2025年第51周房地产行业11月月报：11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄；中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期26年地产政策空间打开

11 月新房成交同比降幅扩大、二手房成交同比降幅微幅 收窄

1.1 新房：成交面积环比由正转负、同比降幅扩大

11 月新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。11 月 40 城新房成交面积 904.6 万平，环比下降 6.8%，同比下降 40.7%，同比降幅较 10 月扩大了 13.9 个百分点。从累计来看，1-11 月 40 城新房 成交面积合计 1.08 亿平，同比下降 11.5%。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就 业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年 12 月销售的基数也相对较高，全年地产市 场压力很难缓解。 从各能级城市来看，11 月一、二、三四线城市新房成交面积同比降幅均扩大。1）一线城市：11 月 新房成交面积 219.5 万平，环比上升 4.5%，同比下降 43.5%，同比降幅较 10 月扩大了 5.2 个百分 点。具体来看，11 月北京新房成交面积环比下降 34%，同比下降 54%；上海环比上升 31%，同比 下降 22%；广州环比下降 1%，同比下降 37%；深圳环比上升 11%，同比下降 76%。从累计来看， 1-11 月一线城市新房成交面积为 2445.8 万平，同比下降 13.8%。1-11 月北京、上海、广州、深圳 新房成交面积同比分别下降 14%、11%、10%、32%。2）二线城市：11 月新房成交面积 502.3 万平， 环比下降 2.4%，同比下降 37.4%，同比降幅较 10 月扩大 17.8 个百分点。我们跟踪的二线城市 11 月新房成交面积同环比均正增长的城市有杭州、福州，环比正增长但同比负增长的城市仅有成都， 同环比均负增长的有南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、宁波。从累计来看，1-11 月二线城市 新房成交面积为 5525.6 万平，同比下降 9.2%。1-11 月福州新房成交面积同比增长 15%，武汉同比 增长 8%，南宁同比增长 7%，其余我们跟踪的二线城市累计增速均为负。3）三四线城市：11 月新 房成交面积 182.8 万平，环比下降 25.8%，同比下降 46.3%，同比降幅较 10 月扩大 19.1 个百分点。 宝鸡新房成交同环比均上升；池州、泰安、衢州、海门、惠州新房成交环比上升、同比下降；江门、 扬州新房成交环比下降、同比上升；吉安、舟山、韶关、东莞、佛山、莆田、清远、云浮、温州新 房成交同环比均下降。从累计来看，1-11 月三四线城市新房成交面积为 2784.1 万平，同比下降 14.0%。

1.2 二手房：成交面积环比由负转正、同比降幅微幅收窄

11 月二手房成交面积环比由负转正、同比降幅微幅收窄。11 月 18 城二手房成交面积 734.6 万平， 环比上升 13.5%，同比下降 25.7%，同比降幅收窄 4.1 个百分点。从累计来看，1-11 月 18 城二手房 成交面积合计 8610.6 万平，同比上升 0.05%。 11 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比均降幅收窄。1-11 月一线城市累计同比正增长，二、 三四线城市累计同比负增长。11 月一、二、三四线城市二手房成交面积分别为 174.5、410.5、 149.6 万平，环比增速分别为 16.1%、11.1%、17.3%，同比增速分别为-26.0%、-27.2%、-19.9%， 一、二、三四线城市同比降幅分别收窄 2.9、3.9、8.6 个百分点。具体而言，一线城市中，11 月北 京二手房成交面积环比上升 19.6%，同比下降 22.3%；深圳环比上升 7.1%，同比下降 34.9%。二线 城市中，杭州环比上升 9.3%，同比下降 48.2%，成都环比上升 3.1%，同比下降 32.3%。从累计来 看，1-11 月一、二、三四线城市二手房成交面积分别为 1959.1、5049.1、1602.4 万平，同比增速分 别为 7.3%、-2.9%、-7.4%。具体而言，一、二线城市中 1-11 月二手房成交面积同比正增长的有： 北京、深圳、苏州、厦门、成都。

1.3 库存：库存规模环比增长，去化周期环比下降；重点城市开盘去化率环比持平

库存规模环比增长，去化周期环比下降。截至 11 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积为 1.1 亿平， 环比上升 0.5%，同比下降 10.6%；整体去化周期为 18.0 个月，环比下降 0.2 个月，同比上升 2.2 个 月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、1.2%、1.2%，同比增速分别为-12.2%、- 10.8%、3.5%；去化周期分别为 18.9、15.3、31.0 个月，一、二线城市环比分别下降 0.1、0.4 个月， 三四线城市环比上升 2.1 个月；一、二线城市同比分别上升 2.6、2.0 个月，三四线城市同比下降 23.7 个月。具体来看，11 月末我们跟踪的所有城市中仅上海（8.6 个月）、杭州（9.1 个月）、福 州（11.3 个月）去化周期在 12 个月内。

11 月重点城市开盘去化率环比持平，同比下降。根据克而瑞，30 个重点城市 11 月平均开盘去化率 为 34%，环比基本持平，同比下降 3 个百分点。分城市能级来看，一线城市平均开盘去化率为 25%， 环比提升 3 个百分点，同比下降 7 个百分点；二线城市平均开盘去化率为 39%，环比下降 1 个百分 点，同比下降 3 个百分点；三四线城市平均开盘去化率仅 12%，环比下降 6 个百分点，同比下降 13 个百分点。分城市来看，去化率 6 成及以上城市仅有天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红 盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。从变化趋势看，上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步 修复，环比提升；武汉、郑州、青岛等前期市场低迷的城市止跌，开盘去化率环比有所提升。

土地市场：11 月成交规模同比降幅扩大，溢价率同比下降

11 月土地市场成交规模同比降幅扩大。11 月全国（300 城）成交土地规划总建筑面积为 2.42 亿平， 环比上升 6.3%，同比下降 20.9%，同比降幅较 10 月扩大了 10.9 个百分点。一、二、三线城市成交 土地规划建筑面积环比增速分别为-38.9%、2.1%、1.1%，同比增速分别为 6.3%、-12.7%、-26.8%。 单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面 7735.3 万平方米，环比上升 36.2%，同比下降 29.1%，同 比降幅较 10 月扩大 7.3 个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为 8.0%、 37.1%、25.9%，同比增速分别为-51.2%、-12.3%、-44.1%。

11 月楼面均价环比上升、同比下降，溢价率环比上升、同比下滑。从全类型土地来看，11 月全国 （300 城）成交土地平均楼面价 1463 元/平，环比上升 17.9%，同比下降 16.7%；平均土地溢价率 为 3.5%，环比上升 0.1 个百分点，同比下降 1.1 个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分 别 6811、2430、1534 元/平，环比增速分别为 43.8%、45.7%、9.7%，同比增速分别为-59.0%、- 17.3%、-23.1%；平均溢价率分别为 4.1%、1.4%、3.4%，其中一线城市环比下降 1.2 个百分点，同 比下降 8.2 个百分点；二线城市环比下降 1.3 个百分点，同比下降 2.4 个百分点；三线城市环比上 升 0.3 个百分点，同比上升 0.2 个百分点。 从住宅类用地来看，11 月全国（300 城）住宅类用地成交平均楼面价为 3212 元/平，环比下降 5.1%， 同比下降 15.4%；住宅类用地平均溢价率为 2.7%，环比下降 0.7 个百分点，同比下降 1.9 个百分点。 一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为 28552 、5383 、3625 元/平，环比增速分别为-21.9%、 10.9%、-10.9%，同比增速分别为-20.6%、-23.2%、-10.8%；土地溢价率分别为 5.1%、1.4%、1.6%， 其中，一线城市环比下降 1.1 个百分点，同比下降 7.0 个百分点；二线城市环比下降 1.9 个百分点， 同下降 2.9 个百分点；三线城市环比下降 1.2 个百分点，同比下降 1.0 个百分点。 全类型土地累计成交情况来看，2025 年 1-11 月全国土地成交规模、楼面均价同比均减少。1-11 月 全国（300 城）成交土地规划总建面 20.4 亿平，同比下降 8.5%；成交总价 2.5 万亿元，同比下降 9.4%；楼面均价 1206 元/平，同比下降 1.0%；平均溢价率 6.2%，同比上升 2.4 个百分点。一、二、 三线城市累计土地成交建面同比增速分别为-7.7%、-0.5%、-12.9%；累计成交总价同比增速分别为9.4%、3.4%、-20.5%；平均土地溢价率分别为 11.8%、7.7%、2.7%，一、二线城市同比分别上升 6.6、3.7 个百分点，三线城市同比下降 0.7 个百分点。 住宅土地累计成交情况来看，1-11 月全国（300 城）住宅类用地成交土地规划总建面 4.4 亿平，同 比下降 14.1%；成交总价 1.7 万亿元，同比下降 8.1%；楼面均价 3925 元/平，同比上升 7.0%；平均 溢价率 7.9%，同比上升 3.7 个百分点。一、二、三线城市 1-11 月累计住宅类用地土地成交建面同 比增速分别为-28.7%、4.2%、-25.0%；累计住宅类用地成交总价同比增速分别为-7.7%、8.6%、- 23.4%；平均土地溢价率分别为 13.9%、9.4%、2.8%，同比分别上升 7.8、4.5、0.2 个百分点。

房企：11 月百强房企全口径销售同比降幅微幅收窄；拿地 量与拿地强度同比下降

销售：百强房企 11 月全口径销售同比降幅微幅收窄，累计同比降幅进一步 扩大

百强房企 11 月全口径销售同比降幅微幅收窄，累计同比降幅进一步扩大。百强房企 11 月实现全口 径销售额 2428 亿元，同比下降 37.1%（前值：-39.8%）；权益口径 1816 亿元，同比下降 36.3% （前值：-39.9%）。2025 年 1-11 月百强房企全口径销售金额 3.02 万亿元，同比下降 18.8%（前值： -16.7%）；权益口径 2.20 万亿元，同比下降 18.9%（前值：-16.9%）。 11 月各梯队房企销售同比降幅均收窄。11 月 CR5、CR10、CR20、CR50 全口径销售额同比增速分 别为-26.2%、-32.7%、-34.3%、-36.0%，同比降幅较 10 月收窄 20.3、5.5、3.2、3.6 个百分点；权益 口径销售额同比增速分别为-23.0%、-31.0%、-32.7%、-35.2%，同比降幅较 10 月收窄了 25.2、9.6、 5.0、4.4 个百分点。 TOP20 房企中，11 月销售额同比增速为正的房企有：绿地（+13%）、保利置业（+12%）。1-11 月累计销售额同比增速为正的房企有：中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸 （+5%）。

拿地：11 月百强房企拿地金额、拿地强度同比均下降

11 月百强房企拿地金额同比下降，拿地强度同比下降。百强房企 11 月全口径拿地金额 822 亿元， 同比下降 38.4%，百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）为 34%，同比下降 1 个百分点；拿地 建面 392 万平，同比下降 29.6%；楼面均价达 20948 元/平，同比下降 12.4%。头部房企拿地强度相 对较大，CR5、CR10、CR20、CR50 拿地强度分别为 51%、49%、47%、38%，同比分别 9、9、2、 1 个百分点。具体来看，11 月拿地金额排名靠前的房企有华润置地（拿地金额 277 亿元，拿地强度 120%）、北京城建（拿地金额 54 亿元，拿地强度 318%）、上海城建（拿地金额 43 亿元）、绿城 中国（拿地金额 43 亿元，拿地强度 34%）、中海地产（拿地金额 42 亿元，拿地强度 19%）。

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