固收深度研究：物流园公募REITs全解析.pdf

固收深度研究：物流园公募REITs全解析。我国已有红土盐田、中金普洛斯两只物流园 REITs 上市，具有良好的区位优势， 出租率较高，租户质量和结构较好，受疫情冲击较小，上市以来价格、分红表 现较好。从国际经验来看，仓储物流类 REITs 已经成为最核心的品种之一，抗 风险能力较强且年均综合收益较高。我国物流园类基础设施丰富，其中高标仓 供不应求，盈利性较强，未来进行 REITs 运营的发展空间广大。从投资者选择 项目的角度来看，Cap Rate 是衡量估值合理性的重要指标，可关注体量大、 高质量、高成长性、拥有技术壁垒以及运营管理能力更优秀的项目。

海外物流 REITs 发展成熟，国内发展空间广大

物流园（物流地产）是物流与地产的混合业态，其中运营简单的仓储类设施 最适宜构建公募 REITs。从海外市场经验看，仓储类 REITs 起步较早，目前 已成为非常成熟的 REITs 产品，体量较大，派息较高，抗风险能力较强且 投资收益较高。国内仓储设施存量规模大，而高标仓因高标准、稀缺性等推 动租金显著高于普通仓库，盈利能力强且持续提升。从市场结构看，国内物 流地产业呈一超多强格局，主要参与者包括物流地产商、地产企业、电商企 业、物流企业等。目前国内仅有 2 只物流园（仓储类）REITs 上市；相较庞 大的存量高标仓资源，仓储类 REITs 发展空间很大。

物流园 REITs 估值以收益法为核心

收益法是海外 REITs 项目最主要的估值方法，而以收取租金为主要收入来 源的商业不动产项目可以参考资本化率 Cap Rate（净营运收入/当期物业价 值）作为验证估值合理性的一种指标。实务操作中，物流园 REITs 估值的 影响因素包括：1）运营及管理能力；2）租户结构：底层租户分散程度越高， 抗风险能力通常越强；3）土地使用权到期年限及转让限制要求。根据戴德 梁行 2021 年的调研，物流园 REITs 项目投资热度呈上升态势，一线城市及 周边仓储要求资本化率分别为 4.9%-5.8%及 4.7%-5.6%。由于一线及周边 仓储设施稀缺，受访者普遍认为其资本化率将继续下降。

已上市 2 只仓储类 REITs 经营、分红等表现较好

目前已经有红土盐田港及中金普洛斯两只仓储 REITs 上市，底层资产均为 区位良好的高标仓库，出租率较高，租户质量和结构较好，盈利前景良好。 上市至今，二级市场价格平均涨幅 39.5%，2021 年上市后累计可分派金额/ 募集金额均超过 2.5%，已分红比例超过 97%。物业经营稳健，2022 年受 疫情冲击显著小于其他类别资产，一季度累计可分派金额/募集金额均超 1.1%。首批公募 REITs 解禁后，两只物流 REITs 流通盘中配置型机构投资 者占比持续提升，二级市场价格稳中有升；建议关注运营满一年后 FOF 资 金入市、项目扩募等机会。

物流园公募 REITs 较其他金融产品具有高分红、风险适中等特征

对比各类基于物流园收益的金融资产，公募 REITs 兼具股债特点，是高派 息、风险适中的投资产品，丰富了投资人配置选择。传统固收类产品看，除 银行贷款，主要以投资人收取固定收益的一般信用债为主，主要关注主体信 用风险；以项目为基础的物流园类 ABS 期限较一般信用债较长，结构设计 更加灵活，但供应量很少，除主体风险外主要关注物流园经营稳定性和现金 流；非标类如融资租赁、信托等也存在优质产品较少、信披不完善等问题。