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公募REITs专题：2025，1500+亿C~REITs怎么配？

从试点到常态化发行，C-REITs 显著扩容

作为一类国际通行的配置资产，C-REITs 从 2020 年 4 月的 40 号文拉开试点大幕，2021 年 6 月首批 9 只上市，到 2024年7 月的 1014 号文迈向常态化发行，经过四年多的发展，市场从 无到有、从少到多。截至 12 月 31 日已发行 59个项目，募集 资金 1631 亿元，市值 1585 亿元，资产类型涉及园区、消 费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流和租赁住房八 大类。供热管网、医药仓储、农贸市场等更丰富的资产类型 也在不断涌现。此外，光伏发电、保租房、产业园等多个类 型的项目发布了拟扩募公告，预计募集规模约 100 亿元。

C-REITs 基本面：关注收入波动的量价或供求因素

C-REITs 底层资产大致可以分为稳定类（偏债性）和周期类 （偏股性），稳定类主要是生态环保、租赁住房、水利设 施，周期类主要是高速、能源、消费、园区和仓储物流。稳 定类的供求关系表现稳定，量价因素变动较小，收入可预测 性强，资产具有偏债的特性。周期类的供求关系容易受经济 环境和市场因素影响，项目的主动管理水平能显著影响可变 回报，量价因素调整空间较大，资产更具有股性。 具体来看，高速项目以车流量为王，客车占比高的收入预计 更稳定。“火水风光”能源靠资源禀赋，电量电价变化是关 键。生态环保项目的保底处理量条款可降低收入波动，水利 设施中原水供应需求刚性，非极端天气下水量供给稳定。购 物中心等消费设施更注重吸引客流量，产业园区关注入驻客 群，仓储物流区位和租户稳定性是核心，需提防新增供应冲 击。租赁住房的租金低于市价带来刚需，收储政策或形成供 给冲击。园区、仓储物流类资产受经济环境影响较大，近期 面临较大压力。租赁住房有刚需、能源有保障电量和国补、 消费位于核心商圈、环保有保底条款，基本面整体较好。

C-REITs 行情走过一个周期，2025 年是新的开始

REITs 是一种短期波动较大、长期风险较小的投资品种。短 期看，1-3 年的时间段内 REITs 价格可能会有大幅波动，振幅 接近权益市场水平，价格的跌幅可能远大于分红的收入。长 期看，2021 年 6 月 REITs 开闸以来整体行情接近走完一波涨 跌，只要项目能正常出租、运营，价格涨跌并不影响分红， 还能从涨跌的过程中择机获取资本利得。 整体上看，稳定类适合配置打底，周期类具有成长空间。在 择券过程中，主要考虑流动性和收益测算。流通盘较小的项 目，价格容易受各类因素影响产生大幅波动。比较项目现金 分派率时需留意经营权类的现金分派包含提前偿还的本金。