REITs行业不动产资产证券化系列专题报告：独具优势的持有型不动产ABS，构筑多层次REITs市场的关键一环.pdf

REITs行业不动产资产证券化系列专题报告：独具优势的持有型不动产ABS，构筑多层次REITs市场的关键一环。持有型不动产 ABS 作为多层次 REITs 市场生态的关键一环，预 计将迎来一轮快速扩容。这一新型权益工具下的项目被视作公募 REITs 的储备资产，在发行效率、条款可塑等方面对公募 REITs 形成了良好补充；此外，持有型不动产 ABS 的底层资产上不予明 确限制，为合格机构投资者提供更丰富的可投资项目（如写字楼 等）。短期内持有型不动产 ABS 将加速扩容（2025 年前三季度 发行数量已与公募 REITs 持平，规模差距也不断缩小），中长期 规模空间达到 7000 亿元，参与机会众多。配置方面，建议投资者 重视“保底机制—流动性支持—确定性分派”三类条款设计机制， 精选优质现金流项目。

持有型不动产 ABS 与公募 REITs 共同构成盘活存量不动产的两 大核心手段。作为新型权益型资产证券化产品，受到交易所等的 监管重视，两年内完成框架搭建，产品快速落地。作为衔接 P reREITs 与公募 REITs 的桥梁，持有型不动产 ABS 沿用 A BS 监管 框架，在强调合规的前提下，从条框机制层面为产品保留了更多 操作弹性和市场化空间。

持有型不动产 ABS 扩容显著提速，当前申报项目规模已超千亿 元。2025 年前三季度，持有型不动产 ABS 发行数量与公募 REITs 持平，发行规模分别为 260.6 亿元和 309.3 亿元，差距不断缩小。 大型国有企业、央企或其关联子公司是发行持有型不动产 ABS 的 主体，合计占比超 65%。

投资价值分析：以现金流为估值核心，重视“保底机制—流动性 支持—确定性分派”三类条款设计机制，以实现风险收益平衡。 在估值逻辑层面，持有型不动产 ABS 确立了以收益法为主、多方 法验证的估值体系。估值水平受收益期限、折现率与现金流三大 核心指标共同影响，每个核心指标又要考量其影响因素。条款设 计层面，市场呈现出保底机制、流动性支持、确定性分派三类条 款设计机制，以实现风险收益平衡。

持有型不动产 ABS 增长空间巨大，建议重点关注具备分派清晰、 申赎支持、估值有锚等条款及特征的项目。未来，预计持有型不 动产 ABS 市场将与公募 REITs 一同快速扩容，中长期市场规模 达到 7000 亿以上。我们建议关注分派清晰、申赎支持、估值有 锚、安全垫充足以及治理与激励条款明确的项目。