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固收+系列报告之九：公募REITs2026年投资展望，攻守之道与价值掘金。市场复盘：自首批公募 REITs 2021 年上市以来，我国公募 REITs 一级认购 倍数呈现显著波动走势，整体波动由产品供给稀缺性、市场情绪及资产类型 收益预期共同驱动。二级市场收益表现介于沪深 300 与中证全债之间，与中 证转债的股债混合属性形成互补，不同年份收益位次因底层资产、利率、政 策及市场环境差异而显著分化。从长期特征看，REITs 波动率低于沪深 300 和中证转债，高于中证全债，且与其他资产收益相关度低，兼具债性稳定与 股性弹性，适合平衡组合波动。

机构配置：当前公募 REITs 流通盘的持有主体高度集中，机构投资者主导， 券商自营是绝对主力，占比达 51.3%；其次是保险资金（19.9%）和产业资本 （13.6%），以上三类机构投资者合计占比超 84%；私募基金（5.5%）、信托 （3.6%）、其他资管（3.7%）等占比相对较低，个人投资者、公募基金、券 商资管、银行理财的持有比例均不足 1%。不同类型公募 REITs 的流通盘持有 人结构呈现显著的板块分化，券商自营是多数板块的主要持有者，其中水利、 能源、产业园等板块券商自营占比超 50%；保险资金则集中布局保租房、交 通、消费板块，占比均超 20%；公募基金、个人等投资者在各板块的持有比 例普遍极低，多数不足 2%。由此可见，券商自营偏好高流动性、估值弹性高 的资产，保险资金则侧重长期现金流稳定的资产。公募基金、个人投资者持 有比例低，一方面因部分 REITs 流动性不足，另一方面这类投资者更偏好高 弹性权益资产，对 REITs 这类资产参与度有限。从公募基金 FOF 对 REITs 的 配置力度看，FOF 配置的 REITs 产品数量呈现持续扩张的态势，但增长节奏 有所放缓。公募 FOF 对 REITs 的产品覆盖度在提升，但后期新增配置的产品 数量有所减少。

一级市场投资建议：今年以来，REITs 打新热度逐渐退却，且出现了上市即 破发的现象。打新收益降低，一方面受到二级市场表现走弱的影响，另一方 面由于一级市场询价上下限逐渐放宽，定价变得更加充分，一二级市场价差 收窄。今年新上市 REITs 首日热度高，多数触及涨停，但短期（5 日）热度 快速回落，多数产品回调。不同资产类型表现分化，保障房短期韧性较强， 仓储物流、消费类表现相对疲软。在当前公募 REITs 分化的行情里，优质 REITs 资产表现亮眼，建议后续参与一级市场的打新与战配，需聚焦优质项 目，同时对锁定期较长的战配类型要保持审慎态度。

二级市场投资建议：展望后市，需关注到短期有局部解禁扰动，2026 上半年 解禁高峰。长期优质标的具备配置价值，建议锚定“政策红利+资产优质” 主线，采取哑铃策略，一方面，在政策持续扩容的东风下，挖掘保租房、市 政环保等刚需资产的稳定分红价值，凭借强制分红机制赚取确定性分派收 益；另一方面，布局数据中心、清洁能源等新基建赛道，分享产业升级带来 的资产增值红利。此外，可把握扩募带来的增量机会，通过筛选底层资产运 营稳健、估值合理的优质标的，实现分红与资本利得的双重掘金。