2022年建发股份（600153）研究报告 布局供应链运营和房地产两大主业

1、建发股份：厦门国资控股的“供应链运营+房地产”双龙头

1.1 国资背景，布局供应链运营和房地产两大主业

公司业务始于 1980 年，是 1998 年经厦门市人民政府同意，由建发集团独 家发起以募集方式设立的股份有限公司，同年 6 月建发集团将集团本部与 贸易业务相关的进出口业务部门以及全资拥有的四家公司的经营性资产折 股投入，公司在上交所挂牌上市，股票代码 600153.SH。公司以“开拓新 价值，让更多人过上更有品质的生活”为使命，以“整合资源，创造增值” 为品牌核心价值，为客户提供供应链运营服务和房地产综合服务。 

二十余年发展形成供应链运营和房地产开发的双核心主业。公司以供应链 业务起步，1999 年收购厦门联发（房地产开发公司）75%股份，并于 2006 年增持至 95%，2009 年等价臵换股权和现金购买建发房产 54.654% 股权，至此公司“供应链运营+房地产开发”双主业的格局成立。截至 2022 年 6 月，在供应链运营业务方面，公司 100%控股昌富利（香港）、 建发金属、建发纸业、建发物流、建发（上海）和建发汽车等多家子公司； 在房地产开发业务方面，控股建发房产和联发集团，其中建发房产旗下有 建 发 国 际 集 团 （ 1908.HK ）、 建 发 物 业 （ 2156.HK ） 和 建 发 合 诚 （603909.SH）三家上市公司，协同发展提供更好的房地产综合服务。 

公司实控人为厦门国资委，母公司资源丰富助力公司持续发展。公司控股 股东为建发集团，截至 2022 年 6 月，建发集团持有公司 45.13%股权。建 发集团是国有独资有限责任公司，厦门市国资委持有建发集团 100%股权， 目前主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、 城市公共服务以及投资等领域，同时参股君龙人寿、厦门航空、法拉电子、 厦门国际银行、厦门国际信托等公司，2021 年建发集团营收超过 7000 亿 元，资产规模超过 6500 亿元，位列《财富》世界 500 强第 148 位。国资 背景和母公司建发集团的丰富资源对公司的经营发展、业务拓展和融资渠 道等多方面均有稳固保障，助力公司的持续稳健发展。

公司虽为国资背景，但激励水平市场化程度高。公司在股权上有国资背景， 而在公司运作模式上的市场化程度很完善，人事、薪酬激励、管理架构等 方面市场化程度高。尤其是在激励方面，公司分别于 2020 年 11 月和 2022 年 2 月实施限制性股票激励计划，两次合计激励 1344 人次，授予股 票数量共 14289 万股，人均激励力度超过 55 万元，同时孙公司建发国际 集团也在 2021 年 3 月对 271 人进行股权激励，人均激励力度达 94 万港元。

对比厦门市其他国企的股票激励计划，厦门国贸和厦门象屿也均在 2020 年和 2022 年实施两次股票激励计划，但无论从激励人数还是人均激励力 度看，公司的激励强度都较高，核心中高管均享受公司股票激励，绑定公 司股东和管理层利益。

1.2 资产规模和营收利润持续增长

公司供应链运营和房地产开发两大主业稳步发展，促进资产规模和营收利 润的持续增长。截至 2021 年底，公司总资产达 6885 亿元，归母净资产 508 亿元，2017-2021 年期间总资产和归母净资产年均复合增速分别为 36% 和 21%。营业收入和归母净利润在经历 2019 年和 2020 年低速增长后， 2021 年迅速提升，营业收入达 7078 亿元，同比增长 63.5%，归母净利润 达 61.0 亿元，同比增长 35.4%。

供应链运营业务营业收入占比超 8 成，房地产开发业务归母净利润贡献近 5 成。从营业收入结构看，2021 年供应链运营业务占比 86%（历年占比均 在 80%以上），房地产开发业务占比 14%；但由于两类业务模式不同，毛 利率差异较大，2021 年公司整体毛利率 3.6%，其中供应链业务毛利率 1.5%，房地产业务毛利率 16.8%，因此虽然房地产业务营收占比较低，但 其毛利润和净利润贡献度高。从归母净利润结构看，2021 年供应链运营业 务贡献 52%，房地产开发业务贡献 48%（以往年份贡献均超过 60%， 2021 年由于整体房地产市场下行，利润贡献比例降低）。

1.3 “供应链运营+房地产”双核心主业齐发力

公司致力于供应链增值，追求资源共享，合作共赢。作为供应链运营商， 公司为客户提供“LIFT”供应链服务（2018 年正式提出），以“物流”、 “信息”、“金融”、“商务”四类服务要素为基础，为客户整合运营过程中 所需的资源，规划供应链运营解决方案，提供“4→n”的运营服务。公司 供应链运营业务主要包含国际供应链业务、国内供应链业务和物流服务业 务三类：

国际供应链业务，进口方面主要是农产品、矿产品、浆纸、机电、 化工产品等，出口方面主要是钢材、轻纺产品、机电产品等；国内供应链 业务主要是浆纸、钢材和汽车的采购及销售业务；物流服务业务方面，主 要为国内外的采购商、分销商提供集物流、信息流和资金流为一体的全程 物流服务。公司坚持专业化战略，调整组织架构、释放组织活力，形成 “浆纸、农产品、钢铁、汽车四大集团”+“消费品、矿产有色、能化、机 电、综合五大事业部”的组织架构。 

公司是供应链运营领域的龙头公司。目前公司供应链运营业务已拓展至 170+个国家和地区，全球化和多品类业务有助于公司增长的稳定性。从营 业收入看，公司供应链业务营业收入近年来持续增长，2021 年实现营业收 入 6115 亿元，同比增长 74.5%，其中冶金原材料业务实现营业收入 3655 亿元，同比增长 84.7%，占供应链运营业务收入比重达到 59.8%；农林产 品业务实现营业收入 1575 亿元，同比增长 65.5%，占供应链运营业务收 入比重达到 25.8%。

公司房地产领域业务位居全国 TOP20，厦门地方房企龙头。公司在房地产 开发领域形成了"建发房产"与"联发房产"两大品牌，目前在中国 70 多个城 市进行房地产开发，初步形成了全国性战略布局，业务涵盖房地产开发、 关联产业投资、代建运营、商业管理、物业管理和城市更新改造等方面。 公司房地产业务主要由子公司建发房产和联发集团完成，两者均拥有房地 产开发一级资质。

建发房产是以房地产开发为核心业务的大型房地产运营 商，主要布局厦门、深圳、苏州、杭州等城市，连续多年荣登中国房地产 开发企业综合发展 10 强，2021 年销售规模位居全国 TOP20 以内（克而 瑞全口径榜单）；联发集团是以房地产和物业租赁为核心业务的大型房地产 运营商，开发区域已涵盖厦门、天津、南昌、武汉、重庆等城市，2021 年 销售规模位居全国 TOP100 以内（克而瑞全口径榜单）。

公司房地产业务收入稳步增长。公司近年来房地产业务营业收入稳步增长， 2021 年实现营业收入 963 亿元，同比增长 16.9%（由于 2021 年整体市场 下行，增速有所放缓）；按业态划分，住宅、商业和其他收入分别占房地产 业务营业收入比例为 79.7%、4.6%和 15.7%；按公司主体划分，建发房产 和联发集团分别占比 73%和 27%。

2、供应链：建发股份向运营服务商转型，受益行业集中度提升

2.1 供应链运营空间广阔，行业集中度有望提升 

供应链运营商业模式概述：供应链是以客户需求为导向，以提高质量和效 率为目标，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生产、销售、服务 等全过程高效协同的组织形态。供应链运营服务是基于现代信息技术对供 应链中的物流、商流、信息流和资金流进行设计、规划、控制和优化，将 单一、分散的订单管理、采购执行、报关退税、物流管理、资金融通、数 据管理、贸易商务、结算等进行一体化整合的服务。 

制造业企业需要实力雄厚的供应链运营商提供稳定可靠的、因“需”制宜 的供应链综合服务。当前更多制造业企业选择专注于研发、生产等核心环 节，将其他环节外包，追求更稳定的原材料供应和产成品分销渠道、更高 效的货物和资金周转、更安全的物流仓储等，由此制造业对高质量供应链 运营服务的需求日益增加。 

政策定调，供应链行业重要性达到新高度。2020 年，中央政治局会议指出 要加大“六稳”、“六保”工作力度，特别提出“保供应链稳定”。2021 年， 《第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》再次提出要提升供应链现 代化水平，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的供应链；且 2021 年中央政治局会议提出“要强化产业链供应链韧性，开展补链强链专 项行动”。供应链行业的重要性越发显著。

行业规模空间大，龙头市占率有望提升。供应链运营服务广泛存在于原材 料、生产制造至最终消费者之间的流转行为中，据国家统计局数据，2020 年批发业限额以上企业营业收入为 65.89 亿元（五年复合增速 12.9%），而 行业龙头 CR5 企业的供应链业务收入市占率仅占 2.31%（CR5 市占率比 例口径为建发股份、厦门国贸、厦门象屿、物产中大、浙商中拓 5 家企业 的供应链业务收入）。当前行业市占率虽然较低，但近年来已经呈现逐步上 涨的态势，随着供给侧结构性改革的推进，对制造业企业的生产效能要求 进一步提高，大宗商品采购分销及配套服务将逐步向高效专业的龙头企业 集中，头部供应链企业的市占率有望得到提升。

公司多项经营指标在头部供应链企业中领先。龙头企业近年来供应链运营 业务收入均呈稳步增长态势，公司增速在 CR5 中领先，2017-21 年建发股 份、厦门国贸、厦门象屿、物产中大和浙商中拓的年均复合增速分别为 39.7%、39.2%、31.0%、20.7%和 40.1%，且 2021 年公司供应链业务收 入超过物产中大成为第一，随着行业规模和市占率的双增长，公司供应链 业务收入增长动能充足。毛利率方面，供应链龙头企业毛利率在 1%-3%之 间，公司从贸易商逐步向服务商转型，供应链运营业务毛利率呈下降趋势， 2021 年 1.49%位于 CR5 中等水平。周转效率方面，由于供应链企业存在 赊销模式，应收账款周转率能充分反应企业的运营效率，2021 年公司应收 账款周转率为 110.7，高于另外 4 家龙头企业。

2.2 从贸易商向运营服务商转型，逆周期稳健，顺周期有弹性

贸易商、供应链运营服务商及物流商获利模式差异：①传统贸易商以赚取 买卖方的差价获利，货权关系发生转移，贸易商要完全承担商品价格波动 的风险；②供应链运营服务赚取服务费用，货权关系会发生形式上的转移， 但供应链运营商通过对上下游的锁价锁量，降低风险敞口，赚取向客户提供物流、商流、信息流、资金流和定制化增值服务的费用，收入更加稳定； ③物流商赚取物流服务费用，货权关系不发生转移。

供应链运营服务商可获得更为稳定的收入。以钢材和浆纸为例：①钢材— —在上游，公司与国内多家大型钢厂建立长期合作关系，签订全年采购协 议并支付年度协议定金，以锁定钢材供应量；在下游，与客户签订年度购 销协议，并收取一定的年度保证金（15%-20%），后与钢厂签订正式的采 购合同，预付全款，进一步锁定价格和供应量；客户在所采购的钢材到货 后，根据自身需求在合同规定的时间内向公司付款提货，结算价格是在钢 厂出厂价格的基础上加上相关费用等。②浆纸——在上游，公司与国外浆 厂的代理商和国外浆厂按年签订年度协议，每个月定一次采购价；在下游， 对于纸浆部分，一般采用现款销售，部分采用年度销售协议锁定客户的采 购量（为有信用需求客户提供一定账期），纸张部分公司通过信保公司给 予客户一定的授信金额和期限，赊销给客户。

专业的风险管控体系助力公司供应链运营业务保持长期稳健发展。面对主 要的价格风险、货权风险和信用风险，公司建立了严密的风险控制体系， 风险抵抗能力较强。公司的供应链运营业务是在风险可控的前提下赚取一 定的服务费用和价差收益，应对大宗商品的价格波动：公司通过选择优质 客户、收取保证金和跌价追补的方式管控风险，并对履约异常业务及时进 行处臵止损；采用浮动定价和指数定价的结算方式，通过期货套保或期权 保护来管理价格风险敞口；同时密切关注相关商品市价和外界形势变化， 督促经营单位加快周转，以降低价格风险。

供应链运营服务模式帮助公司在逆周期稳健发展，顺周期有弹性。在 2010 年、2017 年和 2021 年商品价格上涨的顺周期年份，商品价差有弹性空间， 重点获取价格上涨带来的收入；而在商品价格下降的逆周期年份，公司主 要获取供应链服务的收入，一方面通过锁定量价等方式降低价格风险敞口， 另一方面加大经营货量，以量带动收入增长，确保业绩稳健。

供应链业务量价齐升，经营货量的增长贡献更大。2021 年，公司经营的黑 色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等主要大宗商品的经营 货量超过 17000 万吨，同比增速超 36%，而公司供应链运营收入同比增速 为 74.5%，可推导出商品单吨价格上涨约 28%（2021 年大宗商品涨价幅 度较大）。从供应链分类产品来看，2021 年冶金原材料、农林产品和其他 产品的营业收入分别为 3655 亿元、1575 亿元和 885 亿元，同比分别增长 84.7%、65.5%和 53.8%，各类产品的增长主要贡献来自量的增加，以冶 金原材料为例，2017 年以来其经营货量增速均在 15%以上，而价格方面 单吨收入有一定程度的波动。

2.3 复制“LIFT”核心能力，发力消费品、布局新能源业务

消费品巩固现有优势业务，拓展新品类，布局跨境电商。2021 年，公司在 消费品行业的供应链业务实现营业收入超 320 亿元，同比增速超 20%，汽 车板块，公司居福建省汽车经销商集团首位；酒类板块，携手贵州酱酒老 字号酒厂打造自有酱香型白酒品牌“薪火相传”，且原瓶装葡萄酒进口量位 列全国第一；轻纺产品方面，鞋类出口位列全国前三；跨境电商方面，To B 业务和 To C 业务两手抓，打造消费品全场景生态圈，构建线上电商平台 和线下渠道相结合的运营体系：为国内外头部电商平台自营商品供货，入 驻亚马逊、天猫、拼多多等平台开设直营零售店，并与头肩部主播进行分 销合作，培养私域流量；在经销业务方面，公司成功签约金龙鱼、元气森 林等品牌的经销授权。

为新能源产业链提供供应链运营服务，同时在产业链上下游寻找合适投资 机会。在新能源业务方面，公司已布局锂电、光伏产业的供应链服务：在 光伏板块，公司已与隆基股份、天合光能等多家光伏企业建立合作关系并 推进供应链服务业务，并投资建设分布式光伏电站。在锂电板块，公司加 快全球化、多品类布局，与行业上下游多家头部企业合作，实现从海外原 料端到加工厂再到电池端的全产业链服务布局，根据客户需求提供定制化 的供应链运营服务。公司旗下汽车集团加快布局新能源汽车市场，与特斯 拉、理想、蔚来的售后合作区域进一步扩大，取得小鹏、smart、威马的代 理经销权，新能源汽车市场布局稳步拓展。 

3、房地产：土储资源流动性强，行业复苏建发股份率先受益

3.1 行业销售逐步企稳，高能级、改善需求或引领市场复苏

系列宽松政策落地后，房地产市场销售有企稳回暖迹象。在 2022 年 4 月 29 日，中央政治局对房地产调控定调后，全国各城市宽松政策加速出台， 通过降低首付比例、下调房贷利率、松绑限购限售等措施促进购房需求。 2022 年 5 月，全国商品房销售金额 10548 亿元，环比+29.7%，同比-37.7% （降幅较 4 月收窄 8.9pct），打破 2022 年以来持续下降的态势。从周度高 频数据来看，wind 40 城新房成交面积连续两周环比增速超过 10%，2022 年 6 月（截至 24 日）同比-21%，降幅较 5 月的同比-43%有明显收窄。虽 然新房市场有保障房的扰动，但二手房销售数据也显示市场有回暖迹象， wind17 城二手房销售面积 6 月（截至 24 日）同比-16%，降幅较 5 月的同 比-28%也有收窄。

高能级城市和改善型需求或引领本轮市场复苏。不同城市能级销售表现有 分化，高能级城市市场更加有弹性，上海在从疫情解封后销售实现 V 型反 弹，同时一线城市的反弹也逐步向二线城市传导；不同产品结构销售表现 分化，多数城市改善型产品成交套数同比上涨，上海 6 月新开盘项目中， 单价高于 70000 元/㎡的项目开盘去化率均达到 100%，摇号中签率也较低， 而外围刚需项目平均开盘去化率不足 5 成。我们认为在宽松政策相继落地、 疫情逐步控制后，市场基本面好的一二线、长三角城市将率先回暖，而改 善型需求将引领本轮市场复苏，房企销售也将从普遍低迷走向分化，布局 高能级城市、主打改善产品的房企有望率先享受市场复苏红利。

市场弱复苏，预计宽松政策仍将延续。我们测算全国商品房销售面积单月 有望在 8 月同比转正，全年预计同比下滑 11.3%（在 6 月初发布的 2022 年中期策略报告《枯木逢春，寻找分化中的机遇》中详细论述），同时叠加 整体房价仍处于近年低位水平，我们预判下半年的市场复苏为弱复苏。而 在宏观经济增速、地方财政和土拍热度等多方面压力下，房地产市场弱复 苏并不能促使调控政策的转向，未来一段时间内调控基调仍以宽松为主。 我们预计未来政策将在信贷端、供给端和需求端持续协同发力，促进房地 产业回归良性循环和稳健发展。

3.2 销售逆势向上，增速领先行业

公司销售规模迅速增长。2021 年，公司房地产开发业务全口径销售金额 2176 亿元/+57.7%（对应克而瑞 TOP 榜单第 17 位），权益销售金额 1645 亿元/+64.9%，其中建发房产销售金额快速增长，全口径销售金额 1754 亿 元/+68.8%（对应克而瑞 TOP 榜单第 20 位），权益销售金额 1359 亿元 /+85.8%，联发集团销售金额企稳回升，全口径销售金额 422 亿元/+23.9% （对应克而瑞 TOP 榜单第 71 位），权益销售金额 286 亿元/+7.5%。

公司销售增速行业领先。全国商品住宅销售金额自 2018 年后处于低速增 长态势，受市场下行影响，2021 年增速下跌至 5.3%；从品牌房企看， 2021 年 TOP30 房企平均增速为-1.6%。公司房地产业务无论是整体增速 还是子公司增速均高于行业平均，且子公司建发房产销售增速位居 TOP30 房企首位。

公司房地产业务行业地位稳步提升。子公司建发房产近年来行业排名持续 提升，在市场相对低迷的 2022 年 1-5 月，建发房产销售规模降幅（全口径 -37%）小于 TOP100 房企整体（-53%），且行业排名逆势上升，从 2021 年的第 20 位上升至第 15 位。

已售未结资源充足，业绩增长有保障。伴随销售规模的快速增长，公司已 售未结转金额也迅速提升，2018-2021 年并表口径已售未结金额增速均在 40%以上，收入可预见性逐步增长。2021 年，公司房地产业务并表口径已 售未结金额 1966 亿元（建发房产 1530 亿元，联发集团 436 亿元），是当 年房地产业务营业收入的 2.04 倍，公司未来业绩增长有保障。

3.3 积极错峰投资拿地，补充优质土储资源

公司近年来积极投资拿地。公司权益拿地金额自 2018 年以来逐年增加， 2021 年公司权益投资金额达 1084 亿元/+32.1%，拿地强度（拿地金额/销 售金额）达 0.66，其中建发房产权益投资金额 932 亿元/+33.7%，拿地强 度 0.69，联发集团权益投资金额 152 亿元/+23.4%，拿地强度 0.53。其他 典型房企主流拿地强度在 0.3-0.4 之间，公司拿地强度在典型房企中居首位。

2021 年下半年以来，土拍市场热度低，拿地利润空间较大。随着销售下滑 房企现金流吃紧，拿地意愿减弱，土拍市场热度也应声下滑。全国 300 城 2022 年 1-5 月土地成交面积同比下滑 58.9%；自 2021 年 7 月起，全国 300 城成交溢价率下滑、流拍率上涨，溢价率连续 9 个月低于 10%（最低 为 2.29%），而流拍率连续 11 个月高于 10%（最高达 32.6%），整体土拍 处于低温状态。2021 年二三批次集中土拍热度骤降，多地调整土拍政策， 让利房企，以提升房企拿地意愿，包括但不限于设臵封顶地价、最高溢价 率不超过 15%、适度提升住宅限价、降低起始地价、降低保证金比例、延 长土地出让金缴纳时间等，拿地利润空间有所上涨，但房企整体拿地意愿 依然相对低迷，土地市场竞争环境宽松，此时正是投资拿地的好时机。

公司把握错峰拿地机会，获取高利润空间土地。公司凭借良好的现金流状 态，在其他房企拿地意愿和能力不足的低竞争土拍市场上，错峰获取较高 利润水平的土地。2021 年下半年至今，子公司建发房产权益拿地金额达 556 亿元，位居行业第四，在厦门、成都、福州等城市获取 37 宗高利润空 间土地。公司一方面可以通过高利润空间土地改善未来毛利率，另一方面 可以在 2022 年下半年推出高质量项目，带领市场销售企稳复苏。

公司土储布局城市能级较高。截至 2021 年末，公司权益土储建面 2187 万 方（其中建发房产 1601 万方，联发集团 586 万方），对应权益可售货值约 2956 亿元，按货值划分 63%的土储位于一二线城市（建发房产土储主要 位于长沙、成都、厦门、无锡等城市，联发集团土储主要位于鄂州、重庆、 武汉、南昌等城市）。

公司土储流动性高，周转效率快。据克而瑞数据，截至 2021 年末，26 家 典型房企的土储货值平均去化周期为 3.2 年，而公司 2956 亿元的权益货值 对应 1645 亿元的年销售金额，去化周期仅 1.8 年，且土储主要位于重点城 市的核心板块，去化有保障，土储流动性高，对资金的占用相对较小。

3.4 产品服务质量高，深耕享受品牌溢价

公司两大子公司分别打造各自特色品牌，满足不同客户的差异化需求。建 发房产主打新中式（王府中式、禅境中式）中高端产品，建立精粹系、城 央系、远见系和自然系四大产品标准，分别对应专属定制、高端、中高端、 低密类的产品。联发集团精研人文精神，打造定位于成长型幸福人文社区 的“悦系”、聚焦进阶型品质人文社区的“臻系”、立基于精品艺术人文社 区的“嘉和系”三大产品系列。公司整体产品以定位中高端改善为主，市 场认可度高，在深耕区域享受品牌溢价。

公司销售单价受益于产品服务持续上涨。公司的中高端改善产品深受客户 认可，销售单价持续上涨，2017-2021 年全口径销售单价从 11926 元/㎡增 至 18426 元/㎡，权益口径销售单价从 11747 元/㎡增至 18371 元/㎡，年均 复合增速分别为 11.5%和 11.8%。

良好的产品服务助力公司实现城市深耕，获得品牌溢价。2021 年孙公司建 发国际集团在厦门单城市销售金额达到 312 亿元，于厦门房地产市场的市 占率达 23.2%，稳居城市榜首。从单项目来看，公司项目能获得深耕带来 的品牌溢价（由于有限价，溢价主要体现在流速方面），厦门 2021 年的销 售金额前十项目中有 4 个项目由公司开发，2022 年 1-5 月的销售金额前十 项目中有 3 个项目由公司开发。

3.5 多元业务协同发展，贡献新增长极 

公司地产业务以房地产开发为主业，同时布局城市更新改造、物业管理、 商业管理、代建运营、关联产业投资，发挥联动和协同效应，在持续强化 核心主业的同时，培育公司未来新的增长点：

特色业务一级土地开发：公司一级土地开发业务由全资子公司厦门禾 山建设发展有限公司负责开展。公司一级土地开发业务主要为后埔-枋 湖旧村改造项目（含后埔、薛岭和枋湖地块）和钟宅畲族社区旧村改 造项目，目前均处于整理开发中，收入分配方面，两个项目土地出让 总收入的 85%分配至公司。截至 2021 年底，公司两个一级土地开发 项目尚有 89.05 万方待出让面积，我们保守按 4.5 万/㎡的楼面价测算， 一级土地开发业务未来将给公司带来约 340 亿元的收入，考虑到开发 整理进度的影响，保守预计项目净利润率为 30%，则一级土地开发业 务后续将为公司带来 56 亿元的归母净利润。

物业管理：公司间接控股的上市公司建发物业，2021 年营业收入 15.57 亿元，同比增长 51.3%，截至 2021 年末，建发物业合约管理面 积为 7390 万方，在管面积为 3300 万方。 

商业管理：建发房产和联发集团在厦门、上海、成都、南宁等多个城 市管理 62 个商业项目，管理面积达 245 万平方米。 

代建领域：建发房产和联发集团 2021 年新拓项目 49 个，新增代建面 积超 680 万方，教育、产业园、医疗、大型公建等领域齐头并进。

关联产业投资：孙公司建发国际收购了 A 股上市公司合诚股份 29.01% 股权，完善了建发房产在工程管理产业链的布局，打开了业务战略协 同空间。

3.6 国资背景增信，融资优势明显 

有息负债结构健康，短期有息负债占比低。截至 2021 年底，公司总有息 负债 1317.7 亿元，短期有息负债 258.1 亿元，占比 19.6%。其中房地产板 块有息负债 1215.1 亿元，短期有息负债 161.8 亿元，占比 13.3%（孙公司 建发国际短期有息负债占比仅 8.4%），较典型房企的 27.1%的水平更低。

房地产开发业务板块三道红线均位居绿档。截至 2021 年末，建发房产和 联发集团剔除预收款后的资产负债率分别为 63.80%和 63.59%，净负债率 分别为 37.10%和 61.69%，现金短债比分别为 4.90 和 2.81，均稳定处于 三道红线中的绿档，且有适度的加杠杆空间。

公司把握融资窗口，抢占资金资源。2021 年四季度以来，融资端口逐步放 开，公司率先把握融资窗口，2021 年四季度至今公司主体发行 8 笔公开债 券，合计规模 76 亿元，平均票面利率低于 4%。在地产板块，2021 年四 季度开始政策支持并购贷融资，拥有国资背景的建发房产把握机遇，先后 于 2022 年 1 月和 2 月发行两笔中期票据（并购），两笔合计规模 25.3 亿元， 票面利率在 3.48%-4.50%之间，相较民营房企融资优势明显。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）