房地产行业2025年11月月报：11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄；中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期26年地产政策空间打开.pdf

房地产行业2025年11月月报：11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄；中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期26年地产政策空间打开。

【新房成交】

11 月新房成交面积环比由正转负、同比降幅扩大。11 月 40 城新房成交面积环比-6.8%，同比-40.7%，同比降幅较 10 月扩大 13.9pct，1-11 月累计同比-11.5%。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不 足，叠加去年 12 月销售的基数也相对较高，全年地产市场压力很难缓解。

从各能级城市来看，11 月一、二、三四线城市新房成交面积同比降幅均扩大。1）一线城市：11 月新房成交面积环比+4.5%，同比-43.5%， 同比降幅较 10 月扩大 5.2pct；1-11 月累计同比-13.8%。具体来看，11 月北京新房成交面积环比-34%，同比-54%；上海环比+31%，同比22%；广州环比-1%，同比-37%；深圳环比+11%，同比-76%。从累计来看，1-11 月北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比分别下降 14%、11%、10%、32%。2）二线城市：11 月新房成交面积环比-2.4%，同比-37.4%，同比降幅较 10 月扩大了 17.8pct；1-11 月累计同比9.2%。11 月单月新房成交面积同环比均正增长的城市有杭州、福州，环比正增长但同比负增长的城市仅有成都，同环比均负增长的有南 宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、宁波。从累计来看，1-11 月福州新房成交面积同比+15%，武汉同比+8%，南宁同比+7%，其余累计 增速均为负。3）三四线城市：11月新房成交面积环比-25.8%，同比-46.3%，同比降幅扩大了 19.1pct；1-11月累计同比-14.0%。

【二手房成交】

11 月二手房成交面积环比由负转正、同比降幅微幅收窄。11 月 18 城二手房成交面积环比+13.5%，同比-25.7%，同比降幅收窄 4.1pct。1-11 月累计同比+0.05%。

11 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比均降幅收窄。1-11 月一线城市累计同比正增长，二、三四线城市累计同比负增长。 11 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为 16.1%、11.1%、17.3%，同比增速为-26.0%、-27.2%、-19.9%，同比降幅分 别收窄 2.9、3.9、8.6pct。具体而言，一线城市中，11 月北京二手房成交面积环比+20%，同比-22%；深圳环比+7%，同比-35%。 二线城市中，杭州环比+9%，同比-48%，成都环比+3%，同比-32%。从累计来看，1-11 月一、二、三四线城市二手房成交面积同 比增速分别为 7.3%、-2.9%、-7.4%。一、二线城市中 1-11 月二手房成交面积同比正增长的有：北京、深圳、苏州、厦门、成都。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模环比增长，去化周期环比下降。截至 11 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比+0.5%，同比-10.6%； 整体去化周期为 18.0 个月，环比-0.2 个月，同比+2.2 个月。具体来看，上海（8.6 个月）、杭州（9.1 个月）、福州（11.3 个月） 去化周期在 12 个月内。

开盘去化率：11 月重点城市开盘去化率环比持平，同比下降。根据克而瑞，30 个重点城市 11 月平均开盘去化率为 34%，环比基本持平， 同比-3pct。分城市能级来看，一线城市平均开盘去化率为 25%，环比+3pct，同比-7pct；二线城市平均开盘去化率为 39%，环比-1pct，同比3pct；三四线城市平均开盘去化率仅 12%，环比-6pct，同比-13pct。分城市来看，去化率 6 成及以上城市仅有天津、苏州、宁波，主要得益 于个别网红盘集中入市对去化率拉升。从变化趋势看，上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比提升；武汉、郑州、青岛等前期 市场低迷的城市止跌，去化率环比提升。