2024年房租、通胀和就业专题分析

一、中国核心 CPI 与房租相关性偏弱

一个通行的国际经验，核心通胀与房租联动较为紧密。 房租间接反映劳动力市场供求状况，故核心通胀往往也被视为劳动力市场的代理观察指标。这里隐含一个 前提，核心通胀作为劳动了市场代理指标，需要核心通胀与房租联动性紧密。 然而中国核心通胀与房租的联动性并不强。 根据诸葛数据研究中心监测数据，2024 年 7 月全国大中城市租金挂牌价同比下跌 1.83%，同比已连续 9 个 月下跌。反观今年核心 CPI，同比波动较为有限。 不仅今年如此，拉长时间来看，我国市场化租金变动和核心 CPI 的联动性历来偏弱。例如，2018-2019 年部 分城市二手房租赁价格指数同比明显上涨，但核心 CPI 反而连续放缓。今年以来一线城市房租下行明显，核心 CPI 波动则相对平稳。

反观海外，房租和核心 CPI的联动性显著高于国内。 住房通胀指标仍是主导美国通胀尤其是核心通胀的重要影响因素之一，也是决定未来通胀走势的关键环节。 如何看待我国市场化租金变动，和核心 CPI 走势关联度偏弱？ 一方面需要我们厘清房租对 CPI 的微观传导机制，另一方面也能帮助我们对我国核心 CPI 的底层内涵有更 加深刻的理解。

二、中美核心 CPI 的房租构成拆解

（一）中美共性：住房是核心通胀第一大分项

核心 CPI 是指“剔除了某些价格会异常或大幅波动的组成项目”的 CPI。具体需要剔除哪些项目，不同国 家略有差异，即各经济体核心 CPI 的细节构成略有不同。 日本核心 CPI 是指“不含生鲜食品 CPI”，即剔除了生鲜食品。欧元区核心 HICP（核心 CPI）则是指“不 含能源、粮食、酒精和烟草的 HICP”，即剔除了能源、粮食、酒精、烟草。

中美核心 CPI构成更相似，即剔除能源和食品之后的核心 CPI中，住房科目权重高（分别为 27%和 45%）。 中国 CPI 篮子包括八大类商品和服务：食品烟酒、衣着、居住、生活用品与服务、交通通信、教育文化和 娱乐、医疗保健、其他用品和服务。尽管我国统计局并未公布核心 CPI 的权重及细分项目，但依据 CPI 编制方 法的底层逻辑，我们可以对核心 CPI 的分项构成和权重进行大致的估算。 依据统计局的解读，“CPI 包含的 8 个大类、262 个基本分类是与居民消费支出的结构基本对应。CPI 的权 重，是依据居民消费支出的比重确定的。” 首先，参考 2022 年我国居民消费支出结构，估算 CPI 八大类的权重。估算结果如下，食品烟酒（30.5%）， 衣着（5.6%），居住（24%），生活用品和服务（5.8%），交通通信（13%），教育文化和娱乐（10.1%），医 疗保健（8.6%），其他用品和服务（2.4%）。同时，我们用住户调查数据中消费八大类消费的比重为权重，乘 以各分项价格变化，加过跟统计局公布的 CPI 基本一致。 其次，剔除食品（“食品烟酒”的子科目“食品”）和能源（“居住”的子科目“水电燃料”、“交通通信” 的子科目“交通工具用燃料”），则可得到核心 CPI 占 CPI 的权重大致为 74%。 最后，测算核心 CPI 的分项的权重贡献，可以得到，住房（自住和租赁）在核心 CPI 中权重最高，达到 27%。 美国 CPI 篮子可以按照四分法分类，分别是食品，能源，核心商品（不含食品和能源商品），核心服务（不 含能源服务）。其中，住房在核心 CPI的权重同样最高，高达 45%。 中美核心 CPI中的住房消费结构也类似，其中自有住房消费成本占据了绝对主体（分别为 65%和 70%）。 国际通用规则，将居民住房成本（剔除水电燃料成本）大致分为两类，自有住房消费成本和租赁租金。其 自有住房消费成本占更大比重。

中国自有住房的比重在 CPI 居住科目的子权重约占 65%，美国自有住房消费的比重占 CPI 居住类的子权重 超 70%。

（二）中美差异：房租变动对核心 CPI 贡献不同

成熟的发达市场房租变动对 CPI影响更大，主要体现在两方面： 第一，成熟发达市场，衡量自有住房消费成本，主要采用等价租金法。 国际上衡量自有住房消费成本没有通用规则。实践中不同国家衡量自有住房的成本，方法不尽相同。 成熟的发达市场（例如美国），多采用等值租金法，即用市场上的租金作为自有住房消费成本的替代变量。 等价租金法会使自有住房的消费成本，也同样跟随市场进行波动。譬如，就业市场走热，租金上行，自有 住房消费成本也会因为等价租金法而走高。又譬如，房地产市场走热，房价走高，房租因此上行，自有住房消 费成本也会因为等价租金法而同步上调。 值得注意的是，等值租金法主要应用于发达经济体，新兴经济体较少使用等值租金法。

第二，成熟发达市场，居住分项占核心 CPI的权重更高。 自有住房核算方式不同，一定程度上也决定了不同经济体居住分项在核心 CPI 的权重不同。 中国国家统计局在 2021 年基期轮换中，提高居住类权重至 22.12%，较 2016 年上升 2.1pct，提升后的居住 类 CPI（剔除水电燃料）占核心 CPI 的的权重达到 30%，但仍低于美国的居住分项占核心 CPI 的权重（45% ）。 总言之，海外发达市场对居民自有住房成本核算更倾向于市场化定价，例如采用等值租金法。这种市场化 定价处理，一则导致核心 CPI中的居住分项更容易跟随市场化进行波动；二则导致核心 CPI中的居住分项权重 更高。

三、我国市场化房租对 CPI 传导机制较为间接

我国居住类 CPI 的分项包含四项，住房保养维修及管理、租赁房房租、自有住房消费成本、水电燃料。 住房保养及维修管理，包括住房装潢和维修，物业管理费，维护管理费； 租赁房房租包括公房房租、私房房租； 水电燃料包括水电费、液化石油气、管道燃气和煤气等其他燃料； 自有住房包括住房估算租金等。 《中国统计年鉴》数据显示，2022 年在居住类消费支出中，租赁房房租、住房维修及管理，水电燃料、自 有住房折算租金四者占比分别约为 4.2%、13.5%、17.6%、64.9%。

（一）私房房租在 CPI 居住项中占比有限

租赁房的房租支出占居住消费支出的占比仅为 4.2%，占比较小。 租赁房房租，又分为两个细分科目，租赁公房房租、租赁私房房租。 其中公有房屋因为具有国家福利的性质，租金长期低于市价，不能反映房租市价的变化； 租赁私房房租相对更为市场化，这是 CPI房租项下唯一能反映实际市场房租变动的分项。

（二）自有住房的消费支出采用成本折旧法

不同于海外，我国自有住房折算租金采用虚拟租金计算方法，方法的内核是重置建筑成本折旧。 “我们采用的不是直接计算实际租金的办法来反映市场房租的变化情况，对自有住房采用的是折旧的办 法。”——2009 年，国家统计局发言人盛来运就 11 月主要统计数据情况答记者问。 “自有住房虚拟房租计算或购建房支出的分摊是一项比较复杂的工作。目前统计界用的较多的有两种方法， 一是市场租金法，即按市场上同样类型住房的市场租金价格估算自有住房的虚拟租金。二是成本分摊法，即将 购建价值分摊到每年的居住支出中去。成本分摊方法估算的居住支出额可能偏低，因为自有住房建造成本一般 远低于现在的同类型住房市场价格。过去，由于我国租赁市场不发达，全国各地差异很大，国民经济核算主要 是以成本法核算为基础，同时参考市场上同类住房的租金来估算。”——2011 年，国家统计局总统计师鲜祖德， 就如何正确和科学计算居民居住支出答记者问。 《中国非经济普查年度 GDP 核算方案》中说明了折旧的具体计算方法：

虚拟房租=虚拟折旧+修理维护费+管理费

虚拟折旧=居民自有住房价值×折旧率=[(居民人均住房建筑面积×居民年平均人口×住宅单位面积造价) ×居 民自有住房率×折旧率

其中，城镇居民住房折旧率是 2%，农村居民住房折旧率是 3%。 也就是说，虚拟房租采用住房的建筑成本折旧，并不反映市场房价走势；所用的折旧率也是固定的，并不 反映实际市场房租的变动。

（三）租金的变化对其他生活成本的传导效应客观存在

历史数据显示，服务 CPI和租赁房房租 CPI具有较高的相关性。 尽管租金的变化对显著钝化的 CPI 居住项影响有限，但是租金变化对其他生活成本的传导效应客观存在。 原因比较简单，服务 CPI 会敏感反映工资就业水平，而租赁房的房租同样也部分反映就业市场冷热。所以最终 我们会看到租赁房房租和服务 CPI 有较高相关性。

四、结论：中国核心通胀更侧重居民实际消费情况

CPI结构拆分之后，结论非常清晰： 第一，中国核心 CPI之所以与房租相关性弱，核心原因是主导核心 CPI走向的住房成本，并不完全跟随市 场化的节奏进行波动。因为自有住房消费支出成本采用的是成本折旧法，与市场化的租金相关性并不强。 第二，之所以设计自有住房消费支出采用成本折旧法，CPI 并不一定敏锐反应市场波动但可更贴合居民实 际消费支出情况。 不同于海外成熟的房地产市场，我国住房市场的自有率偏高，租赁住房市场发展相对仍不够完善。数据显示，中国住房自有率约为 70%-80%。除一二线城市外，我国大多数城镇房屋租赁市场不够发达，租 赁住房占比较低，房屋租赁租金难以表征居民的真实住房消费支出。

第三，中国核心 CPI的结构和权重设计，决定了中国核心 CPI反映租房和就业市场，灵敏度有限。 海外经济规律显示，住房通胀的前景很大程度上取决于劳动力市场的紧张程度，而住房通胀和核心 CP I 又 高度联动，因此市场习惯用核心通胀的走势辅助判断就业市场的热度。 我国住房机制的特殊性，决定了我国核心 CPI 指标统计，更加侧重反馈居民实际消费结构，对就业市场的 景气变化的敏锐度或相对有限。 随着住房体系变化，中国核心 CPI指标设计或迎相应调试。 根据国家统计局的规定，《中国国民经济核算体系（2016）》明确要求对于城镇居民的自有住房服务产出 采用“市场租金法”进行核算。这意味着即使没有发生实际的租赁行为，城镇居民的自有住房仍然要参考周边同 类型房屋的租金价格，通过模拟一个虚拟租金来进行核算。尽管市场租金法的核算原则已经得到确认，但考虑 到我国大多数城镇房屋租赁市场的不完善，目前仍采用成本法来核算居民自有住房的服务增加值。只有一二线 城市的居民自有住房已经基本采用市场租金法进行核算。随着全国范围内的经济普查逐步进行，预计未来会逐 步扩展至全国所有的城镇地区。

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