掘金城投公募REITs：基于关键价值研判指标的回溯观察.pdf

掘金城投公募REITs：基于关键价值研判指标的回溯观察。城投公募 REITs 价值研判指标：1）运营指标：a）当期营业收入：营业 收入往往与底层资产类型及项目成熟度密切相关，其稳定性与增长性决 定了未来可分配现金流的可持续性，也为当前的估值水平是否合理提供 基本支撑；b）当期可供分配金额：指 REITs 项目的净利润在扣除各项 运营费用、利息支出及税费等调整项后可用于分红的净现金流，衡量公 募 REITs 产品的分红能力和现金流安全性，可与营业收入指标结合观察 以评估产品的分红稳定性、长期可持续性以及估值的合理性。2）估值 指标：a）预期 REITs 分红率：表示投资者基于当前价格所能获得的年 度现金分红收益，亦可视为每股分红的比例，故分红率越高，代表项目 的现金回报能力越强；b）中债估值收益率：估值收益率越高，表明该 REITs 的市场价格可能被低估，故投资价值越高，反之则可能意味着其 价格偏高，或者市场认为其资产质量非常优质、风险极低；c）P/FFO 倍 数：系国际通行的 REITs 估值指标，衡量每单位可分配资金（FFO）对 应的市场价格水平，类似于传统股票的市盈率（P/E），P/FFO 倍数越高， 表明市场愿意为底层资产的未来现金流支付更高溢价，但同样意味着价 值可能高估，反之则表明市场对底层资产的未来增长或分红持续性存在 谨慎预期，但亦可能意味着价值的低估。3）流动性指标：REITs 产品的 日换手率可反映其在二级市场的交易活跃程度，即当日成交量占流通份 额的比例，日换手率较高往往意味着流动性较好，提示市场关注度高、 资金进出频繁，可作为市场情绪和流动性风险的观测窗口。4）成交价 指标：REITs 产品的日涨跌幅衡量其当日市场价格相较前一交易日的变 化比例，若 REITs 产品价格上涨，则反映市场对项目基本面或预期分红 的认可，反之则可能源于估值修正或流动性收缩。

城投公募 REITs 分指标解构配置价值：1）交通基础设施类中，浙商沪 杭甬 REIT 和中金安徽交控 REIT 综合表现良好，建议加以关注：浙商 沪杭甬 REIT 在运营维度指标上表现尚可，在估值维度的预期分红率指 标上表现尚可、在 P/FFO 指标上表现占优，在价格波动维度指标上表现 占优；中金安徽交控 REIT 在运营维度指标上表现占优，在估值维度的 预期分红率指标上表现尚可、在估值收益率指标上表现占优，在流动性 维度和价格波动维度指标上表现占优。2）园区基础设施类中，中金湖 北科投光谷 REIT 与易方达广开产园 REIT 综合表现良好，建议加以关 注：中金湖北科投光谷 REIT 在估值维度的预期 REITs 分红率指标和估 值收益率指标上表现占优，在流动性维度和价格波动维度的指标上表现 尚可；易方达广开产园 REIT 在运营维度的指标上表现占优，在估值维 度的预期 REITs 分红率指标上表现尚可、在估值收益率和 P/FFO 指标 上表现占优，在价格波动维度的指标上表现尚可。3）保障性租赁住房 类中，国泰君安城投宽庭保租房 REIT、中金厦门安居 REIT 综合表现良 好，建议加以关注：国泰君安城投宽庭保租房 REIT 在运营维度的指标 上表现占优，在估值维度的三个指标上表现均占优，在价格波动维度的 指标上表现尚可；中金厦门安居 REIT 在估值维度的预期 REITs 分红率 和估值收益率指标上表现尚可，在流动性维度的指标上表现占优，在价 格波动维度的指标上表现尚可。