季节性波动、区域消纳能力及政策变动影响较大。

市场特征方面：（1）一级市场：2025 年下半年共发行 10 只公募 REITs，其 中两只新型基础设施 REITs 为数据中心资产类型的首批项目；下半年 REITs 募集总份额共计 61 亿份，发行规模共计 246.8 亿元，环比增加 53.4%；认购倍 数与首日涨幅较上半年有所回落。 （2）扩募方面：下半年共 2 只公募 REITs 扩募经证监会及上交所注册生效， 分别为东久新经济 REIT、京能光伏 REIT。 （3）二级市场：2025 年下半年公募 REITs 二级市场价格有所承压。截至 2025 年 12 月 24 日，中证 REITs 全收益指数累计涨跌幅为-11.48%，较年中出现反 转，中证 REITs 全收益指数 2025 年全年回报率已降为-1.51%，年内涨幅全部 回吐。主要原因系资金流向权益资产压制 REITs 整体表现、经营基本面未见明 显修复、前期 REITs 供不应求导致市场过热，推高二级价格导致估值偏离，现 或逐步向资产估值回归。市场活跃度方面，三季度、四季度 REITs 成交额总量 分别为 389.59、267.31 亿元，月均换手率分别为 16.45%、9.97%，成交额与流 动性整体下降。年底三只 REITs 又将迎来大规模解禁，流通比例从 20%左右 提升到 60%以上，或将带来流动性的提升，但在市场整体下跌趋势中也可能伴 随短期价格的考验。