走出低通胀系列报告：日本经验，人口、地产和股债.pdf

走出低通胀系列报告：日本经验，人口、地产和股债。房价持续下行 20 年，这是世人对日本地产的直观评判。尤其 2009 年之后，日本人口进入绝对负增长，日本持续低通胀和 低增长的印象深入人心。 但实际上日本地产走势比直观想象复杂得多。20 年间日本房 价并非一跌到底，真正去泡沫化伴随的地产大幅下行、股债风 偏收缩，也就经历了 3-4 年。日本看似漫长的地产下行趋势并 非波澜不惊，期间几经周期波动，股债随之翻涌变化。 回溯日本曾经来时路，我们将更加深刻理解人口、地产以及股 债之间的关系。映射当下中国，我们不应该陷于人口趋势隐含 的地产持续下行直觉。 应充分重视外部环境改善连带内需企稳，这一组合下，股债或 将迎来新的定价逻辑——走出低通胀。

中国地产正在经历长期趋势转变，房地产牵引着资产定价 锚。市场基于人口趋势做出一个直觉性担忧：总量人口在持续收 缩，所以中国地产将持续下行。这一直觉性判断是否正确？ 且不论中国未来人口趋势究竟走向何方，就论日本，2009 年 之后人口正式进入负增长，但实际上日本房地产价格在 2012 年 迎来反弹。 日本地产趋势之外还有哪些因素被人们忽略？人口、地产之 间到底是何关系，地产牵引的经济周期如何表现，最终映射得到 怎样的股债表现？