2026年公募REITs年度策略报告：震荡寻微光.pdf

2026年公募REITs年度策略报告：震荡寻微光。25年REITs供需均强，估值提升。截至11月28日（下同），25年REITs指数上涨7%，跑赢债券、跑输权益，与历史年度涨幅相比亦居中位。基本面 变动不大，延续“稳定好于周期”的特点。供需方面，供给攀升，二级市场解禁是重要的供给来源；需求方面，受益于资产荒、上半年牛市，投资 者需求也有所升温。投资者对REITs接受度提升，全市场IRR下行1.47pct至4.01%，IRR-10Y国债利差压缩至217BP。

25年REITs市场的三条策略主线：参与一级发行、消费、基于估值的板块切换。主线一，一级认购策略收益丰厚。25年上市的新项目一二级现金分 派率差平均为1.34pct，明显高于24年水平；新行业分派率较可比资产高约3pct。一级网下打新、参与战配在25年的期望收益率可达到29%、34%； 市政、新型基础设施两个新行业上市以来涨幅超40%。主线二，24Q3开始，消费REITs逐渐显露业绩优势，且投资者对消费REITs分派率较保障房尚 高115BP。25年投资者补充定价消费板块的业绩稳定性，消费上涨20%。主线三，周期-稳定板块估值再平衡。25年周期-稳定IRR利差围绕24年以来 的70%分位数波动，利差在极高值时博弈周期板块反弹可获得波段收益。

展望26年，REITs指数或偏弱，下半年有望好于上半年。估值缺乏合力，周期板块经营暂未企稳，供需预计扮演更重要角色。储备项目对应全年供 给中性偏多，商业等扩围行业或进一步推升供给；REITs转入震荡下跌后解禁卖出压力或逐步释放。需求端可能的增量是REITs-ETF，但不确定性 还较强。整体看，26年REITs价格压力或较大。节奏上，25Q4-26Q1解禁可能使26年上半年价格下行压力较大，调整后，投资者有望在下半年迎来 更好的配置机会。策略上，1）一级市场择优参与。一二级价差收敛，网下打新性价比下降；战配仍为投资者提供高容量配置机会，重点选择分派 率达标、业绩稳定的个券。2）二级市场把握超调与补涨机会。二级市场分派率高于一级项目时择机买入；新型基础设施与稳定板块存在利差，后 续若能证实经营稳定则有望补涨。3）事件型交易机会。关注REITs-ETF推出、产业园/ 仓储物流经营企稳、定向扩募关键节点的短期交易机会。