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公募REITs行业2025年四季报业绩综述：顺周期板块边际改善，总体表现超预期。77 只 REITs 披露了 2025 年四季报，顺周期板块边际改善，抗周 期板块展现成长性。42 只次新 REITs Q4 业绩达成率总体超预期， 三大指标（收入、EBITDA 和可供分配金额）的平均达成率均分 别为 103.7%、92.4%、104.1%；存量 REITs 总体业绩边际改善， 三大指标同比平均变幅分别为 5.2%、6.2%、17.2%。消费板块和 保租房表现优异，市政环保板块因季节因素波动较大，交通基础 设施板块表现不及预期，能源、产业园区、仓储物流板块表现分 化。一级市场定价更加理性，打新及战配策略由“普选”转向“精 选”。政策红利集中释放，看好 2026 年上半年 REITs 市场的表 现，建议聚焦“抗周期”、“高景气”、“强扩募”三条主线。

综述：四季度次新 REITs 达成率表现超预期，存量项目边际改 善。截至 2025 年底，共 78 只 REITs 上市，77 只 REITs 披露 2025 年四季报。（1）顺周期板块边际改善：产业园区经营边际企稳， 仓储物流结构性复苏；（2）抗周期板块展现成长性：消费 REITs 租金普涨，政策性保租房租金均提升。42 只次新 REITs Q4 业绩 达成率超预期，三大指标（收入、EBITDA 和可供分配金额）的 平均达成率均分别为 103.7%、92.4%、104.1%；存量 REITs 总体 业绩边际改善，三大指标同比平均变幅分别为 5.2%、6.2%、17.2%。

业态：消费和保租房板块表现优异，市政环保板块因季节因素波 动较大，交通基础设施板块表现不及预期，能源、产业园区、仓 储物流板块表现分化。（1）产业园：同比继续承压，环比出租率 改善，行业整体供需压力仍存，厂房 REITs 较研发办公 REITs 量 价表现更优，展现出客户粘性和业绩韧性；（2）仓储物流：量边 际改善，价持续探底,整租及关联租约相对稳定；（3）保租房： 出租率维持高位窄幅波动，政策性保租房租金稳中有升；（4）消 费：强运营叠加旺季助力业绩持续表现亮眼，运营与定位驱动分 化；（5）数据中心：业绩持续表现稳定，大客户+长协维持业绩 稳定；（6）交通：次新项目表现较好，路网结构与客货结构导致 业绩分化延续；（7）市政：刚需支撑稳增长，关注主动改善运营 项目；（8）能源：资源禀赋与区域电改政策加速业绩分化。