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公募REITs系列专题报告：顺丰深港双平台，优质仓储物流REITs的配置窗口期。2025 年以来物流行业景气度明显提升。2025年4月中国物 流业景气指数为51.1%，仍处于扩张区间，全国物流业务需求总 体保持扩张态势。从供给上看，国内高标仓行业集中度较高，整 体呈“一超多强”格局，普洛斯市占率遥遥领先，京东、顺丰等电 商/第三方物流自建仓储项目增多。

受宏观经济恢复放缓和供给持续释放的冲击，市场普遍采取 以价换量策略来维持出租率，但短期仍面临租金下滑、空置率上 升的考验。2025 年一季度京津冀、长三角、长江中游、成渝、 珠三角城市群平均有效租金环比分别下降3.7%、6.1%、0.5%、 2.6%和 0.3%，空置率分别为 28.6%、25.4%、13.3%、8.9%和 6.1%。截至 2025 年 5 月 16 日，全国已上市 9 只仓储物流 REITs，涉及底层资产31个，出租率和租金水平仍然承压。

顺丰香港REIT表现良好，是境内REIT的参考系

顺丰控股是中国及亚洲最大、全球第四大综合物流服务提供 商，采用自营物流模式持有众多物流产业园等关键场地资源，为 旗下REITs提供仓储设施租赁需求和扩募资产。

2021年5月顺丰控股作为发起人的顺丰房托在港交所上市， 至今已稳定运行多年。顺丰房托第一大租户是顺丰控股集团系， 收入很依赖顺丰关联租户的支持。受出租率降低、租金下跌影 响，2024 年顺丰房托估值明显下调至 67 亿港元，整体下跌 8.9%，后续面临关联租户 2026 年的续约考验。上市以来顺丰房 托有多轮行情，低股价使其股息率达7%以上。

南方顺丰物流REIT，珍惜当下高租金时段的窗口期

顺丰房托在中国香港上市后，顺丰控股国内版的物流产业园 轻资产资本运作平台—“南方顺丰物流REIT”登陆深交所，形成深 港两地REITs上市的格局。后续顺丰房托侧重于华南、西南区域 的优质资产，并留意东南亚物流需求。南方顺丰 REIT 则侧重长 三角/京津冀/长江中下游以及国内机场空侧的仓储资产。

南方顺丰REIT 的资产主要为分拨中心，是快递业务的重要 场地，通常会投入各类设备，搬迁成本较高，租户粘性较强。与 顺丰房托相似，南方顺丰 REIT的关联租户占比也很高，顺丰系 租户对REIT 的经营业绩影响很大，但后续出租率预计整体稳 定。当前境内 REIT 执行的租金高于市场平均水平，续租时面临 下调风险，2027 年前是租金较高的时段，估值已留有一定空间 抵御租金下行压力。截至2025年5月16日南方顺丰REIT的市 值为37.66亿元，2025年现金分派率预计为3.98%，在已上市的 9 只仓储物流REITs里排名中上，满足收益条件的可择机配置。