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亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告。截至2024年12月31日，亚洲市场共有263支活跃的REITs产品，比2023年末增加38支。在此期间，中国内地、泰国和韩 国共新上市40支产品，其中仅中国内地新上市产品达29支；日本市场因收并购减少1支产品；新加坡市场1支产品因财务问题 暂停交易。新增的REITs产品主要集中投资于工业/物流、零售、基础设施及可持续等领域。

2024 年末亚洲REITs市场总市值为2,358亿美元，同比2023年末下降6.5%。亚洲主要REITs市场市值变化呈现分化态势， 一方面以日本、新加坡、中国香港为代表的成熟REITs市场市值规模因REITs股价普遍回撤及汇率变动存在一定程度的缩减，另 一方面以中国内地、泰国、印度为代表的新兴REITs市场因发行力度加大或股价上涨迎来市值规模的扩张。市值规模增幅最大的 为本年度进入常态化发行阶段的中国内地市场，同比上涨85%；市值规模压缩最大的市场为中国香港市场，同比下降24%，而日本、 新加坡市场市值规模变动分别为-17%、-11%，中国香港、日本、新加坡市场较2023年末对美元汇率变动分别为-8%、-4%、 10%，因此中国香港、日本、新加坡市值萎缩受股价下跌和汇率变动的双重影响；2024年，东南亚、南亚地区的新兴市场表现较 好，市值规模均有所上涨，其中泰国市场因发行量较大，市值规模扩大41%，增速仅次于中国内地；其次为菲律宾市场，市值增 长37%；马来西亚和印度市场分别增长21%和13%。

尽管美联储于2024年下半年执行三次降息，但是美国经济展现出的强劲韧性和降息预期的减弱，使得2024年新加坡REITs二 级市场股价出现震荡回调。截至2024年底，新加坡REITs市场仍呈现整体疲软的态势。二级市场股价的下降虽然能够提高部分 REITs 产品的分派收益率，但是整体分派收益率仍面临下行趋势。与二级市场疲软形成对比的是，新加坡REITs于2024年度在 股权融资、资产收购与处置方面变得更为活跃。另外，在底层资产布局上，本就国际化程度较高的新加坡REITs持续加大国际化拓展， 并将投资目光更加聚焦房地产市场表现良好的国家或区域。在底层资产类型上，重视多元化投资策略，把握人工智能快速发展推 动数据中心行业增长的新机遇。