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2023公募REITs年度展望：REITs投资价值分析手册。园区基础设施 REITs：产业园区是拉动区域经济发展的引擎，特点为：产业集群、 政府导向、政策支持，我国产业园区建设目前进入创新升级阶段，园区持续平稳拉 动经济增长。基本面表现上，产业园 REITs 项目所在版块形成产业聚集，项目具 备显著的区位竞争力，原始权益人的管理服务水平、招商引资能力较强。估值方面， 收益法下，华安张江光大 REIT 和建信中关村 REIT 评估增值较高，P/NAV 倍数估 值下，东吴苏园 REIT 估值最低，P/FFO 倍数估值下，东吴苏园 REIT 估值最低， 华安张江光大 REIT 估值最高。

保障性租赁住房 REITs：保障性租赁住房建设于 2021 年提出，旨在解决大城市的 新市民群体住房困难问题，是十四五计划重点推进项目，目前我国租赁住房需求旺 盛，优质供给亟待补充。基本面表现上，保障房 REITs 底层项目优质稀缺，具备区 位综合竞争力，出租情况良好，租户结构各异，租金水平普遍低于市场平均。估值 方面，收益法估值下，北京项目增值最高，上海项目评估单价最高，P/NAV 倍数估 值下， 中金厦门安居 REIT 估值最低，华夏北京保障房 REIT 估值最高，P/FFO 倍数估值下，中金厦门安居 REIT 估值最低，红土深圳安居 REIT 估值最高。

仓储物流 REITs：仓储物流行业发展呈现供不应求趋势，供应逐步收紧、需求迅速 增长，行业规模效应显著，密集的网络布局为企业打造护城河，已形成一超多强的 竞争格局。基本面表现上，原始权益人资产优质丰富、综合实力较强，盐田港集团 持有大湾区港口资源，普洛斯中国在全国进行物流仓储布局，各标的项目实现市场 化运营、出租情况良好。估值方面，收益法估值下，中金普洛斯 REIT 位于北京的 2 处项目估价水平及评估增值率最高，P/NAV 倍数估值下，中金普洛斯 REIT 估值 更低，P/FFO 倍数估值下，红土盐田港 REIT 估值更低。

能源基础设施 REITs：双碳政策推动下，我国能源结构加速转型，天然气发电作为 过渡发电模式前景广阔，我国液化天然气目前进口依赖度较高，但国内天然气储量 丰富，产量增长潜力较大。基本面表现上，深圳鹏华能源 REIT 项目上游原材料供 给稳定、下游电力销售情况稳定。估值方面，收益法估值下，深圳鹏华能源 REIT 评估单价、评估增值较高，折现率存在下调空间，P/NAV 倍数估值下，深圳鹏华能 源 REIT 倍数较高，P/FFO 倍数估值下，深圳鹏华能源 REIT 表现与特许经营权 REITs 类似。

生态环保 REITs：生态环保项目所在行业抗周期性较强、进入壁垒较高，我国在垃 圾处理和污水处理方面投资加大，垃圾焚烧发电对卫生填埋替代效应提升，目前城 乡污水处理率均已达 95%以上。基本面表现上，项目为不同细分行业内的市政基 础设施项目，运营不易受市场、经济因素影响，中航首钢绿能 REIT 各项目有效协同，富国首创水务 REIT 项目设置基本污水处理量、增厚安全垫。估值方面，收益 法估值下，富国首创水务 REIT 评估总值更高，中航首钢绿能 REIT 评估增值更优， P/NAV 倍数估值下，中航首钢绿能估值较低，P/FFO 倍数估值下，富国首创水务 REIT 估值较低。