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一文读懂公募REITs REITs是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将收益分配给投 资者的一种信托基金。根据组织形式，REITS可分为公司型和契约型；根据资金 投向，可分为权益型、抵押型和混合型；根据资金募集与流通方式，可分为公 募和私募。自2021年6月中国首批9只基础设施公募REITs上市以来，我国REITs 市场快速发展，资产类型日趋多元，在盘活存量资产等方面发挥着积极作用。

国内公募REITs发展现状一览

截至2023年12月末，我国共有29只基础设施证券投资基金成功上市，根据底 层资产可分为能源基础设施型、交通基础设施型、产业园型、生态环保型、 仓储物流型和保租房型六类。一级市场方面，发行时点集中于2022年下半 年，市场认可度保持较好水平；二级市场方面，REITs表现整体好于权益。公 募REITs在二级市场共经历两轮大的上涨和下跌周期，8月以来，在流动性收 紧、A股表现欠佳等压力下，公募REITs市场再一次迎来数月的回调。不过， 2024年春节后，在权益市场企稳行情带动下，REITs出现集体反弹。

一二级结合的REITs估值定价体系

公募REITs的估值定价主要有两大体系：第三方机构对底层资产的评估价值以 及一级发行定价；二级市场的估值判断。一级方面，中国公募REITs估值定价 的总体思路为：以收益法评估底层资产价值，相应计算出基金净资产值NAV， 以此为基础开展询价；二级方面，中债、中证两家机构会每日公布REITs估 值，中债估值可参考其公布的“REITs估值收益率”指标，中证估值可参考其 公布的PV乘数。同时，对于产权类REITs可采用P/NAV作为其相对估值方法； 对于特许经营权REITs可参考公司型REITs常用指标P/FFO进行估值。

REITs投资看什么？

公募REITs的投资收益主要来源于两大维度：底层资产经营情况与二级市场价 格变化带来的价差收益。其中，底层资产经营收益一般通过可供分配金额、 现金分派率等指标体现，价差收益则考察REITs估值水平等，需根据底层资产 类别进行具体分析。 产业园型：近期业绩分化明显，三季度业绩出现修复的包括招商蛇口、合肥 高新和东吴苏园；能源型：三季度经营表现分化，深圳能源业绩表现最佳； 生态环保型：首创水务和中航首钢收入均呈稳健上升态势；交通基础设施 型：沪杭甬和铁建高速在通行费收入、车流量等方面具有显著优势，经营底 子比较扎实；仓储物流型：经营稳定性均较好，普洛斯收入增长较多；保租 房型：深圳人才安居三季度业绩改善最为明显。 现金分红方面，2023年以来，特许经营权类REITs中各季度现金分派率（年 化）均高于8%的有中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT、国金 中国铁建高速REIT；产权类REITs中各季度现金分派率（年化）均在4%以上的 有华夏合肥高新产园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、中金普洛斯仓储 物流REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安东久新经济REIT、中金厦门安 居保障性租赁住房REIT。