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保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式。

租赁住房 REIT 陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式

保障房 REITs 属产权类 REITs，包含底层资产增值属性与收益现金流双重回报， P/ffo 稳定于 25-35 之间。从底层资产角度看，目前发布保障房 REITs 的各项目 均属于优质资产，底层资产价值稳定的同时能保证稳定经营现金流，具有稀缺性。 从资产配置的角度看，保障房 REITs 资产本身收益源于本身项目资产升值及经营 收益，与股票市场及债券市场短期相关性较低，同时收入现金流存在相对可预见 性，在整体收益率下行环境下，具有高性价比。

保障性租赁房 REITs 陆续入市，发行产品市场认可度持续提升

2021 年 7 月，随着国家发展改革委发布“958 号文”，保障性租赁住房纳入基础 设施 REITs 试点范围。2022 年 8 月 31 日，红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市， 发行规模总计 37.97 亿元。截至 2024 年 8 月末，统计范围内 40 只 REITs 基金中， 保障房 REITs 占据 5 只，在 REIT 总市值中占据 6%。其中 2022 年下半年集中发 行 4 只，中金厦门安居 REIT、红土创新深圳安居 REIT、华夏基金华润有巢 REIT、 华夏北京保障房 REIT；2024 年 1 月国泰君安城投宽庭保租房 REIT 发行。保障 房 REITs 登录上市后持续受到市场密切关注，多组 REIT 于发行环节，网下和网 上认购倍数均突破百倍，市场对保租房 REITs 资产品类认可度持续提升。

招商基金蛇口租赁住房 REIT：优质保障房资产，稳定经营现金流

招商蛇口保租房 REIT 项目持有的基础设施项目的资产范围包括深圳市南山区港 湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目以及深圳市南山区工业八路东招商桃 花园五期的林下项目。2023 年，招商蛇口保租房 REIT 项目营业收入达 8328.42 万元，同比增长 4.33%，其中租赁住房租金收入 7648.24 万元，同比增长 2.91%， 配套商业租金收入 106.99 万元，同比增长 224.61%，项目整体净利润 3062.01 万 元，同比增长 18.17%，息税折旧摊销前利润 6327.83 万元，同比增长 3.49%。招 商基金蛇口租赁住房 REIT 于评估基准日 2024 年 6 月 30 日市场价值为人民币 12.46 亿元，按总产证建筑面积计算的市场价值单价为 19094.83 元/平方米。