2025年掘金城投公募REITs：基于关键价值研判指标的回溯观察

1. 城投公募 REITs 价值研判指标

为深度剖析城投平台公募 REITs 项目的运营状况、估值水平、流动性特征及市场表 现，本报告在 2025 年 10 月 15 日发布的《一文读懂城投平台发行公募 REITs 项目的过 去、现在与未来（展望篇）》基础上，选取 7 项核心指标，分别涵盖运营指标、估值指 标、流动性指标与成交价指标四个维度，从历史回溯的角度进一步研判每只城投 REIT 产品各指标项下的当前表现，进而筛选各底层资产类型下相对更值得关注的公募 REITs 标的。该 7 项指标不仅可一定程度上反映城投 REITs 底层资产经营能力与现金流分配水 平，亦有助于揭示市场对城投 REITs 的估值定价、投资者交易活跃度及价格波动特征， 或可作为投资者分析城投 REITs 综合表现的量化指标体系。

1.1. 运营指标

1.1.1. 当期营业收入

营业收入是公募 REITs 基金财报中季度披露的数据，反映了 REITs 产品底层资产在 报告期内的经营成果，是 REITs 项目现金流的源头，其规模和变化趋势能够直接体现底 层资产的盈利能力与经营效率，进而影响分红能力。 对城投平台发行的公募 REITs 而言，营业收入往往与底层资产类型及项目成熟度密 切相关。营收的稳定性与增长性决定了未来可分配现金流的可持续性，也为当前的估值 水平是否合理提供基本支撑。

1.1.2. 当期可供分配金额

可供分配金额是指 REITs 项目的净利润在扣除各项运营费用、利息支出及税费等调 整项后可用于分红的净现金流，同样为基金财报季度披露，代表投资者可实际获得的收 益。 该指标衡量的是公募 REITs 产品的分红能力和现金流安全性，可与营业收入指标结 合观察以评估产品的分红稳定性、长期可持续性以及估值的合理性。

1.2. 估值指标

1.2.1. 预期 REITs 分红率

预期分红率是 REITs 产品最核心的投资回报指标之一，表示投资者基于当前价格所 能获得的年度现金分红收益，亦可视为每股分红的比例，故分红率越高，代表项目的现 金回报能力越强。

1.2.2. 中债估值收益率

REITs 中债估值收益率是中债估值中心基于公允价格、未来现金流预测和到期价值， 通过金融模型计算出的 REITs 预期年化收益率，是衡量 REITs 投资价值、进行跨品种比 价和洞察市场风险偏好的重要指标。 通常来说，估值收益率越高，表明该 REITs 的市场价格可能被低估，故投资价值越 高；反之，估值收益率越低，则可能意味着其价格偏高，或者市场认为其资产质量非常 优质、风险极低。

1.2.3. P/FFO 倍数

P/FFO 倍数是国际通行的 REITs 估值指标，衡量每单位可分配资金（FFO）对应的 市场价格水平，类似于传统股票的市盈率（P/E）。 P/FFO 倍数越高，表明市场愿意为底层资产的未来现金流支付更高溢价，但同样意 味着价值可能高估；倍数越低则表明市场对底层资产的未来增长或分红持续性存在谨慎 预期，但亦可能意味着价值的低估。该指标可以揭示不同 REITs 之间的估值差异与投资 者风险偏好，系评价系统中的相对指标。

1.3. 流动性指标

本报告选取日换手率作为城投平台公募 REITs 的流动性指标。REITs 产品的日换手 率可反映其在二级市场的交易活跃程度，即当日成交量占流通份额的比例。 对于城投 REITs 而言，日换手率较高往往意味着流动性较好，提示市场关注度高、 资金进出频繁，可作为市场情绪和流动性风险的观测窗口，有助于反映市场价格发现机 制，同时体现投资者参与度与资金博弈强度。

1.4. 成交价指标

本报告选取日涨跌幅作为城投平台 REITs 的成交价指标。REITs 产品的日涨跌幅衡 量其当日市场价格相较前一交易日的变化比例，系最直观的市场表现指标。 若 REITs 产品价格上涨，则反映市场对项目基本面或预期分红的认可；若 REITs 产品价格下跌，则可能源于估值修正或流动性收缩，结合换手率可进一步判断价格波动背 后的资金行为特征。

1.5. 小结

上述 7 项指标从“经营—估值—交易”三个层面构建公募 REITs 产品的价值分析框 架。其中，营业收入、可供分配金额指标体现产品底层资产的经营质量与分红能力，属 于经营基本面层面；预期 REITs 分红率、中债估值收益率、P/FFO 倍数指标反映市场对 产品底层资产的未来现金流的定价，属于估值判断层面；日换手率、日涨跌幅指标揭示 投资者交易行为与产品市场热度，属于二级市场交易层面。 通过对各城投平台发行的公募 REITs 产品的各项指标的联动分析，或可为判断其投 资价值与价格趋势提供量化依据。

2. 城投公募 REITs 分指标解构配置价值

不同底层资产类型的公募 REITs 因其底层项目在经营规模与风险收益特性等方面 的不同，各项指标往往呈现结构化的差异。因此，本报告基于底层资产类型，对当前市 场上存续的城投 REITs 产品进行分类比较，通过统一赛道，使各产品间的指标对比以及 价值评估更具参考价值。

2.1. 交通基础设施类

交通基础设施类 REITs 的底层资产主要包括高速公路、收费桥隧等，具有资本密集、 现金流稳定、受政策监管较强等特征。截至 2025 年 10 月 31 日，城投平台发行的公募 REITs 中有 6 只项目底层资产属于交通基础设施，包括平安广州广河 REIT、浙商沪杭甬 REIT、中金安徽交控 REIT、工银河北高速 REIT、华夏南京交通高速公路 REIT 和平安 宁波交投 REIT。

2.1.1. 运营指标近期表现

运营端表现是衡量交通基础设施类 REITs 投资价值的关键维度之一。从近期指标表 现及历史分位数来看，城投平台发行的交通基础设施类 REITs 整体经营稳定，但项目间 存在一定分化。 从营业收入来看，交通基础设施类城投 REITs 的营业收入曲线总体走势平稳向上， 波动幅度有限，多数保持在 1-2 亿元区间，仅个别项目表现突出，相对平缓的曲线体现 交通类资产的经营稳定性。2025 年三季度，交通基础设施类城投 REITs 整体经营保持稳定，当季营业收入区间为 1.33–5.35 亿元，营业收入基本处于各产品自成立以来的历史 中高分位水平。其中，平安宁波交投 REIT 收入 5.35 亿元（100%）（括号内为历史分位 数，下同），为该类别最高；中金安徽交控 REIT 收入 2.33 亿元（70%）、浙商沪杭甬 REIT 收入 1.93 亿元（87.5%）、平安广州广河 REIT 收入 2.00 亿元（75%），均处于该类别较 高区间；工银河北高速 REIT 与华夏南京交通 REIT 收入分别为 1.28 亿元（50%）和 1.33 亿元（100%），保持平稳。 从可供分配金额来看，该指标历史走势曲线的高低分布基本与营业收入保持一致， 近期多数项目处于 1-2 亿元上下并随收入变化而同步波动。2025 年三季度，各项目的当 季可供分配金额之间呈现分化，其中，中金安徽交控 REIT 本期可供分配金额 1.96 亿元 （90%），匹配度较高；平安广州广河 REIT、浙商沪杭甬 REIT、工银河北高速 REIT 分 别为 1.59 亿元（75%）、1.16 亿元（62.5%）、1.10 亿元（50%），处于中位水平；而平安 宁波交投 REIT 虽收入在该类别中最高，但可供分配金额降至其历史最低点 3.58 亿元 （0%），华夏南京交通高速公路 REIT 同样处于低位（0%），但二者发行时间较晚，目前 运营指标数据量尚有限，参考性相对较弱。 总体而言，交通基础设施类 REITs 经营稳定、收入水平较高，但可供分配金额呈现 分化格局，头部项目如中金安徽交控 REIT、平安广州广河 REIT、浙商沪杭甬 REIT 分 红能力保持领先。

2.1.2. 估值指标近期表现

截至 2025 年 10 月 31 日，城投平台发行的交通基础设施类 REITs 整体估值收益率 维持低位，分红率则普遍保持较高水平，但历史分位表现分化明显。 从预期分红率来看，自 2025 年二季度以来，该类项目预期分红率基本在 10%-20% 上下震荡，历史分位水平从高到低不等。截至 2025 年 10 月 31 日，交通基础设施类城 投 REITs 的预期分红率区间为 8.05%–17.83%，其中，平安宁波交投 REIT 分红率 17.83% （92.50%），保持行业最高；华夏南京交通 REIT 和工银河北高速 REIT 分红率分别为 13.12%（35.90%）和 10.34%（27.80%），处于中上水平，但较各自历史表现则有所偏低； 浙商沪杭甬 REIT、中金安徽交控 REIT 与平安广州广河 REIT 分红率分别为 9.62% （43.20%）、8.85%（37.50%）和 8.05%（72.30%），虽较同类产品分红率低，但较各自 历史表现尚可。 从中债估值收益率来看，多数交通基础设施类 REITs 估值收益率在 2023 年-2024 年 期间波动上行，此后开始持续回落，2025 年前两季多只项目估值收益率触底，随后保持 低位震荡。截至 2025 年 10 月 31 日，6 只产品的估值收益率区间为-0.82%至 9.36%，整 体低于历史中枢且分化加剧。其中，平安广州广河 REIT、中金安徽交控 REIT 分别以 9.36%（42.00%）和 7.22%（22.00%）位居同类前二，且处于历史中低区间；工银河北高 速 REIT、浙商沪杭甬 REIT、华夏南京交通 REIT、平安宁波交投 REIT 估值收益率分别 为 6.20%（6.50%）、3.60%（7.70%）、1.31%（8.50%）、-0.82%（28.00%），从静态收益 率和历史分位上而言性价比相对有限。

从 P/FFO 倍数来看，该类别产品的估值倍数曲线逐步收敛趋稳，整体区间为 6.61– 12.15 倍，与预期分红率走势相呼应，表明该 6 只产品的相对价值呈趋同态势。其中，平安广州广河 REIT、工银河北高速 REIT、中金安徽交控 REIT 和华夏南京交通高速公 路 REIT 以 12.15 倍（26.90%）、12.01 倍（40.50%）、11.30 倍（63.60%）、8.96 倍（99.00%） 位居前列，在同类别中相对高估，尤其华夏南京交通高速公路 REIT 的倍数水平已处于 历史高位；平安宁波交投 REIT 和浙商沪杭甬 REIT 的 P/FFO 分别为 6.61 倍（18.80%） 和 8.41 倍（3.40%），在同类别中相对低估。整体而言，交通基础设施类 REITs 估值中枢 缓慢走低，高分红、低估值格局延续。

2.1.3. 流动性与成交价指标近期表现

从日换手率来看，截至 2025 年 10 月 31 日，除上市初期交易热度高涨以外，城投 平台发行的交通基础设施类 REITs 的市场流动性整体保持中低位水平，日换手率区间为 0.07%–0.57%，同类项目间存在一定分化。其中，中金安徽交控 REIT 流动性最佳，为 0.57%（43.60%）；平安宁波交投 REIT 以 0.28%（31.50%）的日换手率次之；浙商沪杭 甬 REIT 和平安广州广河 REIT 日换手率分别为 0.18%（6.80%）和 0.08%（0.20%），流 动性偏低；工银河北高速 REIT 与华夏南京交通 REIT 则表现不及同类。整体而言，交 通基础设施类 REITs 的交易活跃度低，资金的交易属性不强，投资者以长期配置为主。 从日涨跌幅来看，各城投平台发行的交通基础设施类 REITs 自成立以来的日涨跌幅 大多维持在±2%以内，个别时段出现短暂放大，但持续性较弱。截至 2025 年 10 月 31 日，交通基础设施类城投 REITs 的日涨跌幅区间为-0.46%至 0.01%，整体二级市场价格 波动有所收敛，短期情绪扰动减弱。其中，仅浙商沪杭甬 REIT 当日涨跌幅 0.01%（51.50%） 仍为正值，中金安徽交控 REIT 当日微跌 0.04%（48.70%），较其历史涨跌情况而言相对 稳健可控，其余项目跌幅稍大，且下跌幅度属于历史中低位水平，表明价格波动较大。

2.2. 园区基础设施类

园区基础设施类 REITs 的底层资产主要包括产业园区、科技园及园区综合开发项目 等，具有轻资产化、成长性强但现金流波动较大的特征。 截至 2025 年 10 月 31 日，城投平台发行的公募 REITs 中有 7 只产品的底层资产属 于园区基础设施类，包括华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT、中金湖北科投光谷 REIT、易方达广开产园 REIT、华泰南京建邺 REIT、广发成都高投产业园 REIT 和中金 亦庄产业园 REIT。其中，中金亦庄产业园 REIT 因于 2025 年 6 月发行，故部分指标历 史数据存在缺失。

2.2.1. 运营指标近期表现

运营端表现反映了园区基础设施类 REITs 的租赁经营与园区管理效率，系评估此类 REITs 长期可持续分红能力的核心维度。 从营业收入来看，城投平台发行的园区基础设施类 REITs 的营业收入自上市以来总体呈下降趋势，各项目收入走势曲线基本在 0.2-0.3 亿元之间小幅波动下行。2025 年三 季度，城投平台发行的园区基础设施类 REITs 整体经营规模较小，当季营业收入区间为 0.19–0.26 亿元，同类项目间差异较小，均处于较低区间。其中，易方达广开产园 REIT 实现营收 0.26 亿元（0%），从规模上位居同类项目首位，但已降至其自身历史营收最低 位；华泰南京建邺 REIT 收入约 0.19 亿元（50%），营收体量为同类最低，但历史分位表 现最好，或提示其运营能力具备良好韧性。整体而言，受制于底层资产类型特点、宏观 经济复苏进度以及城投平台产业化转型需求，园区基础设施类 REITs 的收入规模有限， 当前仍处于成立以来偏低水平。 从可供分配金额来看，多数项目曲线呈现与营业收入相同的时序特征，即前期平稳， 中期跳水后在新的金额水平上企稳，整体波动幅度略低于收入端。2025 年三季度，城投 平台发行的园区基础设施类 REITs 的当季可供分配金额普遍位于 0.13–0.19 亿元区间， 同类项目间差异同样不大，且均处于历史最低位。其中，易方达广开产园 REIT 三季度 可供分配金额约 0.17 亿元（0%），位列同类首位；华夏和达高科 REIT 与华泰南京建邺 REIT 均为 0.13 亿元（0%），并列同类最末。整体而言，园区类 REITs 可供分配金额普 遍缺乏增长动力，与过往水平相比持续探底。 总体而言，城投平台发行的园区基础设施类 REIT 近期收入与分配规模相对较低， 行业整体运营呈现疲软，项目成长性尚未充分体现，或主要源于项目创新园区所面向的 创新型企业租赁需求缩水，以及部分项目受周边产业园区竞争影响，导致出租率和租金 普遍承压。

2.2.2. 估值指标近期表现

从预期 REITs 分红率来看，整体走势曲线自 2024 年以来在 3%-6%区间内小幅波 动，部分项目波动性出现过短暂放大，但快速修复后或于新的分红水平上企稳。截至 2025 年 10 月 31 日，城投平台发行的园区基础设施类 REITs 整体分红率小幅回升，区间为 4.35%-7.46%，整体显著低于交通基础设施类 REITs（8.05%–17.83%）。其中，广发成都 高投产业园 REIT 预期分红率 7.46%（95.10%），位居同类首位；华夏合肥高新 REIT、 易方达广开产园 REIT 和中金湖北科投光谷 REIT 分别以 6.19%（100.00%）、5.89% （100.00%）和 5.57%（57.70%）位列其后；华夏和达高科 REIT 与华泰南京建邺 REIT 预期分红率分别为 5.04%（79.30%）和 4.35%（84.30%），位列同类最末。整体而言，不 同园区类 REITs 的预期分红率水平差异不大，且当前均已攀升至历史高位，或与运营端 弱势相关。

从中债估值收益率来看，发行较早的 3 只产品整体先升后降随后企稳，其它项目基 本呈现平缓的先降后升趋势，自 2025 年中左右以来，各项目估值收益率普遍波动上行。 截至 2025 年 10 月 31 日，城投平台发行的园区基础设施类 REITs 估值收益率区间为 1.13%-8.00%，同类别之间有所分化。其中，中金湖北科技光谷 REIT 估值收益率达 8.00% （92.10%），系同类最高；易方达广开产园 REIT、华夏合肥高新 REIT 和华夏和达高科 REIT 则分别以 7.64%（100.00%）、7.03%（96.70%）和 7.07%（90.20%）的收益率水平 位列其后，同样属于较高水平；而华泰南京建邺 REIT、广发成都高投产业园 REIT 和中 金亦庄产业园 REIT 估值收益率均在 5%以下，性价比相对偏低。整体而言，园区类城投 REITs 估值收益率近期普遍处于历史高位，若后续运营端好转则可能带来价差收益空间。 从 P/FFO 倍数来看，各项目自发行后的倍数曲线走势类似，其中发行较早的华夏 合肥高新 REIT 和华夏和达高科 REIT 分别于 2024 年初和 2024 年末两次触底，此后半 年左右的时间段内回升，随后再次出现下滑趋势; 中金湖北科投光谷 REIT 和易方达广开产园 REIT 的 P/FFO 曲线近似与华夏合肥高新 REIT 重叠，并于华夏和达高科 REIT 下方运行；华泰南京建邺 REIT 和广发成都高投产业园 REIT 的 P/FFO 曲线则于较高水 平上同步运行，近期稳中有降。截至 2025 年 10 月 31 日，园区类城投 REITs 的 P/FFO 倍数区间为 17.88-24.09 倍，显著高于交通类 REITs（6.61–12.15 倍），估值中枢维持高 位，但历史分位偏低。其中，华泰南京建邺 REIT 与广发成都高投产业园 REIT 位居同 类项目前列，分别为 24.09 倍（12.50%）和 23.54 倍（1.30%），估值水平较同类产品相 对偏高，但相较其历史表现则处于相对低位；易方达广开产园REIT、华夏合肥高新 REIT、 华夏和达高科 REIT 和中金湖北科技光谷 REIT 分别为 18.50 倍（5.00%）、17.88 倍 （28.20%）、20.43 倍（31.60%）与 19.29 倍（62.50%），估值水平相对接近，但易方达广 开产园 REIT 因所处历史位置较低而相对低估，具备较优的上涨潜力。

2.2.3. 流动性与成交价指标近期表现

从日换手率来看，城投平台发行的园区基础设施类 REITs 的流动性呈现基本一致的 走势：上市初期经历短暂高位运行，此后整体换手率随市场理性化逐步回落，并呈现阶 段性短期高涨的特征。2025 年三季度以来，各产品日换手率波动幅度明显收窄，呈现“高 位回落、趋稳运行”的态势，近期部分项目出现活跃度高峰。截至 2025 年 10 月 31 日， 园区类城投 REITs 的二级市场流动性呈现分化趋势，日换手率区间为 0.10%–4.57%，整 体远高于交通基础设施类 REITs。其中，华夏合肥高新 REIT 和华夏和达高科 REIT 换手 率分别达 4.57%（99.10%）和 2.88%（95.00%），交易最为活跃且触及历史峰值；中金湖 北科技光谷 REIT 日换手率突破 1%，处于历史中上水平，仍具备上升空间；其余 4 只产 品流动性偏弱，日换手率普遍在 0.4%以下。 从日涨跌幅来看，园区类城投 REITs 的价格波动亦呈现“短期突出、长期收敛”的 特征，日度涨跌大体控制在±2%之间，但阶段性大幅波动仍可见，近期涨跌幅基本处于 相对收敛阶段，价格波动率整体下降。部分上市较早的产品（如华夏和达高科 REIT 和 中金湖北科投光谷 REIT）当前的涨跌幅明显较早期更为平稳，更接近成熟 REIT 形态。 截至 2025 年 10 月 31 日，园区类城投 REITs 的日均涨跌幅区间为-5.47%至-0.08%，成 交价表现低于历史平均水平。其中，华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT、华泰南 京建邺 REIT 的当日跌幅分别为-5.47%（0.01%）、-1.57%（4.90%）、-1.12%（14.00%）， 价格波动较大，其余产品同期跌幅未破 1%，价格波动相对稳定。整体而言，园区类 REITs 短期价格调整幅度较大，但波动主要集中于个别交易活跃项目，配置资金集中度较高的 产品价格变动相对可控。

2.3. 保障性租赁住房类

截至 2025 年 10 月 31 日，城投平台发行的公募 REITs 中有 4 只产品的底层资产属 于保障性租赁住房类，包括红土创新深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT、华夏北京保 障房 REIT 和国泰君安城投宽庭保租房 REIT。

2.3.1. 运营指标近期表现

从营业收入和可供分配金额来看，截至 2025 年三季度，城投平台发行的 4 只保障 性租赁住房类 REITs 的营业收入和可供分配金额呈现相似的分化格局。其中，国泰君安 城投宽庭保租房 REIT 在该两项指标下均稳居同类别首位，2025 年三季度当期营业收入 为 0.47 亿元（100%）、可供分配金额为 0.32 亿元（33.30%），不仅与其它项目拉开明显 差距，近期内亦稳中有升；华夏北京保障房 REIT 的两项运营指标走势曲线于 2025 年内 持续上行，增长势头稳固，当期营业收入达 0.32 亿元（100%）、可供分配金额 0.22 亿元 （100%），均系其历史最佳业绩；红土创新深圳安居 REIT 和中金厦门安居 REIT 的营收和分配虽存在规模劣势，但走势保持平稳，少有波动，突出其运营能力稳定性。

2.3.2. 估值指标近期表现

从预期 REITs 分红率来看，各保租房类城投 REITs 的分红走势大体一致，个别项 目偶发短期扰动。其中，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 截至 2025 年 10 月 31 日的预期 分红率为 3.32%（42.2%），明显高于其余同类产品且正处于中低位区间，吸引力相对较 优；中金厦门安居 REIT 和红土创新深圳安居 REIT 近期正处于回升阶段，预期分红率 向好，截至 2025 年 10 月 31 日分别为 2.72%（30.10%）和 2.68%（34.30%），分别位列 第二、第三；而华夏北京保障房 REIT 则于 1.42%（1.50%）水平低位企稳，运营能力持 续或可助力分红水平稳定。 从中债估值收益率来看，保租房类城投 REITs 的收益率走势均于近期进入触顶后的修复区间，截至 2025 年 10 月 31 日，当日估值收益率水平存在一定分化，但就历史分 位数而言则基本处于较低水平（11.60%-37.60%）。其中，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 的估值收益率为 4.61%（37.60%），系同类最高，静态收益率及价差收益空间相对可观。 从 P/FFO 倍数来看，保租房类城投 REITs 因其底层资产在政策托底和经营确定性 方面的特质，其 P/FFO 倍数普遍高企，且均呈现 2025 年中之前波动上行、其后持续下 滑的趋同走势。其中，华夏北京保障房 REIT 在 2025 年 10 月 31 日当日的 P/FFO 倍数 高达 53.37 倍，历史分位数达 90.6%，表明该产品估值已行至历史高位，回调压力较大， 性价比下降；相反，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 的 P/FFO 倍数为 30.17，历史分位 数为 44.90%，均系 4 只产品中最低，表明该产品在二级市场中相对低估，后市价格增长 潜力较大。

2.3.3. 流动性与成交价指标近期表现

从日换手率来看，近期该类城投 REITs 产品的日换手率均处于波动收敛阶段。其中， 中金厦门安居 REIT 于 2025 年 10 月 31 日的日换手率达 1.48%（67.3%），跃居同类项目 首位，成为流动性最佳标的；红土创新深圳安居 REIT 和华夏北京保障房 REIT 当日换 手率均为 0.74%，历史分位数分别为 28.2%和 31.6%，流动性削弱较明显；国泰君安城 投宽庭保租房 REIT 当日换手率则较低，为 0.31%（42.40%），保持历史中位水平。 从日涨跌幅来看，红土创新深圳安居 REIT 于 2025 年 10 月 31 日的当日涨跌幅为 0.51%（78.00%），价格弹性较大；国泰君安城投宽庭保租房 REIT 和中金厦门安居 REIT 的价格均相对稳定，各自涨跌幅亦处于历史中枢水平；而华夏北京保障房 REIT 的当日 涨跌幅-0.98%，降幅较其余产品显著，但已处于历史低位，表明尽管该产品估值溢价较 多加之分红率下行，但经营表现良好，价格方面波动仍可控。

2.4. 能源基础设施类

截至 2025 年 10 月 31 日，城投平台发行的公募 REITs 中仅有 1 只华夏华电清洁能 源 REIT 属于能源基础设施类，且发行时间为 2025 年 7 月，故部分指标数据存在缺失。 从运营维度来看，2025 年三季度华夏华电清洁能源 REIT 实现营业收入 4.87 亿元， 营收规模可观，但当期可供分配金额仅 0.24 亿元，主要因扣减了成立初期一次性支付的 项目收购成本所致。 从估值维度来看，华夏华电清洁能源 REIT 的预期分红率和估值收益率自上市以来 整体呈现波动上行趋势，2025 年 10 月下旬同步小幅下行后于 10 月末触底回升，走势变 化主要受产品交易价格影响。截至 2025 年 10月 31日，该产品当日预期分红率为4.51%， 历史分位数达 74.5%，处于历史较高水平，分红水平尚可，与园区基础设施类产品接近； 中债估值收益率 1.92%，当期历史分位数 74.5%，静态收益率水平偏低，市场定价相对 偏贵，或系赋予首发创新型公募 REITs 产品一定溢价。 从流动性维度来看，华夏华电清洁能源 REIT 的日换手率曲线自上市以来整体呈现 下行趋势，近期日换手率水平稳中有降，截至 2025 年 10 月 31 日的日换手率为 0.65%， 与多数城投公募 REITs 相近，历史分位数为 10.1%，表明当前的换手率已处于较低水平， 交易活跃度预计随着产品的存续时间增加而进一步在当前水平企稳。 从成交价维度来看，截至 2025 年 10 月 31 日，华夏华电清洁能源 REIT 当日成交 价下跌 0.81%，该跌幅处于历史低位 6.70%，表明其价格波动幅度仍可控。 整体而言，华夏华电清洁能源 REIT 上市时间不长，且上市初期存在估值溢价，各 项指标仍处于调整并与其他底层资产类型的公募 REITs 产品靠拢的过程中，建议继续 关注该产品底层资产营运能力，若营收和可供分配金额同步向好，则适宜配置型资金加 以关注。

2.5. 水利设施类

截至 2025 年 10 月 31 日，城投平台发行的公募 REITs 中仅有 1 只银华绍兴原水水 利 REIT 属于水利设施类，该产品于 2024 年 10 月发行，已上市交易 1 年。 从运营维度来看，银华绍兴原水水利 REIT 于 2025 年三季度实现营收 0.65 亿元， 历史分位数达 100%，系成立以来峰值，营收曲线自 2025 年 Q2 以来呈现稳健上行态势； 同时，当期可供分配金额为 0.46 亿元，历史分位数为 66.6%，亦处于历史中上游区间。 两项指标共同印证该产品在经营能力上持续优化，底层资产的盈利持续性较好。 从估值维度来看，截至 2025 年 10 月 31 日，银华绍兴原水水利 REIT 的预期分红 率达 6.74%（86.90%），在全部城投平台发行的公募 REITs 中处于中上水平，接近分红 率水平相对较高的交通基础设施类，且近期分红率走势平稳，凸显其在分红水平上具备 竞争力；但该项目当前估值收益率仅 1.92%（38.30%）且波动较小，P/FFO 倍数 22.03 倍 （96.0%）且近期不断攀升，提示其估值溢价明显，定价相对偏高，价差空间和静态收 益回报均有限。 从流动性维度来看，银华绍兴原水水利 REIT 的日换手率自上市以来整体向低位收敛，近期保持在低水平平稳窄幅波动，截至 2025 年 10 月 31 日，其日换手率为 0.48% （10.50%），与多数存量城投 REITs 产品接近，结合其运营端表现，预计流动性进一步 降低的概率不高。 从成交价维度来看，银华绍兴原水水利 REIT 成交价于 2025 年 10 月 31 日较前一 交易日下跌 0.83%，跌幅历史分位数为 13.50%，结合自成立以来该产品的日涨跌幅走势 保持低位震荡态势，受 REITs 市场整体走势影响不多，表明该产品价格波动可控，稳定 性较佳，具备一定的抵御市场波动的抗跌能力。 整体而言，银华绍兴原水水利 REIT 在运营维度的指标上占优，在估值维度的预期 分红率指标上占优，在流动性维度和价格波动维度的指标上表现尚可，故建议配置型资 金可加以关注，交易型资金参与性价比一般。

2.6. 市政设施类

截至 2025 年 10 月 31 日，城投平台发行的公募 REITs 中仅有 1 只国泰君安济南能 源供热 REIT 属于能源基础设施类，于 2025 年 1 月发行，且因其供热业务受季节因素影 响，2025 年二、三季度均处于非供暖期，仅 2025Q1 是全年主要的收入实现期，因此二、 三季度运营指标不具参考性。 从运营维度来看，2025 年一季度国泰君安济南能源供热 REIT 实现营收 3.73 亿元， 可供分配金额 0.77 亿元，二者之间差距或主要与基金成立初期收购基础设施项目的一 次性大额支出有关。 从估值维度来看，截至 2025 年 10 月 31 日，国泰君安济南能源供热 REIT 实现预 期分红率 6.69%（39.30%），且近期分红率曲线走势平稳，分红水平稳定且可观，在全部 城投平台发行的公募 REITs 中具备明显优势；但估值收益率仅 1.41%（28.90%）处于历 史低位区间且呈下行态势，加之P/FFO倍数已持续攀升至24.24倍，历史分位数达97.9%， 接近历史峰值，表明当前二级市场价格有所偏高，回调压力增大，估值性价比降低，静 态收益水平和价差空间均有限。

从流动性维度来看，截至 2025 年 10 月 31 日，国泰君安济南能源供热 REIT 的日 换手率进一步降至 0.03%，历史分位数降至 1.7%，且结合上市以来日换手率持续在极低 水平 0.06%上下窄幅波动，表明市场交易该产品的情绪较弱，流动性风险较高，可能与底层资产自身特点导致投资者倾向于长期持有、流通盘较小有关。 从成交价维度来看，截至 2025 年 10 月 31 日，国泰君安济南能源供热 REIT 的当 日成交价较前一交易日下跌 0.48%，该涨跌幅处于 25.40%的历史低位区间，结合上市以 来日涨跌幅基本保持在±2%左右，表明该产品价格波动较小且相对可控。 整体而言，国泰君安济南能源供热 REIT 在估值维度、流动性维度和价格波动维度 的指标表现与其他城投公募 REITs 产品接近，但由于上市时间不长，因此仍需观察下 一个供暖季（2025 年四季度）的运营数据能否支撑其底层资产的长期分红能力，即运营 维度的指标表现仍有待观察。

2.7. 仓储物流类

截至 2025 年 10 月 31 日，城投平台发行的公募 REITs 中仅有 1 只华安外高桥 REIT 属于仓储物流类，于 2024 年 12 月发行，已上市交易近一年。 从运营维度来看，自上市以来，华安外高桥 REIT 的营业收入与可供分配金额均呈 现基本稳定、略有波动的态势，营业收入保持在 0.19-0.2 亿元区间内，可供分配金额则 在 0.14-0.16 亿元之间小幅波动，2025 年二季度略高，三季度有所回落，表明该产品底 层资产的现金流生产能力较为稳定，收入可预测性较高，营收与分红能力出现大幅起落 的可能性不高。 从估值维度来看，自上市以来，华安外高桥 REIT 的预期分红率于近期出现阶梯型 攀升，当前呈现高位企稳的态势，截至 2025 年 10 月 31 日，其预期分红率水平为 5.39% （92.10%），分红水平具有一定吸引力；当日估值收益率为 3.38%（36.20%），在城投公 募 REITs 产品中属中等水平，静态收益率及价差空间亦具有一定吸引力；但当日 P/FFO 倍数已升至历史高位，达 36.48 倍（94.40%），高于其他城投公募 REITs 产品，相对估值 偏高。

从流动性维度来看，华安外高桥 REIT 于 2025 年 10 月 31 日的日换手率达 1.42%， 历史分位数为 86.7%，尽管已处于历史高位区间，但近期曲线呈现较明显的上行态势， 或提示该产品的流动性风险有所改善。 从成交价维度来看，截至 2025 年 10 月 31 日，华安外高桥 REIT 当日的成交价较 前一交易日下跌 1.43%（6.30%），跌幅在产品自身交易历史中已属较大，但日涨跌幅走 势亦呈现波动下行态势，表明该产品或处于溢价消化与定价修正过程中，价格弹性较大， 可能存在潜在反弹机会。 整体而言，华安外高桥 REIT 的运营基本面维持稳健，现金流生产能力稳定，拥有 较高的分红回报预期和良好的流动性，即在运营维度指标、估值维度的分红率指标和流 动性指标上占优，但鉴于其估值偏高，且价格波动幅度较大，故建议交易型资金可待估 值调整阶段博弈资本利得收益，而配置型资金可加以关注并攫取中长期分红收益。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）