2024年浦东建设研究报告：浦东基建排头兵，资产优异分红提升潜力大

1. 区域基建排头兵，投建营一体化综合发展

1.1. 公司概况：浦东新区基建先锋，资源禀赋得天独厚

发展历程

浦东建设前身为上海浦东路桥建设总公司，1998 年完成股份制改革，更名为浦东建设。 2004 年 3 月 16 日公司在上交所挂牌上市，成为浦发集团下属第一家上市公司。自成立 以来，公司在施工主业稳定发展的基础上，利用多年积累的项目管理技术和品牌优势， 积极向产业链上下游延伸，不断拓展新的业务领域，从传统的施工企业逐步转变为市政 基础设施“投资建设商”，并向“科技型全产业链基础设施投资建设运营商”战略转型， 盈利结构也从单一的施工利润向投资利润、施工利润等多样化利润结构转变。公司现已 成为以城市基础设施投融资为龙头，工程建设为主业，集工程投资、管理、研发、施工、 测试、养护、沥青混合料供应、环保产品供应、绿化工程为一体的综合型企业。

股权结构

浦东新区国资控股，背靠大股东浦发集团资源禀赋得天独厚。公司第一大股东为浦发集 团，直接持股比例为 32.78%，通过全资子公司浦东投资间接持股 4.22%，合计持股比 例为 37%。公司实控人为上海浦东新区国资委，地方国资背景加持，助力公司深度参与 浦东新区建设。大股东浦发集团系浦东新区下属的重要国企，承担浦东新区政府赋予的 重点工程及重大项目投融资和资产经营管理两大任务。浦东建设作为浦发集团旗下唯一 的上市公司，也是唯一一家以建筑施工为主营业务的企业，充分享受集团资金、项目支 持，资源禀赋得天独厚。

1.2. 业务构成：施工主业贡献核心业绩，投建营一体化模式日益成熟

施工业务为核心主业，产业链一体化多元布局。公司创立初期以传统施工业务为主，后 逐步向投资施工运营一体化转型，实施相关多元化经营。目前公司主要业务包括基础设 施项目投资、建筑工程施工、设计勘察咨询、园区开发、沥青砼及相关产品生产销售、 环保产业等。2023 年公司施工工程营收/毛利占比分别为 97%/90%，为公司收入与利润 的核心来源。2022 年公司通过收购浦东设计院完善设计业务版图，发挥施工与设计业务 协同作用，2023 年设计业务营收/占比分别为 2.3%/8.1%，同比提升 0.6/2.3 个 pct，设 计业务毛利率大幅高于施工主业，占比提升有望带动整体盈利能力上行。

业务资质齐全，技术水平领先。公司拥有四十多项施工总承包、专业承包和规划设计方 面的资质，覆盖建筑工程、市政公用工程、水利水电工程、市政设计、建筑设计、城市 规划设计等业务领域，专业资质丰富齐全，可承接项目类型多元。技术水平处于业内领 先地位，公司的沥青路面摊铺施工技术能力在业界具有较高的知名度，承建的工程项目 曾多次获得“中国市政金杯示范工程奖”、“国家优质工程奖”等奖项。丰富的专业资质 资源和领先的施工技术能力为公司承接各类工程项目提供坚实基础。

基础设施投融资、设计施工管理一体化的项目运作模式日渐成熟。公司自 2002 年承接 首个基础设施投融资建设项目以来，项目遍及上海、江苏、浙江、安徽等省市。投资方 面，公司立足上海浦东新区，面向长三角经济发达地区，大力投资快速路、骨干路等城 市路网以及高等级公路的建设，累计投资规模超过 300 亿元。合作方多为长三角等经济 发达地区各级地方政府，财政实力较为雄厚，为公司投资项目收益来源的持续稳健提供 保障。设计方面，公司围绕规划建筑、市政、园林、新业务四大板块重点布局，业务范 围包含传统设计产业、智能交通、智慧城市基础设施建设、建筑工业化、BIM 技术应用、 城市综合管廊、海绵城市建设与车路协同等新兴业务，在市政基础设施和建筑设计领域 内具备一定影响力。工程建设方面公司完成了上海浦东新区、无锡、常州、诸暨等长三 角地区快速路、骨干路、高架立交等城市路网、高等级公路、停车场、垃圾焚烧厂、保 障房等一系列重大公共基础设施项目建设。丰富的实践经验使得公司形成了较为成熟的 基础设施投融资、设计施工管理一体化的项目运作模式，也为开展基础设施及园区等全 生命周期服务提供有利条件。

1.3. 营收规模快速扩张，业绩增长平稳

营收规模高速扩张，归母净利润稳步增长。2023 年公司实现营收/归母净利润 177.3/5.8 亿元，同比增长 19%/3%，2018-2023 年 CAGR 为 37%/5%，近 5 年营收维持较高增 速，利润端除 2019 年外均实现正增长，2019 年业绩下滑主要因施工主业毛利率下降、 管理、研发费用增加以及联营企业投资收益减少，整体看近年来公司业绩保持稳健增长 态势。2024Q1，公司营收/归母净利润分别为 60.1/1.5 亿元，同比增长 45%/21%，营 收大幅增长主要受益于施工板块中子公司浦建集团、浦东路桥产值大幅增加，利润在上 年同期低基数下呈现恢复性增长。

2023 年毛利率企稳，ROE 整体较为稳定。毛利率方面，受 BT 项目管理收入减少以及 特殊宏观因素影响导致施工进度迟缓、施工成本增加，2019-2021 年公司毛利率持续下 行，2022 年逐步探底企稳。2023 年公司毛利率为 7.50%，同比基本持平。费用率方面， 2023 年公司期间费用率为 5.2%，同比提升 0.1 个 pct，其中主要为研发费用率同比提升 0.2 个 pct。ROE 方面，2023 年公司 ROE 为 7.8%，同比下降 0.3 个 pct，近 3 年基本稳 定在 8%左右，杜邦分析拆解来看，在归母净利率持续下降的同时，ROE 保持稳定主要 因周转率和权益乘数提升。

2. 占据先天浦东区位优势，发展潜力充足

占据先天区位优势，浦东区域建设排头兵。我们统计公司 2020 年至今公告的所有中标 项目，均处于上海市内，合计订单额 753 亿元（其中 2020-2023 年 583 亿元，占期间公 司总营收的 113%）。其中浦东项目 698 亿元，占比达 93%，是公司核心业务区域。公 司占据先天浦东区位优势，是浦东区域建设排头兵。

上海投资需求旺盛、财政充裕，公司项目回款风险低。固投数据上看，2020 年以来，除 了 2022 年宏观特定因素冲击下上海投资增速偏低，其余年份上海固投增速均高于全国 水平。其中 2023/2024H1 上海固投增速分别为 13.8%/10.2%，大幅高于全国的 3.0%/3.9%。财政数据上看，2023 年上海市实现公共财政收入 8313 亿元，公共财政支 出 9639 亿元，财政自给率 86%，居全国首位。背靠投资旺盛、财政充裕的上海市，公 司项目回款风险较低。

浦东贡献上海市 1/3 以上 GDP，是上海经济增长重要动能。2023 年浦东实现 GDP 1.67 万亿，占上海市总 GDP 4.72 万亿的 35%，2018 年以来浦东 GDP 增速基本高于上海市 整体（除 2023 年略低），彰显浦东新区为上海经济增长贡献重要动能。同时，2023 年浦 东固定资产投资同增 14.1%，较上海整体高 0.3pct，浦东投资整体力度较强。 浦东承担我国高水平改革开放重任，规划中长期建设项目较多。根据 2021 年发布的《浦 东新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，要积极推动 浦东：1）打造“一轴三带”生产力发展布局：包括全市东西城市发展轴的浦东段，以及 滨江文化商务休闲带、金色中环发展带、南北科技创新带；2）提升重点区域功能：包括 “一区壮大”（临港新片区），“三区加速”（世博前滩、国际旅游度假区、浦东枢纽地区）， 以及“四区跃升”（陆家嘴、张江、外高桥、金桥）；3）完善城乡体系：包括“一主辐射” （包括中央活动区和张江、花木—龙阳、金桥、川沙共 4 个城市副中心），“四圈提质” （周浦—康桥—航头、唐镇—曹路—合庆、祝桥—惠南、南汇新城），以及“新城发力” （南汇新城）。整体看，浦东承担着我国建设高水平改革开放、打造社会主义现代化建设 引领区的重任，未来建设需求多，发展潜力大。

大股东在浦东发展中占据骨干地位，有望为公司业务持续提供有力支持。公司控股股东 为上海浦东发展(集团)有限公司（浦发集团），浦发集团于 1997 年由上海浦东国资委组 建（目前浦东国资委全资持有），主营工程基建、房地产开发、贸易、环保及发电等，同 时拥有财务公司。2001 年，在浦东新区区委《关于深化浦东新区国有开发公司改革的若 干意见》（浦委办[2001]27 号）中正式明确浦发集团承担浦东新区重点工程和重大项目 建设与资产经营两大功能。 历史项目上看：截至 2022 年末，浦发集团投资或代建的上海市和浦东新区的市政道路、 轨道交通等基础设施项目 930 余项（其中市重大工程项目 78 项），累计完成投资额约 2900 亿元；浦发集团投资开发商品房、保障房、租赁房、商业商办项目 113 项，总建筑 面积约 1400 万平方米；集团公司和所属企业累计完成融资逾 3800 亿元；集团系统企业 （含托管企业）累计完成改制重组 1472 家次。 财务实力上看：截至 2022 年末，浦发集团共有 218 家企业，其中二层面企业 11 家，含 1 家非银行金融机构上海浦东发展集团财务有限责任公司，1 家上市公司——上海浦东 建设股份有限公司。公司总资产 2082 亿元，归属于母公司净资产 766 亿元，全年实现 营业收入 254 亿元。 整体看，大股东浦发集团在浦东发展建设中占据骨干地位，具备丰富的浦东项目投建经 验、以及较强的财务实力，后续有望为浦东建设业务发展持续提供有力支持。

新签订单高增，在手订单充裕支撑后续增长。公司围绕浦东新区现代化建设以及长三角 一体化发展战略，积极开拓市场，新签订单保持强劲增长态势。2023 年公司工程施业务 工新签合同额为 246 亿元，同比高增 48%，其中市政/房建订单分别新签 90/149 亿元， 同比增长 41.7%/61.5%，占比分别为 37%/60%。设计业务方面，公司新签勘察设计咨 询项目金额为 3.29 亿元，同比+52.3%，增长势头强劲。截止 2023 年底，公司在手合 同额为 733.5 亿，系 2023 年营收的 4.14 倍，订单储备充裕，为后续业绩增长提供支撑。

3. 积极开拓园区运营业务，增加稳定可持续业绩贡献

浦东新区聚焦“一带两廊一环”产业布局，产业园区建设需求旺盛。《浦东新区产业发展 “十四五”规划》中提出，聚焦“一带两廊一环”产业布局，推进特色产业园区建设。 持续推进陆家嘴、张江、金桥、外高桥等 4 个重点区域和世博、国际旅游度假区、临港 新片区等新兴区域发展，形成“一带两廊一环”产业布局体系，即打造外高桥、金桥、 张江、临港新片区“南北科技创新带”，打造陆家嘴、世博等“沿江产业走廊”，打造外 高桥港、外高桥保税区、浦东国际机场空港及联动区域、洋山港、洋山保税港区等“沿 海产业走廊”，持续推进“金色中环”建设和相关产业的发展。在“一带两廊一环”中打 造若干个特色产业园区，以高品质园区建设推动高质量产业发展。

重点区域优势产业蓬勃发展，固投增速领先，工业产值在全市占据重要份额。金桥、张 江、临港新片区工业总产值占全市的 22%：1）金桥聚焦城市副中心和“金色中环发展 带”等项目建设，产业转型加快发展，2023 年固定资产投资增长 65.0%，实现规模以上 工业总产值 2139 亿元，占全市总产值的 5.4%。2）张江围绕建设世界一流科学城的目 标，加速创新要素集聚。2023 年固定资产投资增长 32.3%，全年实现规模以上工业总产 值3562亿元，占全市总产值的9.0%。3）临港新片区全年固定资产投资总额增长11.5%， 临港实验室、长电科技等重大项目开工建设。全年实现规模以上工业总产值 2965 亿元， 增长 28.0%，占全市总产值的 7.5%，新增商业 20 万平方米。此外，4）保税区域积极 发挥功能创新优势，持续提升贸易便利化水平。全年实现限额以上商品销售总额 6819.23 亿元，同比增长 5.5%。外贸进出口总额达 1.16 万亿元，增长 5.9%，占全市的 27.6%。 5）世博地区全面推进中央公共活动区建设，跨国公司总部和国际经济组织加速集聚，经 认定的总部类企业达到 29 家，在世博地区注册及办公的国际经济组织已达 21 家。

依托浦东产业优势积极拓展园区运营业务，全力打造“基金+基地”运营模式。2019 年， 公司明确把聚焦园区业务作为拓展方向，并着力打造“主业+投融资能力+园区招商运营 能力”的高维竞争模式，通过竞拍获得周家渡社区三个地块，正式进军园区业务，并先 后参与了浦东科创母基金、张江燧锋科创基金、海望引领基金的投资。公司依托设计施 工优势和业务资源，着力提高项目开发水平，完善产业服务能力。招商方面，公司围绕 浦东特色主导产业，通过国际招商、大数据招商、活动招商等多元招商模式，与合作伙 伴打造共同集聚的产业生态圈；深入产业运营各环节，打造产业服务团队，完善服务体 系保障招商；引入优质的产业基金与孵化器，持续强化产业基金投招联动，推动产业园 区与产业基金紧密合作。借助“基金+基地”的产业园区运营模式，公司有望获取资产运 营和产业投资的双重收益。

公司目前在运营项目介绍： 1）已开业项目：浦东建设德勤园位于上海市浦东新区金桥经济技术开发区，面积约 31.41 亩。于 2019 年 5 月正式开园。园区招租目标客户定位为大型企业的一体化办公、科研、 后台服务机构，采用整栋毛坯租赁方式，2021 年完成租赁客户的锁定工作，2022、2023 年物业出租率均为 100%。此外，2022 年浦东建设德勤园 CMBS 项目获监管审核通过， 可发行总额达 7.17 亿元，其中 6 亿元债项评级为 AAA 级。根据公司年报，2023 年公司 子公司上海德勤投资发展有限公司实现收入 5413 万元，净利润 1481 万元。

2）目前重点打造项目：TOP 芯联项目是浦东建设首个自主投资建设运营的商办项目， 位于浦东成山路，地处世博板块，居于金色中环核心区域，区位优势显著。项目金额 36.26 亿元，土地成交价为 15.76 亿元，总建筑面积 14.3 万平方米，由 3 栋甲级塔楼、4 栋独 栋办公和商业裙楼组成。项目锚定浦东中国芯、智能造等产业升级需求，打造商务办公、 休闲商业、滨水公园等多样业态。TOP 芯联项目于 2021 年开工建设，2023 年 5 月完成 竣工备案，并获得绿色二星建筑标识。招商运营方面，2023 年 12 月 27 日项目完成商业 板块开业，商业板块签约超 90%，办公板块重点引入人工智能和芯片孵化器，为树立特 色产业旗帜打下基础。根据网上公开报价，公司该项目租赁价格为 4.8-6.3 元/m²/天， 总建筑面积为 14.3 万平米，按照 4.8/m²/天计算，满租情况下该项目年收入估算约 2.5 亿元，假设按照 30%净利率估算，该项目可贡献净利润约 7500 万元。

园区开发商业模式与盈利能力优越，未来有望持续贡献稳定业绩与现金流。参考园区开 发业务较为成熟的浦东金桥和张江高科经营情况，园区租赁业务毛利率约为 50%-60%， 扣除费用率后约 20%-50%，而公司当前施工主业毛利率仅 7%-8%，净利率仅 2%左右， 园区开发业务盈利能力显著更优，且能够为公司带来持续稳定的业绩与现金流。公司在 运营德勤项目 2023 年实现收入 5413 万元，净利润 1481 万元；TOP 芯联项目满租情况下该项目年收入估算约 2.5 亿元，假设按照 30%净利率估算，该项目可贡献净利润约 7500 万元。两个项目稳定运营后预计合计收入 3 亿元，合计利润约 9000 万元。

4. 资产质量优，现金流好，潜在分红率高

公司资产质量优，回款风险低。2023 年底，公司货币资金（43.8 亿）与交易性金融资产 （43.9 亿）合计 87.7 亿，规模较大，且有息负债率处于行业较低水平，2023 年仅 9.8%， 大幅低于上海建工（22.4%）、隧道股份（22.1%）等可比公司，扣除有息负债后账面可 供使用资金约 58.6 亿元，高于当前市值（2024 年 8 月 9 日为 54 亿）。近年来公司应收 账款与合同资产规模持续低于应付账款与合同负债规模，且业主大多为浦东新区国资委 等地方国资控股的国有企业，回款具备较强保障，减值风险低。

资产负债率健康，多渠道融资保障主业稳健发展。近年来公司资产负债率始终处于同业 较低水平，虽因业务拓展对资金需求加大，负债率有所提高，但仍低于上海建工、隧道 股份等同区域地方国企，资本结构保持良性。融资方面，公司积极实践银行、证券、保 险三大体系融资模式，具有良好的信用评级和融资能力，是首家打通银证保融资通道的 上市公司。公司通过引进保险资金债权投资计划，发行公司债、资产支持票据、短期融 资券、中期票据等多种金融工具，打造稳固的全方位融资体系，为主业发展提供保障。 公司借助地方国企背景、高信誉与低资产负债率建立良好的银企关系，拥有 133.28 亿元 银行授信额度，并通过跟踪银行融资成本及市场利率变化情况，储备随时可提款的低息 流动资金贷款，降低融资成本。

现金流整体表现较好，分红率具备提升潜力。公司近几年现金流整体表现较好，2019- 2023 年经营性现金合计净流入 32.3 亿元，充分覆盖归母净利润（合计 25.3 亿元）。公 司历史现金分红率稳步提升，2023 年分红率为 36%，与同行业可比公司水平相近，但 公司在手现金非常充裕，有息债务率低，后续分红率具备提升空间。2024 年 7 月 17 日， 上海市国资委召开市值管理工作座谈会，提出“要充分认识加强上海国有控股上市公司 市值管理工作的特殊重要性，切实把思想和行动统一到中央金融工作会议和新‘国九条’ 精神上来”、“要坚持多措并举，提升上海国有控股上市公司市值管理能力和水平”，政策 导向下预计公司分红提升动力进一步强化。公司当前股息率（近 12 月）约为 4%，假设 2024 年分红提升至 45%，以 2024/8/9 股价测算，对应股息率约 5.2%。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）